开盘前整体营销策略 3号楼 市场 。 PART 1 租金走势 近期服务式公寓市场近期出现租金价格持续上扬现象，主要原因是受到强劲的需求支撑。截止到2007年第一季度，酒店式服务式公寓租金已升至每月每平方米28美元，创下自1999 年二季度至今的新高点。浦东和浦西的平均租金分别为每月每平方米30美元和26美元，浦东的租金水平与上季度相比上升了12％，浦西则上升了14％。豪华的服务式公寓达到了每月每平方米35.5美元。 入住率 截止到2007年第一季度，上海市服务式公寓各区域出租率基本在85～100%之间，平均出租率为92%比去年同期提高了2.1个百分点。 2007上半年上海服务式公寓市场特征 3万元以下楼盘大量入市，成交比重明显增加,3万以上稳中有升 2007上半年一手高档房成交走势分析 伴随市场整体回暖，高级服务式公寓和市区高级公寓价格一路稳步上升，而且由于供应量很少，客户稳定，这部分产品市场受政策影响较小。而二手房交易量也随之出现大幅增长。 2007 上半年一手高档房成交特征分析 90平方米两房为主力楼盘存在明显空白。 目前在徐家汇周边，2.5万-3万价格段，平均单套成交面积165m2左右。 3万-3.5万价格段，平均单套成交面积180-250m2左右。在售楼盘面积均超过100平方米，且多以三房为主。 2007 上半年一手高档房成交特征分析 成交热点集中在徐家汇周边，永新城、阳光名苑、电影华苑成交排在前三位。 2007上半年内徐汇板块供求价格走势 内徐汇板块供求比三年来首度逆转，高端住宅供应量不足，拉动价格稳步上扬。 周边高档公寓部分二手成交案例 二手房价格平均上涨8%-10% 二手房市场结论 存量房市场公寓房以新华路淮海路沿线较多，本案周边较少，以鸿发苑、名仕苑、嘉里华庭代表。 目前售价都在25000-33000元之间，个别楼盘由于区位和环境特殊，价格接近38000元/平方米。 租价多年来保持平稳，两房8000元/月，三房10000-15000元/月，投资回报率在4.5%-5.5%之间； 虽然出租型物业投资回报率不高，但二手成交价格涨幅惊人，受此影响投资热情依然高涨。收藏华山路、淮海路的公寓成为投资者共识。