市场 单一市场环境突破 产品 双重品牌价值 客户 三层次空间客户吸纳 营销手段四步走 品牌拉动领跑大连 BRT发力导航城市 客户分级活动引爆 体验营销强化储客 五项资源支持 万科品牌&TS精装系统 BRT快速公交开通 机场等周边产业支持 社区及区域配套支持 市政规划利好支持 营销 营销 市场解读 产品解读 客户解读 目标实现 汇 报 提 纲 价值条件 客户思考 价值实现 价值条件 市场解读 除甘井子区中南部39号地最精成交，其他地块目前未出现土地开工迹象 一级市场 市场解读 未来售价将在7500元/平米以上 区域土地潜在供应较少 2007年下半年革镇堡区域只有一块住宅性质土地供应 区域土地市场成交不活跃，处于培育阶段 一级市场 市场解读 二级市场 区域内在售项目仅有2个——在售竞争项目为新星绿城，潜在竞争项目为第五郡 市场解读 二级市场 项目名称:新星绿城6期 开发企业：大连新星房屋开发有限公司 规模：总占地50万㎡,总建面50万㎡,六期280户 容积率：1 绿化率：35% 建筑形式：多层 均价：6800元/㎡ 开盘时间：2007年10月3日 新星绿城 简介： 占地50万平的生态大盘，位于机场新区核心居住区，是机场新区第一个开发建设的住宅项目，新星绿城的诞生，使地产项目本身有了更深层次的内涵，为复合地产的发展积极探索新的模式，注入新的活力 新星·帕尔美娜（新星绿城七期） 规模：占地7.17万㎡. 总建面10.4万㎡. 户数 940户. 容积率:1.45 均价:未定. 开盘时间:未定 主力户型:一室一厅一卫三室二厅一卫 54.7—127.7㎡ 项目具有区域代表性，规模较大，区位、价格具备分流客户竞争条件 市场解读 二级市场 第五郡 开发企业：大连亿达美加房屋开发有限公司 一期户数:1003 一期占地：11.8万㎡（总占地46.22万㎡） 一期建面：11.8万㎡ （总建面60万㎡） 容积率：1 绿化率：30% 均价：10000元/㎡左右 开盘时间：约08.5月 建筑形式：4-5层多层、8层小高层 户型：一室:55-65㎡，占6%；两室:80-90㎡为主，占38%；三室:120-130 ㎡为主，占53%；四室:150-160 ㎡，占3% 第五郡定位为一个品质精良，优雅浪漫，富有异域风情的复合型社区，亿达美加更多着眼于未来城市发展的需要，社区内将建设学校及风情商街等完善的配套 总规图 实景相片 客户来源 家庭人口 职业特征 本数据来源为2007年秋季房展“第五郡”对来访客户进行的客户调查问卷 户型需求 面积需求 本数据来源为2007年秋季房展“第五郡”对来访客户进行的客户调查问卷 小结： 来源以沙河口区及甘井子区为主； 身份以普通职工及中层管理者居多； 家庭人口以2-3人为主； 户型需求2-3室为主流； 面积区间60-100平米； 产品关注点较分散，以社区景观、建筑品质及商业配套为主要关注点；开发商关注比例较低，则如由知名品牌开发商开发，会取得加分； 可承受总价款为60-80万元之间； 总款区间 本数据来源为2007年秋季房展“第五郡”对来访客户进行的客户调查问卷 市场解读 二级市场 新星绿城与魅力之城相比，在各项指标上均有较大差距。 伟业认为： 新星绿城与魅力之城的竞争性不大，其客户定位及价格低于魅力之城的客户。 第五郡的产品面积较大，价格破万，其位置决定客户对私家车的依赖更高，在区域内属中高档项目。 伟业认为： 第五郡与魅力之城的竞争性也不大，其产品面积和价格决定了客户定位高于魅力之城 小结 魅力之城可引导新星绿城客户对品牌需求的拔升 对第五郡则补充下限，吸引有品牌需求但价格上难以承受的客户 市场解读 二级市场 泡崖新区是大连市国家安居工程示范小区，由新型企业集团建设。该工程由市政府1991年11月批准立项，于1992年4月开始改造建设。区域绝大部分住宅为经济适用房 泡崖区域目前共分8期，总人口约22万。 区域内中介机构数量多，二手房月均成交量达200套以上，成交的主力户型为60平-90平的两居，近期成交均价约为5800元/平米 市场解读 三级市场 区域二手房市场活跃，对住宅换代、改善居住的需求较大