康大●凤凰国际中观区位，位于青岛市开发区西部的长江路片区。

微观区位
康大●凤凰国际位于，开发区长江中路片区的中部、靠近石油大学，东临江山路，西临太行山路，南向为长江路。

1、推案策略分析

基础信息
基础信息

项目位置
开发区长江路与江山路交汇处的东北侧

总占地面积
6.73万㎡
物业类型
住宅、公寓、写字楼

总建筑面积
22.41万㎡
建筑形态
高层

容积率
1.99
绿化率
48%

装修状况
毛坯
建筑密度
12%

规划总户数
2500
一期户数
260多套

一期面积区间(㎡)
60—120
车位信息(位)
881(上240、下641)

开盘时间
2009.5
物业费
1.2-1.6元/平方米·月

楼座说明
楼座
性质
层数
楼座
性质
层数板式公寓
18板式高层住宅
18板式写字楼
26板式高层住宅
30板式高层住宅
28板式高层住宅
30板式高层住宅
30板式高层住宅
30

一期推案1#、3#楼座，其中1#楼座为公寓，3号楼为住宅；
一期开盘的1#、3#楼座均为板式楼座；

推案产品分析
产品特征研究
小区规划

高容积率低密度、高绿地率的规划设计，不仅提高了园林的使用空间而且增加了居住的舒适度；
小区内道路设计形式，人车分流，提高了小区内交通的安全、畅通；
楼座位置设计与园林景观相呼应规划设计比较出色，保证了景观资源的均衡性；
园林景观较为有特色，围合式中式园林的规划设计，成为一大卖点；
水系设计“如意水系”，与项目本身的中式园林主题比较和谐，从平面图上看水系呈“如意”状处于园区中心地带。

中式园林效果图——康大凤凰国际

凤凰国际项目园林为中式园林，其建筑本身风格却为现代风格，中式园林的古典华美与现代风格建筑的时尚现代归为一体，难免会造成产品不纯粹，分不清社区风格主题是现代还是古典。

参考说明图片——重庆 金科东方雅郡

在青岛，现代中式的高层建筑是始无前例的，中式的园林加现代中式的高层建筑更是前无古人。

青岛的高层建筑，缺少风格化，一味的现代风格贯穿始终，产品单一，在产品创新方面缺乏成熟与激情。

户型分析
1#楼配比分析

户型编号
面积
套型
套数
配比

I
89.90㎡
两室一厅一卫17%

J
56.68㎡
一室两厅一卫
32
33%

K
89.75㎡
三室两厅一卫
32
33%

L
107.65㎡
三室两厅一卫17%

1#楼户型面积区间为57-108㎡，合计96套；
90㎡以下的户型占比为83%，进一步体现户型面积设置以中小户型为主；
89.75㎡小套三户型占比33%，89.90㎡套二户型占比17%，表明小套三户型的主力地位。

1#楼户型图
I户型(89.90㎡)

J户型(56.68㎡)

K户型(89.75㎡)

L户型(107.65㎡)

3#楼配比分析

户型编号
面积
套型
套数
配比

D
153.34㎡
三室两厅两卫
56
33%

E
88.31㎡
两室两厅两卫
28
34%

F
85.24㎡
两室一厅一卫
56
33%

户型面积区间为85.24-153.34㎡，合计168套；
85.24-88.31㎡占比67%，153㎡占比33%，中小户型仍为主力户型；
其中,E户型为88.31㎡复式户型，较为特色。

D户型(153.34㎡)

E户型(88.31㎡)复式

F户型(85.24㎡)

三、价格特征研究
1、定价策略分析
起价5000

四、营销特征研究
预热广告特征
报纸广告

前期预热阶段该项目报纸广告投放量较少，仅在2009年4月份投放三次报广，其中以软文形式宣传两次，主要内容为对该项目整体的介绍宣传。

户外广告
项目围档 道旗

围档的宣传主题为“围合式庭院，公园式社区”，突出项目的围合式庭院的规划定位及优越的社区景观。

道旗的宣传主题为“长江路上，公园社区”，突出了项目 “繁华街区中的不乏静谧，休闲的公园社区”的定位。

预热营销活动分析
2009年4月15日 新盘推广康大●凤凰国际
活动宣传主题以园林景观为主。

2009年4.19日 康大●凤凰国际于开发区蓝海大酒店盛装亮相
该活动于4月19日，在开发区蓝海大酒店举行，根据调研了解该活动的评价如下：
1、活动组织缺少严谨性，通知客户9：00入场，但据客户反应8：50到场活动横幅却还没有挂好；
2、当天活动现场，举行发优惠购房卡活动，但现场发生抢卡等混乱的状况；
3、活动之前承诺客户只能在当天现场盖章，但现场售楼人员告知客户下午也可到售楼处盖章，发生承诺不对现的状况。

凤凰国际VIP卡
时间
活动说明
赠送优惠折扣点

4月19日
VIP卡发放
一个点

5月1日之前
信息不详
两个点

5月1日
交意向金
一个点

5月17日
开盘
一个点

最多累计折扣点
五个点

开盘活动特征
活动规模
现场客群人数
现场工作人员数

450人左右
150人左右

分区设置
序号
现场功能分区资格审核区抽号区选房顺序确认区选房区交款处签单盖章区发放贷款欧亿·体育（中国）有限公司区

活动流程
序号
流程内容出示VIP卡以换取入场券康大领导讲话，主要就一号楼公摊与康大集团现有资金实力为重点。开发区公证处公证人员检查号码球摇号正式开始，每次摇出十位VIP卡用户（以号码球上的数字与VIP卡上卡号相对应为准）中号客户拿VIP卡与5月1日所交意向金收据去登记处抽取选房顺序号码拿选房号牌去选房区选房

整体活动进度较慢，截止到中午十一点，仅有约五十名客户参于上选房，导致十一点之后损失掉几批客户。

活动效果
活动现场人气较旺，但各工作部门配合较差，曾出现个别客户扰乱现场次序的现象，该现象持续半小时之久，并对一部分客户造成一定不良影响，导致有二十几批客户在该时间段流失；
通过现场对客户进行调研得知，大部分客户青睐于3号楼的E复式户型，且此户型一期开盘仅推出28套。如当天选不到此户型，决定放弃此次购买。由此可见，销售人员对于户型引导上有所欠佳；
多数客户反应对康大品牌较为认可。

开盘实景照片
拱形充气门开盘封路通知板

程展板接待区

康大领导开盘讲话开盘烟火

摇号前公正1