随着城市化进程的速度加快,轨道交通需求日趋强烈,为此我国许多一、二线城

市都加快了发展以地铁为主的城市轨道交通。虽然轨道交通的建设与运营可以大大缓

解城市交通的压力,但同时也带来了地铁建设成本的投资和运营及维护资金的问题。

轨道交通设施投入的建设成本和运营费用都很高,仅仅靠日常票务收入难以维持运

营,长期依靠政府财政补贴不是长久之计,地铁企业应该设法提高其经济效益才能解

决这一问题。

“地铁+物业”商业开发模式是一种充分利用地铁沿线站点内部空间、站点上部

空间、站点周边地块建设区域基础配套实施、商务写字楼、保障性住房、商品房等大

型综合体商业性幵发,进而提高企业自身的经济效益,达到交通畅通、商业发达的双

赢局面,实践证明它是实现轨道交通可持续发展的有效途径。

本文从研究深圳地铁商业开发现状入手,通过实地调查、数学模型等方法分析深

圳地铁“地铁+物业”商业的可持续性、市场环境、利弊关系等,找出影响深圳地铁

商业发展的问题和原因。首先论文从理论上探讨了 “地铁+物业”的相关概念及操作

思路,并对“地铁+物业”盈利模式的应用、融资平台的建设及“地铁+物业”商业

开发模式的规划设计特点进行了研究。随后对深圳地铁商业资源开发的现状进行了分

析,当中包括了商业经营环境、顾客资源、商业规划策略、宏观经济、房地产市场前

景、商业市场前景等;以深圳地铁地下综合体为例进行了经营策略分析,包括“地铁

+物业”商业开发模式中所存在利弊;地下综合体规划、服务对象及内容、地铁商业

品牌的建设等。最终得到“地铁+物业”商业开发模式既可以提高土地使用效率、缓

解紧缩的土地资源,又能使地铁公司形成造血机制,向可持续发展道路迈进。

关键词:轨道交通可持续发展“地铁+物业”商业开发模式 多元化的地铁

投融资平台造血机制

第1章导论

1.1 论文的研究背景

本节从深圳“地铁+物业”商业开发模式对城市轨道交通的作用入手,讨论研究

“地铁+物业”商业开发模式对地铁自身“造血”可持续发展的重要性,进而从深圳

地铁商业发展前景以及对我国地铁商业发展的示范作用角度阐述对深圳地铁“地铁+

物业”商业开发模式研究的必要性。

1.1.1 地铁商业开发对城市轨道交通有着重要作用

随着城市化进程加快,城市的规模不断扩大,城市人口和外来人员的流动性日益

频繁,使市内公共交通需求产生了剧增效应。为了适应城市迅猛发展需要,缓解城市

发展所带来的交通日益拥堵的情况,各地方政府加大了对轨道交通建设的投入。截止

到2012年12月31日,我国已有北京、上海、天津、重庆、广州、深圳、香港、武

汉、南京、沈阳、长春、大连、成都、西安、昆明、苏州、杭州等17个城市累计幵

通73条城市轨道交通运营线路(含地铁、轻轨线路,不含磁浮),总运营里程达到2148

公里,运营车站1371座[19]。

轨道交通投入运营后,在缓解城市交通紧张压力中发挥了至关重要的分流作用,

带来了经济效益及社会效益,同时也给各个城市的轨道交通运营单位提出了巨大挑

战。地铁运营企业是否具有较强的盈利能力、良好的经济效益,除了对运营企业自身

的生存至关重要外,对轨道交通可持续发展也具有重大影响。轨道交通设施的建设成

本很高,地铁造价每公里3-6亿元,轻轨造价每公里0.6-1.8亿元[1],一般都是由政府

投资为主导。如果没有多元化的投资,其发展速度难以满足城市社会经济的发展要求。

如果项目没有盈利前景,吸引其他资本投资也只是一种不切实际的愿望。由于轨道交

通运营提供的公共交通服务是准公共产品,具有极强的公益性,强调社会经济效益最

大化,运营企业无法按照运营成本制定票价,所以运营企业往往亏损。