专题报告 上海易居房地产研究院综合研究部出品 执笔人：杨红旭回建强 邮箱：ysunwoods@163021-60868896 度 全国房地产政策研究报告 1月 前言 是改革开放三十年来，我国宏观经济面临挑战和压力最为突出的一 年，受到国际金融危机的冲击，我国宏观经济一度陷入低迷，GDP增长“保八” 面临考验。在这样严峻的情况下，我国房地产业却异军突起，在拉动投资、促 进消费、稳定经济增长方面发挥了中流砥柱的作用 房地产业的异军突起得益于国家积极的财政政策和适度宽松货币政策的实 施。四万亿投资计划、131号文件对房地产消费的促进、全年9.6万亿新增贷款 等因素使得我国经济体系内流动性开始过剩。在通胀预期下，房地产市场成为 各路资金规避风险的主要领域。于是，从二季度开始，我国土地市场、新房市 场、二手房市场开始进入了高速发展阶段，“地王频现”、房价创新高、豪宅起 舞，再次成为楼市的主要特征 为了房地产市场的健康稳定，国家在底、初果断出台调控措 施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，限制投 资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度， 通过这些政策手段，房地产市场有望实现“软着陆”，更加注重“量”的增长， 而非“价”的非理性上涨；更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困 难，而非豪宅市场的非理性繁荣；更加促进房地产业的健康稳定，而非成为各 路资金规避风险的投资投机工具。一、宏观经济政策以“保增长”为核心 是我国改革开放以来，经济形势最为变幻莫测，经济增长过程最为 跌宕的一年。，国际金融危机席卷全球，为了保持我国宏观经济的稳定， 国家提出了经济增长“保八”的任务。在国际贸易保护主义抬头的不利局面下， 我国政府及时、准确的调整了宏观经济政策。底，国务院果断出手，推 出四万亿投资计划，底举行的经济工作会议确立了实行“积极的财政政 策和适度宽松的货币政策”，同时，国家陆续出台了新能源战略、产业振兴、区 域规划、央企重组、住房消费优惠、家电下乡、汽车减免购置税等一系列经济刺 激计划 在国家优惠政策及经济刺激计划的推动下，，我国经济走出一个漂 亮的“v”形曲线：GDP增速在一季度触底（6.1％），二季度强劲反弹（7.9％）， 三季度继续上升（8.9％），12月份，我国CPI同比上涨1.9%，已经开始正向连 续增长，表明我国经济刺激计划已见成效。四季度GDP增长10.7%,达到年内峰 值，全年GDP增长8.7%，中国经济已经完成年初制定的GDP“保八”目标。与之 相伴随的是，投资高速增长，工业生产增加值同比增速持续反弹，消费保持强劲， 出口止跌企稳回升，物价逐步走出通缩 在银行信贷方面，在中国的货币政策史上必将留下厚重的一页。面 对金融海啸冲击，中央果断提出“适度宽松”货币政策，并配合一揽子计划将信 贷洪流注入经济体。“天量”信贷前所未有，金融对经济的支撑作用也立竿见影， 中国经济率先回暖。适度宽松货币政策为经济回暖提供了必要的流动性支持 全年，我国全社会固定资产投资22.5万亿元，同比增长30.1%，增速比 上年同期加快4.6个百分点。社会消费品零售总额同比增长15.5%。各项主要经 济运行指标先抑后扬，企业景气指数、企业家信心指数、制造业采购经理人指数 稳步上升。在巨量信贷利好及一揽子计划刺激下，今年以来我国股市走出了一波 迅猛的反弹行情，上证综指从年初的1800多点，最高攀升至3400多点。楼市更 是超预期回暖，信贷投放对房地产的支撑居功甚伟 12月初召开的中央经济工作会议提出，明年经济工作要“保持宏观 经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策， 根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”。这就意味着宏观调控政策不会出现大的转向和波动，政策的稳定也将确保宏观经济的快速恢复增 长。同时，适度宽松的货币政策将有利于保持房地产业投资和消费的规模不会受 到太大影响。房地产业发展的外部环境是稳定乐观的 总体而言，宏观经济政策以“保增长”为重点，中国经济之所以先 于世界其他国家走出经济低谷，主要得益于在危机时刻及时推出的宏观经济政 策：4万亿财政投资政策、扩大内需政策和十大产业结构调整政策。展望 年我国宏观经济运行趋势，“调结构”是明年经济工作的主线之一。中国 宏观经济政策进一步转向“针对性和灵活性”，乃至转向“百年之计和整体转变” 的调整层面，形成独特的中国宏观政策模式 二、房地产政策：前期宽松平稳，年底政策突变 1、信贷政策盘点 政策一：1月3日,四大国有银行宣布,只要10月27日前 执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折 优惠利率。2月10日,继农行出台房贷细则后,工商银行开始执行购房者可享受 住房贷款七折的优惠利率,随后不久,其他银行的优惠政策细则相继出台,为楼市 回暖蓄积了政策基础 政策二：5月27日，国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比 例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%， 其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自以来执行35%自有 资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平， 从而预示着紧缩了数年的房地产开发信贷政策开始“松绑” 政策三：6月19日，中国银欧亿·体育（中国）有限公司监督管理委员会发布了《关于进一步加强 按揭贷款风险管理的通知》，针对部分地区房地产市场出现较大波动，房地产信 贷尤其是按揭贷款业务中诸如“假按揭”、“假首付”、“假房价”、“二套房贷”标 准放宽等所暴露的问题，要求加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭 贷款业务健康有序发展。坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严 格遵守第二套房贷的有关政策不动摇 政策四：10月16日，住建部等七部委联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，提出在优先保证职工提取和个人住 房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支 持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10% 执行。“公积金”和“保障房”实现“对接” 政策五：12月14日，国务院常务工作会议发布了“国四条”，其中第二条 为“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信 贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。” 政策评析：信贷政策是房地产调控政策的重要组成部分，对房地产市场的走 向具有较大的影响力。房地产信贷政策总的看是相对宽松的。在“保增 长”的总体要求下，房地产信贷政策维持了宽松的执行口径，有力地促进了 年楼市消费的增长 数据显示，上半年全国金融机构个人住房贷款新增量达到4661.76 亿元，同比增幅超过150%。而3月底的数据为1000亿元，随着房地产市场的回 暖，个人住房按揭贷款也出现了突飞猛进的增长。同时，全国房屋销售量也实现 了大幅增长 进入下半年，我国楼市出现了过热的现象，特别是在一线城市，楼市投机明 显抬头，这引起了中央的高度重视。如果不加以调控，投机日盛，将破坏房地产 市场正常的交易秩序，不利于市场的健康稳定发展。因此，进入下半年，银监会 开始强调第二套房（及以上）信贷的监管，防范房地产信贷风险。随着市场的进 一步发展，特别是宏观经济开始好转，房地产信贷调控也越来越受到重视。“国 四条”的出台表明，国家要切实收紧房地产信贷，特别是二套房贷政策。打击投 机，限制投资，鼓励自住将是房地产信贷政策的主基调 2、税收政策盘点 政策一：5月21日，为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范 土地增值税清算工作，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地 增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规 定。《规程》自6月1日起施行。根据《规程》，纳税人符合下列条件之一的，应 4 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看