CONTENTS目录 第三部分项目定位 第一部分目标和任务 第二部分市场及项目解析 第四部分营销推广方案 第一部分 目标和任务 武汉首个国际豪宅典范 战略目标 销售目标——整盘13.4万方/534套（已拿到预售证的资源） ，08年12月底之前完成总销大定指标的90％（约12.07万方/480套）。 4月15日开盘，力争实现50%去化量（256套）。 价格目标—— 品牌目标——确立恒大在全湖北全武汉的品牌知名度 开盘条件 为满足恒大华府项目既定的2008年4月15日开盘需求，应于2008年3月底前，完成以下道具的准备： 第二部分市场及项目解析 宏观市场 武汉市2007年需求量约1300万平方米，而供应量不超过1100万平方米，年度供求比在1:1.18左右，延续供不应求局面。 武汉市成交结构发生变化，小房型趋于紧凑，大房型趋向舒适，改善性需求明显，投资投机现象并不严重。 武汉市环线结构日益明显，二环内与二环外价差逐渐增大，城市房地产市场日益成熟。 武汉市11-12月份，受义和巷地块高价成交，及武汉天地、万科金色家园等项目开盘刺激，市中心项目的价格将继续上涨，但受供应量不足以及927新政的影响，成交量将呈现持续缩减的趋势 武汉市场总体特征 宏观市场 07年3－11月份，整个武汉商品房市场供求关系持续表现为供不应求态势。927新政后，10月供求比1：1.15为下半年最低。11月份受捂盘等因素影响，供应量出现萎缩，供求比攀升至1：1.48 武汉商品住宅供求状况由2007年最初的1:0.79发展 至11月份的1:1.48,反映市场需求旺盛 持续的供不应求 宏观市场 07年10-11月份成交的缩减不排除系列新政的影响。这与06年5月份新政出台之后，连续4月成交低迷相比，07年的市场反应则要乐观得多，在市场连续9次加息之后，市场成交仍然高于去年同期，也反映出大量的购房者依旧看好后市 宏观市场 新政出台成交量出现较大回落 单位：万方 07年11月份商品住宅价格环比上涨8.12%，11月已突破5400，回顾07年以来价格走势，从5月份开始，武汉商品住宅价格连续跳涨，房价涨幅也不断攀升 单位:元/平米 武汉市场价格突破5400 宏观市场 08年以来，从数据上看处于供不应求状态，但这是基于传统淡季供应量极低的情况下出现的，且成交量依然在低估徘徊，并不表明现在市场形势好转 武汉商品住宅供求比走势 宏观市场 武汉商品住宅供应量走势 武汉商品住宅成交量走势 武汉商品住宅市场近3月十分低迷，08年以来供应骤减，在07年10月份后成交量开始下降 宏观市场 07年，武汉商品住宅价格低谷出现在3月，仅为3508元/平方米，价格高峰出现在11月，为5407元/平方米，维持了8个月的上涨局面。12月以来，房价出现连续下降，经过07年7月以来大幅跳涨以后，房价在调控的作用下有所回落，主要是涨幅过大的项目出现滞销所致，目前仍未走出低谷。虽然部分在售楼盘价格也开始松动，促销活动增多，但预计这种局面将一直持续到08年4月 宏观市场 武汉商品住宅价格走势图 结论： 3月后市场供应量仍将在低谷徘徊，供求平稳，但存量去化压力较大。因此短期内价格走势平稳，部分楼盘将出现降价行为。回暖将有待于4-5月份的市场观察 宏观市场 区域市场 光谷区域市场规划利好 光谷领衔 大武昌强势外拓 根据武汉城市空间拓展模式以及轨道交通规划，大武昌将分别沿东向、南向、北向拓展城市腹地。 重点发展科技新城、南湖新城以及杨春湖城市副中心。 而渐入佳境的光谷，无疑将成为武昌区域东扩的主导 区域市场 光谷区域市场规划利好 2006年底，世界一流高新技术园区——武汉科技新城项目总体规划环评通过国家环保总局审查。按规划，武汉科技新城以东湖开发区为基础，西至二环线，东至中环线，北至东湖南岸，南至汤逊湖北岸。规划总面积224平方公里，预投资600亿元，人口将达97万人 区域市场 光谷区域市场总体情况 量价齐升：光谷区域由于一年来区域内楼盘去化迅速，量价均快速增长。 利好不断：07年3月成为市场迅速攀升的拐点，与光谷的利好消息不断关系密切。 成交放大：07年7月多个项目集中开盘或加推，出现了07年最高的一次供应量峰值，与往年的夏天淡季形成鲜明对比。从而导致了市场成交量的快速拉升。 供需平衡：光谷成交量明显受影响于供应量的多少，侧面反应出片区市场的供需均衡健康 区域市场 单位：万方 单位：万方 由于区域供地量大，且开发商前期均有囤地待沽情况，未来两年该区域商品房将有较大的供应量。 从近年来供地情况看，土地中心储备用地逐年减少，据了解截至目前，土地中心已无具备成熟条件的储备用地。 近年土地供应在07年达到高峰期，大量面积结转会在08年开始，假设06-07年土地总合在后面3年均匀释放，每年约130-140万方 光谷区域市场土地供应情况 区域市场