我们向前一小步城市向前一大步 华港水城项目方案初步探讨 河南和信房地产营销策划有限公司 2009年12月27日 目录 Part1：项目本体分析 项目位置交通描述 用地概况 项目内部及周边环境描述 项目属性研判 项目位置描述 项目地块位于西平城市中心位置，周边城市配套 成熟 东临：解放路 南临：龙泉大道 西临：洪河河堤 北临：居民区及电力公司，再向北为经贸路 洪河河堤 电力公司 项目交通体系 京港澳高速 省道331 华港水城 一零七国道 京广铁路 本案地属西平城市中心位置，紧邻主干道解放大道，同时距离京港澳高速入口较近，路网发达，交通状况良好 项目向南可至省道331，连接周边地市交通； 项目西侧为107国道，交通网成熟 项目地块呈不规则梯形状狭长，拆迁工作正在进行，地块东、南、北三向透视性较差，地块内原有居民养鱼池塘尚未清理 项目内部环境 项目地块问题解析 问题一：水塘，填埋？间接利用？ 在项目地块内有3块原住居民留下的鱼塘 我司在综合分析之后，提出以下两点意见，供贵司斟酌： 1）鱼塘存在时间较长，池底土质是否发生变化，进行清淤工程之后，土质是否会对打桩建基造成影响？ 2）清淤工程费用较大，因此我司建议预留一块鱼塘，对其进行改造，使之变成项目内部的水系景观。 备注：我司主推实施第二种方案，但需勘测部门对地块地质进行实际勘探后，方能确定预留那块鱼塘作为景观改造区 项目地块问题解析 问题二：迁坟，敏感性较高，慎重操作！ 在与贵司工作人员进行初步沟通之时，得知在项目规划的多层建筑附近，有市民祖坟所在，在项目进行平地工作之时要进行迁坟。 本司对此次项目操作势在达到使华港置业得到名利双收，同时为了后期项目的市场口碑，因此在迁坟工作上需慎重操作，一定要避免出现不良口碑影响 项目地块问题解析 问题三：通讯基站辐射，出具证明，稳定人心 在项目北侧，电力公司附近有一发射塔，为了使客户放心，居住于此不会遭受辐射干扰，需贵司到相关部门开具 此塔无辐射或对人体无害证明 备注：此证明需提前开具，但不公开，若有客户询问这方面问题后，向对方出具即可 项目周边环境 自然环境优雅：项目紧邻洪河，城市规划百亩洪河公园，与项目仅一河之隔，占据地利，天赋纯美 环境，生态资源优越。 生活配套完善：区域内有超市、商业街、餐馆、银行、批发市场、各类生活配套齐备； 西平唯一一家四星级酒店——华港大酒店，与项目所在地相距不远，地段在西平当 地具有高知名度。 人文环境突出：项目右侧区域为城市行政区，公安局、法院、民政局、检察院等行政单位林立；项 目具有紧邻城市行政区的物理属性；柏城镇中学、实验小学也在此区域内，方便日 后项目业主孩子就学，项目教育氛围浓厚 项目周边可借鉴资源 紧邻洪河自然景观，在日后还可同时欣赏洪河主题公园的景观，提升项目附加值； 洪河现状 洪河现状 项目属性研判 系出名企，知名度高：与西平唯一四星级酒店华港大酒店系出同门，区域价值认同度高。 多边多角，不易规划：项目虽地段良好，但因地块形状限制，多边多角，不利规划； 交通便利，配套无忧：项目周边交通网络成熟，距离京港澳高速较近，周边配套齐全； 市政核心，高端人群：行政单位环绕项目周边，项目具备一定高端客群基础 Part2：市场环境分析 城市经济环境描述 政策环境描述 市场环境描述 市场结论 全县辖18个乡镇、两个街道办事处和一个国营农场，总人口84万，面积1089.77平方公里。 西平县外部交通便利。该县位于驻马店、漯河和平顶山三市的中心地带。京广铁路、京珠高速公路、107国道纵贯全境，省道高兰公路横穿东西。 市场体系完备，其中兔毛市场、副产品市场、服装批发市场、建材批发市场、塑料袋批发市场等闻名中原 西平活跃的商业经济积聚了大量富裕人群，中高档住宅产品有一定的市场需求，市场基础良好 经济环境描述 政策环境描述 政策调控关键词：土地政策收紧、二套房利率上调、扼制房价上涨 对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费；另外，国土资源部将对闲置土地征缴增值地价 明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易 2009年9月29日，国务院发布《关于集约用地的通知》 2009年12月17日，财政部、国土部等五部委发布《进一步加强土地出让收支管理的通知》 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看