2011年8月 首城国际策划经验总结 策划的核心工作 探索需求 提炼卖点 实施推广 制定全盘推售计划 阶段性调整销售方案 产品 定位 推盘 策略 推广 执行 产品定位 产品定位前提 市 场 消 费 者 自身条件 产品定位经验总结 前提一：研究自身条件 外部环境 内部环境 规划指标 项目的SWOT分析 前提二：了解你的市场 宏观环境 区域市场 政策分析 竞争对手分析 1、项目所在地区房地产市场有多大，环境如何？ 2、这个区域市场中增长率是多少？ 3、目前市场细分化如何？ 4、区域内的竞争对手如何？ 了解市场 寻找市场的空白点、差异化的突破方向 研究自身条件 锁定目标客群，了解其需求 通过客户定位 明晰项目的优劣势，寻找合适的优势突围 产品定位： 针对目标客群，根据他们的需求及喜好； 在自身条件下选择项目合适的优势资源； 制定市场存在差异化竞争力的“特色”产品 产品定位关键点 价值主张 产品风格 产品规划 附加值 关键点一：价值主张 高质量 高价格 高质量 中档价格 高质量 低价格 中档质量 低价格 低质量 低价格 高 中 低 高 中 低 质 量 价格 确定产品的价值主张； 为详细的产品规划指定方向 关键点二：产品规划 规划主要内容 1、确定产品的型态：例如普通住宅？、旅游休闲地产？商业？写字楼？综合体？ 2、根据地块条件进行组团划分； 3、确定产品组合策略； 4、户型配比 规划原则： 1、符合规划条件； 2、充分利用地块及周边资源； 3、符合客群定位； 4、寻找独特性、 差异性产品 关键点三：产品风格 产品的风格主要体现在建筑上；并影响园林的设计及营销延展； 直接表现为建筑立面、园林小品等 关键点四：附加值 附加值往往体现在寻求更高价格需求的产品： 其主要体现在： 1、户型设计上的面积偷手； 成都 二十四城 成都 翡翠城 2、高科技材料的运用； 3、园林环境的营造； 管线与墙体分离系统； 同层排水系统； 24小时新风换气系统； 太阳能 园林及城市代征的打造 北京湾 首城国际 4、高品质的物业服务； 5、其他空间的赠送； 物业服务公司选择； 物业服务内容； 物业顾问公司 储藏室赠送； 低密度社区自留地赠送 产品整体定位原则与平面规划 A 首城国际定位回顾 一﹑产品规划原则： 开发商的社会责任 + 开发利润最大化 + 销售的可实现性 土地运营价值最大化：完善城市肌理 / 打造城市地标 / 空间开放性 保证品质，控制成本： 树立区域综合开发样板 / 综合配置形成局部亮点 / 提升项目人文价值 特色主题营造园林绿化 / 控制地下停车位数量 / 控制智能化、建筑结构、材料成本 快速回款，百分百销售：面积控制 / 产品类型和功能的多元化 二﹑产品市场定位 集居住，办公，商业和城市公园为一体的多功能开放型城市街区 打造充满人性化、商业价值最大化的街区 住宅组团的适当围合，保证居住安全 三﹑整体空间及功能规划 北区:多功能开放式城市街区 南区:半开放,多组团城市居住区 北区 南区 四﹑项目总体规划建议 方案一： 方案二： 五﹑前期规划实施情况 住宅规划：主要集中于南区，分多组团，各区产品规划相对一致 商业规划：集中规划，减少对住宅的干扰 住宅产品定位 B 一﹑住宅产品客户定位： —— 依托于城市生活，有共同的城市价值观 主力客户：首次置业、自住型白领阶层 重要客户：城市成熟富足家庭，投资兼自住 二﹑住宅产品设计理念： —— 在有效控制成本的基础上，保证居住品质 三﹑户型配比表： —— 满足政策要求，做市场差异化产品，符合契税政策 部分SOHO办公公寓产品：可灵活分割，使用率高，具备一定商务感 结构优化，可灵活分割 管线集中，服务空间集中 户与户之间考虑一定的组合需要 楼体内的公共空间适当宽敞 停车位建议：道路停车，均匀分布，减少地下停车位，降低开发成本 四、前期规划实施情况 90平米以下产品占82.5%，90平米以上产品占17.5% 满足70/90限制 与区域大户型社区形成差异化 符合首次置业、自住型白领阶层客群的置业需求 各区域产品同质化，保证客群层次同质化 通过小户型快消保证销售量，通过大户型实现价值最大化 。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看