天朗·锦邸整体推广提案 九段传播 本案是由住宅和商业构成，要解决项目现在难题，就需个个分析，深挖问题所在！ 先看住宅 本案C座2013年4月入市开盘取得了不错的成绩， 但在今年大势之下续销售遇冷， 去化速度下降。 应对当下，是每个项目现在都在抓紧做的功课！ ! 好不容易找到销售中心， 停车成为最大难题， 现场停车区域太少， 停车找半天！ 车位少，停车难，看房心情减少一半。 增加现场停车引导员与停车导视，扩大停车区域 项目单价在一万左右， 与城南众多高端项目单价差不多！ 我们在市中心，他们在三环外， 这一点看起来似乎最具优势...... 但，现在的消费者都已理性。 单价差不多的情况下，势必会进行一番详细对比 SO 同样是过万的单价，相比较之后，住宅最大的问题其实就暴露出来： 价格形象不够！ （除了地段价值，现场找不到其它支撑单价过万的理由，价格落差太大。） 再看商业入市 看地段 从项目所处的地段位置来看，上有青羊宫旅游商业区，下有高升桥、锦里商圈，处于一个中间位置，且只有这段位置没有一个成气候的商业氛围，只依靠体院和传统老小区形成的临街商业，这就使得两大商圈中间出现了一个巨大的真空。 关键词：商业断档！ 青羊宫、百花潭 旅游商业区 高升桥、锦里商圈 本案 看业态 项目周边大多以餐饮、邻里型小型超市及日常用品店为主。 商业类型还以社区底商为主，主要辐射片区内原始居民 ，无法吸收片区外客群。 关键词：业态初级，辐射面小 看前景 现在商业投资主力都集中投资性更高的价值洼地，如南延线附近高端住宅或写字楼旁的底商，投资价值与升值空间巨大。传统的西一环经过几十年的商业发展，升值空间都已不大。 关键词：升值空间小，投资潜力不高 看价格 本案2000万级商业总价，都可随便在三环外买下几个百平米左右商铺，或者半条商业街。 而如果投资40万左右一套的公寓计算，足以买下整个单元用于酒店投资。 精明的投资客自然知道其中投资性高低。 同时，千万级的商业总价也将导致潜在客群范围缩小。 关键词：总价高，客群窄 看人气 本案地处西一环老社区之中，居民大多以原始居民为主，消费人气与消费能力不足，无法支撑千万级投资在一定周期内快速回本。 关键词：消费能力不足，回本周期长 SO 对比相看之后，本案商业要以千万级姿态入市也存在同样问题： 价格形象不够！ 住宅、商业分别剖析之后， 价格形象不够！ 成为了本案最根本的问题 是导致项目现在与未来的最大绊脚石！ 为什么认为价格形象不够？ 地段？ 项目处于西一环，城市传统中心地。 城市向南战略， 城南发展已经远超三环内任何地段， 城市中心已逐步南移动！ 配套？ 项目周边配套完善，满足全方位生活需求。 三环外现代化的城市配套逐步建立， 满足现代人优质生活追求。 而项目周边的配套只能说满足基本需求 交通？ 西一环，双地铁，立体式交通网络 一环早已不是城市发展的主动脉， 通行力不能满足日益膨胀的交通压力 项目本身？ 住宅：户型科学，外立面优美，有赠送…… 商业：17席，300㎡，一环 住宅：大中庭、高端会所、社区泳池、运动场…… 商业：专业商管团队统一运营；国际品牌主力店入驻； 大型商超、电影院引入等…… 这些本案没有的自身配套， 在其它项目早已成为项目建设的标配 以前本案引以为傲的各大优势，在目前看来都已不再是优势。 需要寻找差异化优势！ 本案所处区域除西一环地段以外， 最宝贵的是占据了素有成都最具文化底蕴宝地， 杜甫草堂、浣花溪、金沙、青羊宫、百花潭、武侯祠， 这是项目天生独有的历史文化血统 杜甫、薛涛、陆游、李商隐等历史文人墨客， 都曾驻足于此，留下千古名句。 “美酒成都堪送老,当垆仍是卓文君” ——李商隐 “蜀酒浓无敌,江鱼美可求” “此曲只应天上有,人间能得几回闻” ——杜甫 “落魄西州泥酒杯,酒酣几度上琴台,青鞋自笑无羁束,又向文君井畔来” ——陆游 。。。。。。以上无文本格式，具体下载查看