摘要
XY集团成立于1997年,受益于来房地产市场的迅猛发展,十余年来,集
团迅速成长为收入和资产规模双超百亿,经营范围横跨房地产开发、建筑施工、
商业管理、物业管理,拥有17家子公司的大型房地产企业集团,集团连续两年
位居中国房地产百强企业。最近两年集团与税务机关的争议和处罚案件合计近
四十起,给集团带来巨大的财产损失。XY集团迫切需要建立规范的税务风险管
控机制,以化解所存在的税务管理风险。
项目开发主体设立环节由于一个公司运作多个项目、项目公司注册地与
工程所在地不一致以及建设资金筹集过程中过度依赖关联股东往来拆入拆出产
生税收风险;在土地获取环节中由于“城中村”改造中票据和政府承诺的不规
范、合作开发和股权并购获取土地使用权过程中风险承担不对等产生税收风险;
在项目施工环节由于工程大清包方式下甲供材处理不规范、建造营销设施会计
处理不规范、市政设施工程款抵减配套费的视同销售风险和法律手续不规范等
产生税收风险;在产品销售环节由于促销销售的会计处理不当、精装修退款未
据实执行、发放员工交通补贴产生税收风险;在商业地产经营环节中商业地产
租金分拆筹划过度、委托经营管理失控及以商业地产合资经营产生税收风险。
XY集团项目开发主体设立环节应采取单设一对一的公司运作开发、以工程
所在地注册项目公司、以先期逐步增资后期逐步减资的措施;在土地获取环节
以协议形式规范票据和政府行为、合作开发时以精准的测算为基础签订规范的
合作协议;在项目施工环节要明晰甲乙方的纳税权益、营销设施建造费资本化
计入固定资产、市政配套设施以委托代建方式建设;在产品销售环节售后返租
签订三方委托协议、对团购促销应及时确认应税收入、公司统一为员工购买加
油卡替代交通补贴;在商业地产经营环节商对租金适度拆分、加强对委托经营
的风险监控、对拟出资的商业地产先分立后出资进行合资经营。
XY集团公司不仅要尽快化解当前的税务风险,还要立足长远,建立全面税
务风险管控的长效机制,构建规范有效的管控系统,确保能够及时防范和化解
刚刚出现的重大税务风险。
关键词:税务风险;风险管控;房地产;
第一章绪论
第一节研究背景及意义
一研究背景
XY地产集团成立于1997年,经过十几年的快速发展,公司已成为业务横
跨地产开发、建筑施工、物业管理、商业管理;园林绿化及金融投资业务,资
产总额和年销售收入双超百亿的大型企业集团,集团连续两年位居房地产百强
企业,公司也从初创时期的两个从发展到截止目前拥有17家子公司、700多名
员工的大型企业,集团业务范围立足河南、布局全国、业务纵向多元化发展。
得益于中国房地产市场的快速发展,XY集团的规模也急剧扩大,尤其是近
七八年来,年均增长率超过70%,随着集团业务规模的快速扩大,企业管理能
力却未能得到同步提升,集团的管理风险正在逐步积聚,税务管理风险就是其
中急需防范和化解的重要风险源。XY集团的税务管理风险既有来自于外部环境
的,也有来自于企业内部的。
来自于外部环境的风险,首先是房地产税收政策的复杂性。房地产开发从
土地一级开发到土地获取到施工到销售以及持有,环节众多,企业经营模式也
多种多样,相应的税收政策规定也就极其复杂;而房地产业的税收立法由于其
发展时间短、经验积累少、立法层次低、立法部门分割等原因,各税种法规之
间、总局法规与地方法规之间、同一税种同一级次法规不同时期间都有冲突,
客观上造成了房地产企业面临的税收政策环境极其复杂。其次,从执法环境上
执法监管更加严格。房地产欧亿·体育（中国）有限公司对民生和国民经济以及政府财政收入的影响日
益重要,大部分的二三线城市,房地产欧亿·体育（中国）有限公司无论从国民经济发展还是财政收入
上都已经处于支柱地位,而房价更是被普通民众视为最关注的问题,政府近几
年也把房价当作政治和社会稳定问题对待。因此,无论从稳财政、稳经济还是
稳房价,税收手段都是政府的首先手段,房地产企业面临着更为严厉的税收执
法环境。
来自于企业内部的风险,首先是企业的管理理念上仍未建立全面税务风险
管理的理念,企业管理层仍把节税避税作为税收筹划的首要目标,尚未认识到
企业税务管理风险的积聚对公司经营的重大影响,利用人情关系进行税务纠纷