新源里,日出！——新源里项目营销策划思路
山西思源经纪 .6.21
谨呈:兆伟地产
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SECTION1:了解，从自身开始
地块位置 地块现状 周边配套 规划情况
内“优”外患，前途光明
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地块位于太原东山片区，“北展东扩”战略中旧城改造的核心区域 地块东侧为规划中的太行路，东部地区规划的惟一一条南北贯通的城市主干路 地块南侧大东关街将做为市级主干道，托宽并东延至规划中的太行路
位置：东部偏北的老城区，紧邻规划实施中的大东关街与太行路 ——市政主干道的贯通，将提升整体区域的发展速度与价值！
大东关街
太行路
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地块现状： 道路情况——大东关街尚未贯通，目前处于施工中。北侧规划路尚未实施改造。 地块内部——存在一定高差，北侧、东侧等存在较大量拆迁工作

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配套——教育： 项目周边小学包括大东关小学、新源里小学，中学是太原市五十三中学（原太铁三中）。普遍存在硬件条件较差，教学质量一般的情况

五十三中学
大东关小学
新源里小学
项目地块
大东关街
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项目
配套——商业、文体、医疗： 项目周边以沿街小铺为主（药店、餐饮等），缺乏大型商业医疗配套； 延敦化南路至迎春街，有较大的嘉世源超市； 通过大东关街至建设北路（3站地），可享受较齐全的商业、医疗等配套设施

*中西医结合医院
太铁体育馆
农贸市场
大东关街
*中西医结合医院为原铁路中心医院。是国家三级综合医院，太原城镇基本职工的医保定点医院

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配套——交通： 816、861两条公交线路，贯穿南北重要节点； 通过大东关街，连接建设北路、太行路（规划实施中） ——快速联通城市，弥补区域现状配套不足的缺陷！
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地块部分为回迁用地，居住品质受一定影响 容积率相对较高，产品以高层住宅为主 车位供应充足 小区内配套供应齐全（商业、幼儿园），能有效提升区域生活质量
规划情况——总体规划： 受容积率影响，以高层住宅为主。总体户型配比上偏向90㎡以下的小户型； 受规划道路影响，小区划分为两个园区

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规划情况——户型配比： 虽两居为主，但产品面积段分布丰富，整体户型配比相对合理

两居（70-90㎡）为主的户型配比； 两居产品线较为丰富，避免了主力产品面积/设计雷同的弊端，可适应不同客户层面需要； 三居户型面积控制在105平米左右，属于经济型三居

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项目基础信息分析小结：
项目自身规划合理，结合区域规划实现，未来前景良好； 周边现状，是影响项目品质感的重要外部因素； 配套缺失，是项目价值实现与提升的瓶颈

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SECTION2:区域市场研究
竞品区位锁定 主要竞品项目情况分析 区域市场现状 重点项目分析
低端为主，赶超五龙
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马道坡片区：位于太原“东扩”区域内，胜利街、府东街东沿、太 行路的修建，东山植物园、卧虎山生态公园的成熟 都是此片区前景看涨

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马道坡片区： 09年，区域内总供应约为35万㎡，去化约20万㎡，剩余约15万㎡，未上市13万㎡； 截止到目前，此片区均价保持在4000元/㎡左右； 主力户型为80、90㎡的两居和110㎡左右的户型

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规模：片区项目规模以中小为主，多在10万㎡以下 项目定位：区域内项目多为中低档社区 产品类型：区域内主要以高层和小高层为主 主力面积：区域内户型主要以80㎡-120㎡为主 配套情况：各项目配套规划相对完备，有一定商业配比
马道坡片区产品情况分析：
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五龙口片区：地处半山别墅区与双塔休闲区的核心地段， 五龙公园、东客站都在此片区内。市政对东 部地区未来规划为最宜居的生活区

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09年片区供应约为30万㎡，去化18万㎡，剩余12万㎡； 截止到目前，此片区均价保持在4500元/㎡左右； 主力户型为90㎡左右的舒适两居和130㎡左右的舒适三居

五龙口片区：
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规模：五龙口片区多数项目为10万㎡及以下的中 小规模项目 项目定位：区域内项目多为中档社区 产品类型：区域内主要以高层和别墅为主 主力面积：区域内户型（非别墅）主要以90㎡-130㎡为主 配套情况：区域配套对比马道坡较为完善
五龙口片区产品情况分析：
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区域市场情况分析小结： 项目所在区域主要供消集中在80-90㎡两居和小三居，与前期规划户型配比吻合； 项目所在区域价格偏低，与五龙口片区保持着较明显的单价、总价优势； 五龙口片区是随着其周边道路和客运东站等在近年兴起的，可作为项目所在区域的参考

项目所处的马道坡区域属于低端产品供应区域； 项目所在区域产品供应集中在80-90㎡两居和小三居； 项目所在区域均价为4000元/㎡； 相邻的五龙口区域，产品档次相对提升，供应户型面积略大于马道坡片区。同时价格在4500元/㎡； 两个区域去化量相对稳定，
。。。。。。以下略，简介无排版格式，详细内容请下载查看