内部欧亿·体育（中国）有限公司，注意保密南戴河蓝色海岸二期 国际海景公寓城 策划方案
2005－2－20
内部欧亿·体育（中国）有限公司，注意保密策划报告框架
市场宏观分析
市场调研分析
目标客群定位分析
项目竞争策略分析
项目定位分析
项目案名建议
项目规划建议
项目开发策略建议
项目入市时机建议
项目销售策略建议
项目交楼标准建议
项目物业服务建议
内部欧亿·体育（中国）有限公司，注意保密市场宏观分析
我们将从以下四个方面进行市场宏观分析
1、从城市功能规划层面分析
2、从旅游经济层面分析
3、从房地产市场发展层面分析
4、从项目地块本身层面分析
内部欧亿·体育（中国）有限公司，注意保密秦皇岛城市功能规划分析
城市功能 1、秦皇岛南濒渤海，北依燕山，东邻辽宁，西近京津是东北和华北两大经济区的结合部，环渤海经济的中间地带，是华北、西北、东北的重要出海口。 2、秦皇岛是中国首批优秀旅游城市。这里风光秀丽，气候宜人。世界文化遗产万里长城横亘全境。山海关暨老龙头、北戴河海滨被评为全国旅游胜地40佳。南戴河海滨、昌黎黄金海岸、秦皇岛野生动物园、新澳海底世界、长寿山、祖山等景区独具魅力。每年吸引800多万海内外游人慕名而至。 3、秦皇岛市的北戴河区域一直是中央各大中直机关避暑圣地和疗养的场所。每年的夏天各大中直机关纷纷到北戴河进行办公和疗养，政治接待是其非常特殊的一个功能。 旅游业和港口运输是秦皇岛市的两大经济支柱。 中直机关暑期办公和疗养是其独有的城市功能

内部欧亿·体育（中国）有限公司，注意保密秦皇岛城市功能规划分析
城市发展 1、秦皇岛是我国第一批开放的沿海14个城市之一，但是近20年来其发展落后于其它沿海开放城市，发展比较缓慢，尚没有进入高速发展期。 2、产业关联发展方面，尚没有形成明显的产业集群和健全的产业服务环境。旅游业受到季节影响，港口运输面临其它环渤海城市港口的同质化竞争，支柱经济发展地位并不牢固。商务环境欠发达，当地经济需求规模偏小但城市基础设施建设近年来发展迅速。 3、北戴河区域作为夏都或者陪都的出现，在相当长的一段时期内影响了秦皇岛的经济发展。出于对政治因素的考虑远超过了对经济发展的考虑，也一定程度上限制了秦皇岛市的经济发展。 4、秦皇岛市综合竞争力落后，核心竞争力缺乏。在中国50个城市综合竞争力指标排序中只占到第40位，一项指标进入前十，22项指标后十名。 秦皇岛城市发展起步早，发展慢。地域优势、资源优势没有被完全利用，具有发展潜力，但需要明确城市发展方向，打造城市的核心竞争力，整合产业集群和产业服务环境

内部欧亿·体育（中国）有限公司，注意保密秦皇岛城市功能规划分析
城市定位 新一届的秦皇岛市政府提出把秦皇岛建设成为一个园林式、生态型、现代化海滨城市。 实际上这个定位对当地房地产的发展极为有力。 要建设一个园林式、生态型、现代化滨海城市，必然要涉及到广泛的房地产开发。 本项目具备优越的地理位置、自然资源，应积极的顺应秦皇岛市新的城市定位而开发建设，我们不仅要打造一个高品质的滨海社区，更要为秦皇岛城市的发展树立一个典范，真正实践政府提出的新的城市定位。 本项目也因此，必将受到政府的大力支持，这对项目的发展非常有利

内部欧亿·体育（中国）有限公司，注意保密秦皇岛城市功能规划分析
未来发展 1、未来秦皇岛经济发展的现实需要，将逐步淡化其作为夏都的政治因素的考虑。经济发展将逐步成为主流。 2、除了港口运输和旅游业两大经济支柱之外，将逐步拓展其它欧亿·体育（中国）有限公司，如房地产业、娱乐业、会展业、钢铁能源等。不可忽视的是会议经济、物流经济、旅游经济、高科技研发产业、海洋科技产业，这都将是极具潜力的朝阳产业。打造环渤海及京津地区的产业链条，兼顾外向型经济作为有效的补充。 3、基础设施建设持续投入，服务环境将逐步获得改善，利用服务功能来争取其它发展空间。 4、滨海沿线的开发将成为重点发展的区域。如黄金海岸、南戴河、北戴河。 秦皇岛未来的发展将是一个多元化的产业格局，房地产业、服务业的比重将会上升。 滨海沿线的发展将面临一个很好的机遇，以房地产业为主的滨海沿线的开发必将具有很大的发展空间

内部欧亿·体育（中国）有限公司，注意保密秦皇岛旅游经济层面分析
旅游经济现状 1、旅游业对秦皇岛GDP的贡献达到8％左右，是支柱产业。 2、旅游业直接和间接带动着60多个相关产业的投入和产出，占全市的从业人口的1/14。3、旅游对全社会就业的直接贡献为3%，全市居民收入中有9.8％来自于旅游业，1/5的财政收入直接或间接地来自旅游。 4、秦皇岛市每年接待中外游客达800万人次以上。全市有星级饭店55家，休疗养院400余所，旅游接待总床位18万张；旅行社78家；旅游景区(点)35家；旅游定点单位96家。 5、对于人为制造的旅游景点，因缺乏创新，近年来经营惨淡。以国际娱乐中心、海洋馆、疗养为主的滨海度假旅游是主要的需求。 6、秦皇岛市旅游业淡旺季非常明显，真正可以利用的旅游旺季只有2——3个月，大部分时间属于旅游淡季。5——10月为主要的旅游季节。 7、过去秦皇岛的旅游产品较为单一，只局限在观光旅游上，低水平的旅馆接待较为普遍，高端接待产品有限。近几年旅游业已经由观光旅游向购买休闲度假物业旅游转变。
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看