富通房地产集团公司战略规划报告 2008年3月 北大纵横管理咨询公司 北大纵横 秘密 富通集团战略要回答清楚以下问题 企业内部如何管理？权责分配？ 业务定位和商业模式 企业 使命、愿景 产品战略 职能战略（管控模式、核心资源和关键能力培养） 未来富通是个什么样的公司？ 富通未来的业务选择应是什么？ 如何进行选择？ 富通公司商业模式是什么？ 在确定的商业模式和业务定位基础上，富通的战略目标是什么？ 管理体系和组织结构如何设计？ 如何改善流程以提高工作效率？ 如何改善富通的薪酬制度和用人机制？ 区域战略 阶段性战略目标 发展何种产品，在哪个市场，哪个地域竞争 如何竞争：价值定位、竞争优势来源？ 战略规划框架-我们将按照以下步骤来规划富通集团战略 愿景 使命 经营策略 现有产品和新产品评估分析 产品战略 区域聚焦战略 区域选择 基于富通自身资源和能力的战略规划 分阶段战略目标 管控模式 围绕战略目标实现所需的核心资源和能力培养 定位和商业模式 基于对富通地产外部环境、内部资源能力分析及标杆企业借鉴分析，确定富通地产总体战略思想是适度聚焦，并侧重体现在以下三方面 区域聚焦： 产品聚焦： 专业化： 立足深圳、东莞，聚焦珠三角 面向中高层收入人群的产品规划，发展2-3个具有复制功能的产品线 以房地产开发为核心，专注住宅及商业配套设施的开发运营 做精做专 项目组将从三个方面确定富通集团的使命、愿景、定位及商业模式 富通集团的现状条件 领导和员工的愿望 常见房地产集团公司商业模式 富通集团战略 富通集团面临着怎样的机遇和挑战？ 公司目前的资源能力如何？ 股东对富通的定位和期望？ 富通以何种模式参与市场竞争更易成功？ 公司高管层对富通的理解和期望？ 公司员工对富通的期望？ 对标企业的发展对富通的战略有什么启示？ 随着市场竞争和集中度的加强，房地产市场逐步走向专业化发展方向 产品决策 规划设计 施工组织 营销管理 物业管理 施工/监理 材料 设备采购 招标 销售策划 项目策划 取得土地 建筑设计 市政设计 物业服务 广告 销售 投资分析 各阶段的价值活动， 都有专业化公司提供服务。 采取战略联盟、联合 采购、合作开发等更 优的合作竞争方式整合产业链 价 值 活 动 价 值 链 集成整合 市场调查 开发商趋于专业化 体现在决策、投资和对各阶段价值活动的资源整合和控制上 报批/审核 办理规划证 投资计划 竣工验收 物业出租 物业服务 出租服务 从欧亿·体育（中国）有限公司的发展趋势来看，资金和能够决定产品品质＼服务的环节将成为价值链中最大的增值环节 开发流程 建筑安装 物业管理 经营 楼盘销售 15 % 10% 5 % 土地运作 土地运作 营销策划 建筑安装 物业管理 经营 前期策划设计 前期策划＼产品设计 利润贡献度 土地虽然依然重要，但当前大量没有实际开发的土地资源在等待资金使其价值得以实现，国家地根紧缩政策导致土地价格不断升高，从土地获取溢价在不断减少。 买方需求主要表现为追求更低的产品价格，更高的产品质量和更多更好的售后服务 20 % 25 % 30 % 35 % 40 % 资金：在紧缩性金融政策下，资金成为完成整个开发环节关键，因而成为整体价值链的核心 在卖方市场逐步向买方市场转移的过程中，决定产品品质和服务的关键环节是前期策划＼产品设计和物业服务 资金 开发商在整个开发链条中依然占主导地位，但对于发达城市和先进企业而言，其他各种业务形态已得到快速的发展 房地产投资 房地产开发 房地产服务 房产开发 房屋设计 建设施工 工程监理 全程质量成本监控 地产开发 开发项目内部立项 开发咨询 土地使用权的获得 拆迁安置 总体勘察设计 市政工程设计兴建 融资管理/销售管理 投资管理 直接投入项目 入股项目公司 股权合作(土地、资金等) 基金管理 融资管理 自有资金 银行贷款 信托基金 企业债券 项目管理 物业经营/出租 酒店经营管理 商场租售经营 写字楼租售经营 公寓经营 工业用房租售经营 物业管理 房地产中介/评估/咨询服务 策划/销售相关服务 在产业周期演变、国家宏观调控、欧亿·体育（中国）有限公司加速集中等因素的带动下，房地产投资等新兴商业模式开始出现 由于中国幅员辽阔、地区梯级差异明显、大量的住房需求仍未得到满足，房地产开发业务还将在相当长的时间里占据主导地位 在国家紧缩性的财政金融政策下，资金变的越来越重要的前提下，已有部分房地产公司利用资金优势在进行转型。例如保利地产持有商业物业经营比重在逐年增加、上海中凯地产和国外地产基金合作，利用资金优势去主导开发商开发房产 辅助和配套业务 未来中国房地产业主要存在三大类可能的业务机会 房地产 实业 金融 服务 房产开发 地产开发 物业持有 投资基金 投资信托 按揭贷款业务 财产管理 中介代理 房地产债权投资 房地产股权投资 物业运营 物业管理 区域开发 项目开发 住宅开发 办公开发 厂房/会展/旅游等开发 定制化服务 商业开发 需要等待中国地产金融相对成熟 目前还是配套辅助业务 在中国，房产和地产开发结合紧密，没有明确分开