《润泽她他公馆》渠道与推广策略报告
2012-11-20
左渠道\右策略\合力破冰
谨呈：润泽地产
市场赋予项目精神 项目销售先于精神
【我们是营销，我们更注重实际】
团队架构/团队分工
壹。营销团队
贰。市场研判
叁。战略打法
肆。推广策略
宏观政策/区域市场及竞品解析
销售渠道化/策略执行化
线上推广优化/销售执行建议/计划费用预算
报告目录
项目营销团队
【案场经理+置业顾问+业务员+兼职业务员】
【宏观市场/量价市场/竞品解析/项目解析】
市场研判
我们的战场
长期来看， 市场还在“继续放量”，政策环境依旧未放松，市场受控是长期趋势 短期来看， 受宏观经济的影响，出现新政的“真空期”和市场的“臃肿徘徊期”
成交量： 万象城和时代广场已成为历史，创下涡阳住宅小区市场的典范，近一年多占据市场主导眼球的巨人印象，一期余量房684套，路漫漫长修远兮，攻艰任务弥坚； 成交价： 万象城从入市价2450元/㎡到4080元/㎡完美收宫，巨人印象以3400—4120元/㎡在持续市场中，旺角广场以高姿态亮相入市，一期取得4070元/㎡的价格，个中滋味令人咂舌； 粗略点评： 2012年12月—2013年5月，涡阳刚需集中放量，初估约5000套在6个月的周期中持续呈献给市场，在如此的市场放量中,市场将进入混乱疲软期,开发商应该坚持以价换量，积极推货，牢牢抓住恶性市场的节点期

本案位于城南新区，环境较差。周边在售、在建项目较多，多数项目主打生态宜居产品，如巨人印象、河畔名城

项目的竞品目前主要集中在片区内的巨人印象，河畔名城，中央公馆，旺角广场以及中小体量项目

巨人印象:以与本案有非常相近的产品，已经推售市场一年多，占据相当的市场份额，丰富的面积和价格区间，同时紧临公园和河道，销售情况还不错； 河畔名城：与本案有非常相近的产品，具备相当规模的社区，同时相对巨人印象有较好的楼间距，可能会以强势的现房概念进行冲击市场，目前尚无销售； 中央公馆：项目工期如火如荼进行中，力争在年底实现400套的推售，产品也较为丰富，与相邻项目同质化较为严重； 旺角广场：项目工期如火如荼进行中，借助商业综合体中主力店家乐福的助力，在强势冲击市场。 中小体量项目：在产品社区概念和户型以及工程形象中，本项目相较其它中小体量项目，基本无任何突出优势，但其它项目在价格比拼中注定要强势冲击本案，这点绝对值得深思……
个体面临：强大的竞争对手，周边项目都有非常突出的优势； 另外本案产品相对单一，体量较小，对客户的吸引力相对有限； 周边竞争项目入市时机基本同期，本案的推售时机几乎没有选择余地，只能在同期推售时机中进行冲杀。 与我们较同质化的中小体量项目中，价格是一把利器
如何应用差异化的战略实现本项目的脱颖而出， 最终实现销售目标… 而我们需要实现超越， 如何破冰……
【销售渠道化/策略执行化】
战略打法
渠道攻略五策
目前房地产市场发展形势严峻，传统单纯策略营销已无法满足市场要求。 根据这一市场特性，我们紧跟国内房地产欧亿·体育（中国）有限公司提出的“营销渠道时代”已来临的战略思路，为所操盘项目量身打造了“左手渠道、右手策略”“渠道与策略相结合”的全新操盘思路

左渠道\右策略\合力破冰
速开速阂之百斩计划
一个房地产项目是否能成功运作，关键的根源在于来访数量的积累。 根据目前涡阳县尤其是城南新区房地产现状，为本项目量身定制了“百斩计划”。通过外场大面积拓客及现场不停的暖场活动，聚集人气，不断营造现场热点及氛围，依托广泛的口碑基础，并最大限度保障现场滞留。同时配合销售团队的专业服务，完成来访迅速转成交的过程……
百斩计划—暖场攻略
通过暖场“来即送+小型抽奖”活动，达成区域客户持续关注本案，一方面保证案场足够旺盛的人气和活力，同时有效拉动吸引基本客群，最终促成主力目标意向客群的有效积累
只要您敢来，我们就敢送
百斩计划—暖场攻略
全城都来***抽奖了，您还不来？
只要您敢来，我们就敢送……活动进行中
百斩计划—拓客攻略
区域前进策略暨圈客战术
曲线成市、声上击下
通过区域客户关注影响本案基本客群，通过区域聚焦影响核心客群，最终促成主力目标圈客
百斩计划—拓客渠道
百斩计划—1468行动
西南乡镇
东北乡镇
老城区
城南新区
4个兵站：通过在人流密集区的现场展示及拓客解说，并通过口碑传播，短时间将项目信息迅速扩大到两大片区购房潜力的乡镇，并渗透到各个乡镇单位内的每个潜购房群，锁定涡阳服装鞋帽经济圈，拓展乡镇客群

1个狙击点：为拓客工作中最重要的环节，通过狙击点的拓客工作，让前来城南新区的人全部知道我们的项目，将有来城南新区购房需求的人一网打尽

涡阳
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