杭州中粮24#地块商业部分研究报告2010.09 中国房产信息集团 报告逻辑框架商业发展方向周边市场研判项目商业发展方向体量研判项目商业发展方向商业发展空间区域市场分析商业业态建议酒店式公寓发展空间客户定位建议地块酒店式公寓价值空间区域市场分析商业定位酒店式公寓定位地块商业价值空间参考可比项目客户来源及酒店式公寓客户深访产品建议商业产品及客户定位建议参考酒店式公寓买家/租户对产品需求参考可比项目产品状况周边消费者消费习惯商家/消费者业态需求周边项目商铺客户及产品情况客户对商铺的需求PART 1 项目商业发展方向商业发展方向》商业体量项目26,824方的商业体量，决定了项目的商业辐射范围，应该是社区型商业。社区型商业是一种以住宅小区为载体，以便民利民为宗旨，以满足、并促进居民综合消费需求为目标的属地型商业。商业项目未来周边商业体量供应大，地块若全部用来兴建集中型商业，竞争激烈，风险较大。商业发展方向》未来商业供应周边商业供应情况在地块1公里辐射圈内的众安启航社，规划了3 万余方的商业，其中包括了商场、超市、电影院等大型配套。目前在建周边商业供应项目地块已招拍挂的土地中，邻近的两个地块均含一定体量的商业。参照闻堰湘湖区域规划预计未来5年，人口可达到15万，按照人均商业需求面积在0.8～1.2㎡之间计算，商业需求约在12～18万平方米之间 ，然而据了解，未来整个闻堰镇商业用地规划供应为60.9万㎡。明显供大于求。配套型社区底商模式：“点”型商业规模：需求整体营业面积在1000平米以上客群：居家型消费群体，满足日常生活需要地域：生活小区内环境：随意个性风情商街模式：“线”型商业规模：需求整体营业面积在10000平米以上客群：消费者定位较高，适宜高收入、高消费、高素质人群地域：高品质住宅小区。环境：幽雅分散型商业街区模式：“块”型商业规模：需求整体营业面积在50000平米以上客群：消费者定位面宽，适宜各年龄、各阶层的消费群体地域：高密度住宅小区环境：热闹大型集中式商业模式：“块”型商业规模：需求整体营业面积在35000平米以上客群：消费者定位面宽，适宜各年龄、各阶层的群体消费地域：高密度住宅区、城市商业核心环境：喧嚣各种属性的商业模式所适宜的地域及环境、消费者的要求各有不同，本项目地块又适应何种商业属性呢？商业发展方向》商业模式解读项目所在区块商业氛围较为清淡，多为社区商业，满足基本生活所需。目前周边居民习惯去较近的萧山中心、滨江及市中心集中消费，且人口数只有约3万左右，大型集中式商业发展需要很长一段时间培养期，更倾向于相对更便利、更快捷的配套型商业。周边缺乏高密集度居民区，人口导入力度不够，不适合块型商业街区的发展。区域整体品质仍需要提升，商业发展阶段处于初级阶段，高端项目稀少，无法支撑起个性风情商业街。商业发展方向》地块周边商业氛围配套型社区底商根据目前闻堰市场环境，短期内酒店式公寓市场空间有限。且周边已有江南摩卡商务馆和启航社分割市场，以及政府 “禁酒令”限制，故地块若全部建成酒店式公寓，风险同样较大。商业发展方向》周边酒店式公寓情况在地块1公里辐射圈内的众安启航社，建筑面积22万方，产品共计1056套，图中所示高层预计10月份开盘。众安启航社江南摩卡商务馆地块周边江南摩卡商务馆由原商铺改装，租售两旺。目前，闻堰集中式商务办公市场几乎空白，只有一些规模不大的工厂分布，多为制造化工类私企。在一定程度上缺乏酒店式公寓市场发展所需的支撑。