年度营销策略执行方案
智威【创造】广告 2014年1月
经过前几轮的沟通， 目前实现了以下几块工作的推进： 1、确立了以“居旅”为核心的开发模式； 2、明确了以“湖湾旅居胜地”为项目的整体定位； 3、明确了以“水”为主线贯穿项目整体营销推广； 4、明确了以“鱼竿、桅杆、球杆”三杆生活方式； 5、确立了以“一日游”旅游形式的体验式营销模式； 6、建立了以“人商”为前期展示与销售的接待场所； 7、确定了以“一字万金，十堰文豪”的项目起势活动。

我们要思考我们的目标？
第 1 步
2014年
项目一期：
一期
一期
位于项目西南侧，共计828套，总建筑面积约15万方，主要以180户型为主。

一期推售计划：
共计828套数，建筑面积约15万方
一期销售计划：
备注： 2014年9-12月：计划推出570套，面积约10万㎡。2015年1-6月：推出剩余约250套，面积约5万㎡。 此目标的制定是立足整体市场形式预判+项目整体定位及运营思路+区域竞品情况等综合因素的基础上所确定的目标；后续如何加推根据前期去化量及市场情况而定。 开盘成交均价暂时：按6250元/㎡，进行目标测算；
目标如何实现？
第 2 步
首先， 让我们看看我们的客户是谁？他们在那里？
客户定位：大十堰
核心 客源
重要 客源
边缘 客源
核心客户
二汽集团中高层：二汽中高管理层人士，主要集中在东岳路的老小区及北京路部分高端小区。 十堰政府官员：政府官员对于别墅存在较大需求，由于政策原因，对于政府客源，需谨慎处理并低调销售。 企业主：郧县长岭开发区、白浪经济技术开发区的企业主。 商人：包括十堰重要商会的主要领导及在十堰经商的外来商人（包括地产投资、汽车产业链投资等）
重要客户
边缘客户
经营户：十堰人民路、东岳路等城市主干道商户，白浪经济开发区汽配城经营户等主要商户。 武当山当地居民：当地居民旅游收入可观，相比武当山，项目地离十堰市区更近，会吸引部分武当山市民前来置业。 市区改善型人群：北京路及市中心老小区的改善型置业人群。

外来客源导入：十堰下属市县中，郧西县离项目较近，存在地域上的优势，郧西县外向置业者会考虑祥源湾。 度假及投资客：随着郧县撤县设区步伐的加快，项目的溢价前景日益显现。祥源湾可作为部分外地客源（西安、武汉等）度假及地产投资选择。

从〖项目与城市的关系〗看客群
客户预判第一步根据项目与城市的关系看客群（第一张客户地图）
从〖项目与周边乡镇的关系〗看客群
客户预判第二步主要乡镇客户地图叠加（第二张客户图）
分析步骤：
项目与城市的关系预判客户地图
3.本项目首期入市产品以为180方，可做7房，性价比不言而喻，可吸纳包括度假客在内的十堰第一居所客户。

1.本项目处于十堰市区东北部的滨江新区郧县，郧县是离十堰最近的县市，项目可吸纳包括十堰市区在内的居住或工作的客户群体。

2.郧十一级路已拉通了项目地与十堰市区及整个滨江新区，本项目的地域属性将吸纳一部分以郧十一级路为主要动线的客户群体；
根据项目与城市的关系 预判的客群辐射范围图
与十堰的距离： 随着郧县撤县设区脚步的加快，同时郧十一级路的开通，直接拉进了祥源湾与十堰市区的距离。 与郧西县的距离： 通过襄十高速，郧西县可直接上高速至郧县出口下至祥源湾，非常方便。 根据项目周边的主要交通动线网，我们预判本项目的主要城市客群区域为十堰市区与郧西县。

郧西
以上四个乡镇分布在襄十高速两侧，均有高速出口排布，至项目地非常便捷，同时拥有较为雄厚的经济基础。四个乡镇为项目主要的乡镇客户所在地。

项目与周边乡镇的关系 预判的客群辐射范围图
由客户地图结论“2大要点”
通过本次客户地图描摹，我们将信息汇总筛选，得出
要点【1】客户生活区域图 要点【2】客户主要动线图
要点1：客户生活区域极限图
北京路沿线小区
车城路沿线小区
北东岳路沿线小区
经过分析，客户目前主要集中在北京路沿线高档小区（柳林春晓、上海城等高档小区），东岳路及车城路为早期二汽车员工宿舍较为集中的地方。

要点【2】客户主要活动动线图
经过梳理，本案客群主要的活动动线包括： 【道路】人民路、北京路、车城路、东岳路/柳林路、公园路、东环路、襄十高速等。
经过分析，客户出行大部分以私家车为主，主要沿着十堰城市主干道及高速出入口通行。

客户分析小结
客户来源：客户主要集中在十堰市区，以及周边六里坪、武当山、柳陂、青曲等乡镇。北京路沿线柳林春晓、上海城等高档小区，以及东岳路及车城路为早期二汽车员工宿舍； 客户职业：以私营企业主为主力，企事业单位高管为辅；外贸金融、教师、律师、高级技术人才等为别墅游离客群。私营企业业主中在汽车城市场经商的客户所占比例较大。 客户特征：年龄在35－45岁之间，家庭年收入主要集中在50-200万；总资产200万-1000万以上；至少1套以上的物业。且部分客户有商业物业； 选择原因：看重别墅生活、产品品质、资源配套与未来前景。 传播渠道：别墅客群交际圈一般较广，对周边人具有带动话语权，别墅客群从亲朋好友处获知产品的比例最高，由此可见，开展别墅产品的圈层营销，培育良好的口碑比较之报纸、电视等大众媒体的传播效果更好。

因此，我们不能仅仅靠单纯广告宣传积累实现有效蓄客， 必须加大拓客范围、力度，和丰富渠道。

前期，大范围拓客，实现客户积累；
认筹前，密集广告配合，加深客户记忆
通过口碑传播繁殖客户，形成效应的叠加
最终，形成效应叠加，达到开盘核爆结果
再让我们看看， 我们项目拥有什么？
稀缺资源
一流规化
先进生活
品牌实力
中国（郧阳）·祥源湾
稀缺资源
关键词：水、热土
中原第一，原生丽岛
南水北调工程建成后，形成四面环水的中原第一大岛，岛上自然植被丰富，原生坡地的自然高差形成错落的建筑群落，带来丰富的生态天际线；
亚洲第一大人工湖，水库总面积846平方千米，被称为汉江的天然水位调节器，有“亚洲天池”之美誉
第一人工湖，亚洲天池