中原中原地产安徽高速苏州卢瓦河庄园项目营销思路报告 中原 ——向标竿致敬，为精品喝彩 项目的目标…… 首要使命——为公司“赢得利润” 次要使命——为集团“赢得口碑” 附加使命——为板块“赢得关注” 它是安徽高速在苏州的第一个项目，决定着安徽高速品牌在苏本地的形象树立，决定着安徽高速的未来。所以天降大任于斯! 带着以上三个目标 我们对项目庖丁解牛… 中原观点：苏州楼市自2007年以来整体处于上升期，2008年后进入连续两年的调整阶段，目前调整仍在进行，但量价表现好于一线城市，整体处健康运行状况。 机会 威胁 上海限购令的出台和即将出台的房产税将购房需求从上海打散，部分需求（尤其是投资性需求）扩散至周边城市，本案可利用渠道有效引导客户流入 各类需求全面受限。新政后刚需所受影响最大；税点提高和限贷条款也加大了对改善型和投资性需求的限制；上海政策变动对苏城置业者心理影响较大 中原观点：后市政策抑制作用将持续加强，应注重渠道的有效引导来实现市场突围！ 中原观点：经济岁存在较多不确定性，但整体保持平稳向上的态势，所以中央政府短期内调整楼市的决心不会改变。未来除非经济持续走低，政府才可能考虑放松政策救市。 中原观点：目前整个欧亿·体育（中国）有限公司资金链仍处于相对宽裕的状况，未来在政策不断收紧的情况下，房价存在回落的可能性。苏州市场价格同样存在小幅回落空间。 现呈分布上的三足鼎立之势与功能上的情结区隔之势： 分布三足鼎立：太湖板块、古城区板块和环金鸡湖板块 功能三足区隔：太湖度假富豪情结、古城区人文富豪情结和金鸡湖自住富豪情结。 盛泽荡板块低密度高端物业发展处于起步阶段，高端物业发展存在较大机会 07、08、09，三年来苏州千万级以上高端物业供应分布地图 从土地储备量上看，未来两年千万级以上的高端物业项目将新增12个，其中8个项目均来自双湖板块； 毋庸置疑，双湖板块必将成为千万级豪宅的主要供应源，苏州市场未来两年千万级别墅必将呈现供应爆发式上涨的态势； 未来两年高端物业市场供应呈现出爆发式上涨的态势，整体市场步入快速发展阶段 未来两年苏州上千万级高端物业的新增供应分布图 本案，35万方低密度法式庄园别墅 月季公园，鸟语花香的世界 阳澄湖西岸，水天相接的地方 高速、省道、干道立体交通网络 盛泽荡，原生态私家湖泊、岛屿…… 立体交通、原生态湖泊、私家岛屿、鸟语花香月季公园…… 静、原生态、私享等核心资源属性的导入完全可以支撑本案成为一个资源型豪宅 规划：半岛状、三角形分布。 建筑：庄园式独栋、法式联排别墅、意大利风格别墅。 景观：中轴景观带，皇家气息浓厚；组团景观，户户见景；亲水平台，水景优势最大化 配套：五星级会所，临街商铺，游艇码头，高尔夫球场。 政府对此板块明确规划，且符合开发建设高端住宅产品 区域内别墅供应较少存在市场空白区 板块缺乏可竞豪宅项目，有利于树立标杆 京沪高铁贯通有利外围客群导入 近期市场调控基调明显，投资客户急剧减少。 未来1-2年将有竞品项目出现 项目的板块得不到认同 现有配套缺乏且档次不高 没有形成豪宅氛围，价格较难提升 项目地价高，建筑成本较高 宏观环境 微观市场 项目解读 后市政策抑制作用将持续加强，应注重渠道的有效引导来实现市场突围 盛泽荡板块低密度高端物业供应存在空白期，未来两年是苏州高端物业迅速发展期 产品独特异域风格、尚层奢华的配套以及稀缺的自然资源共同支撑这块豪宅之地 优势 机会 中原观点：项目的整体来看，目前优势与机会大于劣势与威胁 P1、站在城市角度看区域 P2、站在市场的角度看项目 P2、站在客户的角度看产品 经历了苏州古城区、工业园、太湖的居住理想，是时候到盛泽荡阳澄湖板块建立新的豪宅居住区…… 当社会进步，当区域发展，一块市场也需要有领袖诞生，于是契机到来…… 客户的需求是被激发还是被发现这是一个鸡与蛋的问题，我们只知道豪宅一定被需要…… 苏州的城市发展极和居住理想 第一极：古城区、工业园区 居住理想：传统的聚居地以及现代舒适的新城，充满活力的生活圈与未来生活方式的全接触 第二极：太湖 居住理想：居住理想：天然景观生态区、休闲度假之所、水岸生活理想的最终实现 新一极：盛泽荡阳澄湖景区 居住理想：天然景观生态区、休闲度假之所、 水岸生活理想的最终实现 同为板块，或万众瞩目，或静默无闻；同为湖泊，或一寸千金，或不名一文 只因缺少领导者……