最高最好用途初步研究报告(结论部分） 仲量联行 中粮置业杭州滨江项目 免责声明 就我们所知，我们在研究过程中所依据的欧亿·体育（中国）有限公司和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我 们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化： 新的政府法令 公司政策的变化 对杭州房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等 我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。 这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的 全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。 我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为 是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素 非常敏感的变量，我们在此提请贵方注意，所有估计均基于二零零九年第四季度市场信息，任何改变都可能极大地影响 该报告的结果。 该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、 质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括 上述这些因素。 因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让 或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。 项目研究团队成员 学历 美国康乃尔大学房地产硕士 上海同济大学工程学士 经验 19年房地产工作经验 8年深圳房地产开发 3年仲量联行香港顾问 1年仲量联行伦敦顾问 中国商业地产联盟专家委员 清华大学商业房地产总裁高级 研修班教授 李杰 学历 美国康乃尔大学 房地产硕士 台湾政治大学学 士 经验 4年房地产研究及 顾问 曾盟尹 学历 清华大 学学士 经验 3年房地 产研究 及顾问 顾春燕 学历 同济大 学硕士 经验 2年房地 产研究 及顾问 吴麟莉 学历 复旦大 学学士 经验 3年房地 产研究 及顾问 王达 学历 英国卡迪 夫大学规 划学硕士 同济大学 学士 经验 1年房地产 研究及顾问张策 本阶段研究进展（1）：工作进度 前期组建及准备 经济及人口研究 物业市场分析 开发结论和建议 国内外综合案例分析 办公楼 酒店市场 宏观研究 零售 住宅 商务公寓 下一步 工作将 补交市 场研究 部分 目前已完 成工作 场地分析 目前已完 成工作 财务分析 研究总结 本阶段研究进展（2）：杭州市场实地考察 政府访谈 考察个数 代表性项目 杭州市旅游委员会 杭州市贸易局 滨江区对外贸易经济合作局 滨江区统计局 滨江区规划局 滨江区国土资源局 备注（访谈等） 了解杭州市及滨江区的产业 发展、城市规划以及相关物 业市场的现状与未来规划。 大型零售 市场研究进行213份杭州消费者问卷调 查，了解杭州市及滨江区消费 者的需求与对本项目的看法 访谈零售运营商与政府商业部 门，了解杭州市未来商圈的规 划与零售商的发展计划 百货、购物中心等在内的19 个项目，杭州大厦、银泰百 货、湖滨名品街、万象城等 优质写字楼 市场研究 滨江优质写字楼：东冠恒鑫、 盾安发展中心、海越大厦、 苏泊尔大厦 杭州市区优质写字楼：嘉华、 欧美中心、坤和、公元大厦 3 对杭州写字楼18个租户或者 代理人进行了访谈，了解租 户需求 本阶段研究进展（3）：杭州市场实地考察 住宅 市场研究 考察个数 代表性项目 实地调查16个目前在售项 目，代表项目包括东方郡、 贺田尚城、彩虹豪庭等。 甄别未来供应项目21个。 备注（访谈等） 了解滨江区目前住宅发 展的现状及需求来源 进行158份杭州消费者 问卷调查，了解杭州市 及滨江区潜在购房者的 看法 酒店 市场研究 了解滨江区的酒店发展 现状及需求来源 实地调查5个酒店项目，包 括华美达大酒店、龙禧福朋 喜来登等。 商务公寓 市场研究 调查12个项目，从中甄别视 界之窗、新世界.柏悦轩、江 南星座、星光国际公馆、金 龙.钱江MOHO等5个竞争及可 比性项目 6 了解杭州滨江区目前商 务公寓的现状及需求 深访73个终端用户