理清思路，重点突破 保利公馆终营销提报 【公馆】项目组 11月28日 本案的两个重点 外部：解决与亚运城竞争问题 内部：解决与项目137出货难问题 外部：解决与亚运城竞争问题 市场回顾 外部困局 项目破局 一、市场回顾 1、09政策回顾 明年政策有收紧态势，保增长、防通胀仍是政策的主流方向 北京、上海一线城市房价有泡沫产生，二线城市房价有持续走高的趋势 通胀预期乃至通胀将成为明年政策调控的重点，降温政策有可能出台 上半年政策利好较多，对楼市触动较大；下半年政策有收紧态势，利空频现 2、09市场浅析 一、市场回顾 表：重点城市10月份房地产市场总结分析 供应情况：10月份，经过金九银十的消耗，各城市库存量普遍下跌，重点城市中，杭州库存量下降最大，环比下降超过10%，广州、深圳，也有较大程度的下降。 市场需求：开发商在10月加大推盘力度，大部分城市成交面积大幅上扬。其中，本月成交面积超过100万㎡的城市有5个，依次是北京、成都、武汉、天津和广州。 成交价格：本月各城市住宅成交均价以上涨为主，能监测到价格的7个重点城市中北京和广州涨幅位居前列，环比分别上涨21.17%和10.5%, 全国市场继续保持旺盛劲头，成交面积、价格普遍上升，广州重回万元时代 供求方面：开发企业自今年上半年开始逐步加快了开工、施工进度，预计第四季度大部分 城市的供应量较第三季度将有所增加，但是高企的房价和政策的不确定性将在某种程度抑制 刚性需求和改善型需求，第四季度市场成交量将第二季度有所回调。但预计将与第三季 度基本持平 价格方面：由于市场供应的增加，四季度价格继续快速上涨的可能性不大，但也不会出现 大幅回调。一方面，经过连续多月的成交量价高涨后，部分刚性需求重新陷入观望，成交有 所走缓，使得4季度房价将逐步走向平稳另一方面，市场供应已经逐步回升，供求趋于平衡， 也有利于房价的稳定，但在旺盛的市场需求推动下，价格下调的可能性不大。 土地市场：根据克而瑞对典型城市土地供应计划与实施情况的跟踪，上半年大部分城市仅 完成了全年约三成的计划，第三季度虽然加大了推地力度，但离全年计划仍存在较大距离， 因此预计第四季度政府会加大推地力度，地王频出的场景仍将上演。从企业角度来看，大型 民营企业也将积极加入到地王的抢购行列，与央企、资本化企业形成三军对垒 第四季度全国房地产市场整体将以平稳为主 09年第四季度房地产市场预测 2、09市场浅析 一、市场回顾 3、09广州市场表现 一、市场回顾 数据来源：广州市房管局【阳光家缘网】 广州整体房地产交易较有明显的复苏迹象； 5月成交较10月成交更有明显的拉差，上半年集中放量，下半年有所下降； 后市政策及市场不明朗在下半年对房地产成交有较大影响； 购房需求因楼市低迷而抑制，则全面呈放量态势 4、09番禺市场表现 一、市场回顾 09年，番禺上半年走货较平稳，供应需求比例趋同 下半年由于供货不足价格持续攀升 6－8月出现了供应面积的大幅度缩减，番禺全年成交均价一路唱高， 进入9月之后，高端盘如星河湾、招商金山谷、剑桥郡的入市拉高番禺均价 5、09竞品成交分析 一、市场回顾 广州新城板块成为番禺成交货量的热点板块 华南板块、广州新城板块为供货的热点板块 华南板块个盘走势旺盛，板块趋冷 广州新城板块热捧度高唱，个盘情况普涨 华南板块 广州新城板块 锦绣半岛 毛坯8800 新推90-110㎡小三房、三房 尾货产品面积81-125㎡二三房 334 星河湾·海怡半岛 均价25000 90-100㎡二房 240－518㎡三至五房 499 东湖洲花园 毛坯8700带装修9500134㎡大三房 342㎡复式六房 金海岸花园 均价8000，98折优惠 90-100㎡两房 尚东尚筑 二房：毛坯8800-9300 三房：毛坯9200-9700 现推72㎡二房南向单位，和120-140㎡三房 637 64 498 6、09竞品成交分析 一、市场回顾 尚东尚筑领衔广州新城板块，成为成交热点 庄士映蝶蓝湾 毛坯6700 带装修7500 90-120㎡两、三房（尾货） 二期将推175㎡五房大户型 东湖洲花园 毛坯8700 带装修9500 134㎡大三房 342㎡复式六房 小单位几套尾货 金海岸花园 均价8000，98折优惠 90-100㎡两房 尚东尚筑 二房：毛坯8800-9300 三房：毛坯9200-9700 现推72㎡二房南向单位，和120-140㎡三房 尚东尚筑十月推出心尚层楼王组团以来，一直销售势头较好，价格攀升幅度达3000-5000 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看