胜芳富沃德项目策略推广案 睿墨广告 2012.12.13 {三场} 互动整合模式 现场动线控制，营销展示面构建 磁场Allure 现场 Scene 市场 Market 洞察 氛围 客户关系 土地价值研判，规划前瞻性分析，营销时势研究 运动组织与文本沟通 PART市场 目前，胜芳镇在售楼盘项目为三个项目，米兰雅居、御花园、新华园二期项目楼盘。 胜芳镇区域市场在售项目 御花园 新华园 米兰雅居 项目本案 新华园 产品研究 户型研究 销售状况 新华园 产品研究 户型研究 销售状况 新华园一期面积区间：80-128平米，主力户型区间为118-128㎡的三室户型； 新华园二期面积区间：126-290平米，主力户型区间为126-130㎡的三室户型。 新华园 产品研究 户型研究 销售状况 三室两厅两卫—129㎡ 三室两厅两卫—134㎡ 4600 3600 14000 14000 3600 4800 新华园 产品研究 户型研究 销售状况 五室二厅四卫-294㎡ 四室二厅三卫-181㎡ 新华园 产品研究 户型研究 销售状况 新华园 产品研究 户型研究 销售状况 小结 新花园1期户型面积区间为80㎡-128㎡，2期有30%的跃层户型，主力户型在120㎡—130㎡，跃层户型均在180㎡以上； 新花园2期中心配有一个广场，为住户提供较舒适的活动空间；二期主力户型在120-140平米区间。 新花园前两期缺乏相应的配套设施，三期未建的商业配套情况不确定，暂时不能满足购房者的生活需求； 项目楼间距较窄，影响住户的生活舒适度； 产品同质化严重，没有特别大的亮点； 新华园 定位中端，二期主力户型120—130㎡，产品同质化，无突出亮点 米兰雅居 产品研究 户型研究 销售状况 米兰雅居 产品研究 户型研究 销售状况 两室两厅一卫—95㎡ 三室两厅两卫—133㎡ 4000 3800 15000 4000 米兰雅居 产品研究 户型研究 销售状况 五室三厅六卫—330㎡ 三室两厅两卫—144㎡ 米兰雅居 产品研究 户型研究 销售状况 米兰雅居 产品研究 户型研究 销售状况 小结 项目位于城区北部，未来的居住密集区； 园林绿化利用植被进行层次叠加，错落有致，提升了绿化率及绿化效果； 户型面积分布多样，设计较为合理，使用率高； 目前周边配套较少，自建商业体量过小； 项目地型为东西窄，南北长，整体效果及舒适度略差；地理位置略偏； 开发周期过长，开发商实力令人堪忧； 项目已开始收取排号费，排号效果良好； 米兰雅居 项目定位高端市场，户型分布区间大，竞争力优于竞品项目。 御花园 产品研究 户型研究 销售状况 产品研究 户型研究 销售状况 御花园 130㎡两居 163㎡三居 超大餐厅 书房 产品研究 户型研究 销售状况 御花园 173㎡三居 201㎡三居 产品研究 户型研究 销售状况 御花园 产品研究 户型研究 销售状况 御花园 小结 项目位于胜芳镇北部，楼盘密集区域，与周边楼盘对比相对高端； 北部区域是未来胜芳的发展重点方向，镇政府等相关部门也会逐步迁到该区域，对该区域的市政配套建设起到推动作用； 项目设计采用欧式风格，绿化率高于同区域其他楼盘且风格独特，楼宇高度、居室层高、车位配比等均为该区域最高，明显优于周边竞品； 户型设计是以130平米以上的大户型为主，体现出其目标客户多为改善性需求或经济条件较优越的客群； 自建的五星级酒店（暂定名：工商联大厦）及临街“金融街”对项目本身的品质提升起到拉升作用； 40年产权的酒店式公寓丰富了购房者的不同需求同时也解决了银行限贷的问题；另外配备了70余套临街底商，满足业主生活需要； 项目已开始接受排号，排号费过高，效果一般，存在融资的可能性； 定位高端市场，填补地区空白，产品设计较为超前，户型面积过大，客户群体较窄 御花园 调研小结 1、分别对新华园、御花园、米兰雅居三个项目进行市场调研，三个项目分别为在售项目。 2、三个竞品项目对比，米兰雅居接待量稍大，看房者比其他两个项目较多。 3、三个项目中御花园项目销售欧亿·体育（中国）有限公司相对较齐全，新华园相对销售物料较差。 4、三个项目售楼处风格相比，米兰雅居以现代简欧风格为主调，御花园则以古典大气风格著称，新华园相对布置简单。 PART现场 建筑风格建议 Architectural Style CASE 1 CASE 2 CASE 3 CASE 4 CASE 5 示范区建议 Demonstration Area 现场 Scene 售楼处包装 Sales Center 商业部分建议 Commercial Section 产品户型建议 Apartment Layout 建筑风格建议 CASE 1 Architectural Style 建筑原理 * 阶层精神 建筑风格概念落脚点 红砖建筑 * 中坚阶层 赭石街区 * 赭石精神 基于推广需要，基于先机需要，基于产品附加值及独特卖点需要 风格的最显著特征就在于大量的红砖外露，以原始的状态展现产品品质。 褐石街区的褐石 属于新古典与南加州风格的融合，于美国街头较为常见，由于建筑大量运用褐色转石，睿墨将其定义为褐石街区。 在美国，褐石街区大部分居住中产阶级的学者、知识分子，属于中产阶级中境界较高人群，号称雅痞人群 用材的选择导致建筑立面的色调以暖色为主 褐石街区的褐石 大量红褐色面砖的运用导致整体建筑色调以深色为主，辅以少量暖灰色涂料中和，整体建筑感觉走暖色调为主。 建筑整体色调的确定也使得园林绿化不以花卉为主导，色调以统一绿色作为辅衬，使得整体画面感觉较为和谐。 暖灰真石漆 暖红 暖红 暖灰真石漆 暖灰真石漆 暖红 暖红 暖灰真石漆