商业地产研究院 2010年08月30日 高用地强度商业地产开发典型案例 （中型综合体-购物中心系列） 壹总体趋势特征 贰标准化策略（5-8层） 叁非标准化思路（8层以上） 肆参考案例欧亿·体育（中国）有限公司 主要参考案例：上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城；北京西单大悦城、上海正大广场、上海百联又一城、香港朗豪坊等 其他参考案例：南京万达广场、常熟印象城、华润万象城、上海来福士、北京新光天地、连云港苏宁MALL、香港新鸿基APM、又一城等 壹、总体趋势特征1 系列图1.典型购物中心垂直业态布局 典型模型A:7层结构（B1-F6） 典型模型B:9层结构（B1-F8）表1-1.天津市主要经营及建设中购物中心汇总表1-2.沈阳市主要经营及建设中购物中心汇总表1-3.成都市主要经营及建设中购物中心汇总表1-4.无锡市主要经营及建设中购物中心汇总 图2.各类型购物中心分布模型单主力店 多主力店 专业店+混合区 楼层数 面积（万㎡） 都市核心区 新城或郊区 典型案例： 深国投—印象城系列 典型案例： 1）恒隆—港汇广场 2）新鸿基—APM系列 3）华润—万象城 4）凯德—成都来福士 5）中粮—天津大悦城 典型案例： 中粮—西单大悦城系列 鹏润—水游城 典型案例： 1）大连万达系列 2）中粮—朝阳大悦城 典型案例： 1）恒隆—恒隆广场 2）凯德—上海来福士 3）银泰百货 4）南京金鹰 图3.各类型购物中心建筑面积与楼层分布单主力店 多主力店 专业店+混合区 楼层数 面积（万㎡） 都市核心区 新城或郊区 典型规模：3-5万㎡ 典型层数：2-4层 主力店：超市/卖场 典型规模：5-8万㎡ 典型层数：6-8层 主力店：百货 典型规模：15-30万㎡ 典型层数：3-5层 主力店：百货+超市+家电+家居 典型规模：8-12万㎡ 典型层数：8-12层 主力店：专业店+餐饮娱乐 典型规模：10-15万㎡ 典型层数：6-8层 主力店：百货+超市+专业店 表1-5.国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）目前，国内主要综合体型购物中心开发企业主要包括以下3个类型： 1）境外系：恒隆地产、新鸿基、长实、嘉里、凯德置地（5家） 2）国资系：中粮-大悦城、华润-万象城、阳光兴业（首创）、深国投商用、中信地产（5家） 3）民资系：万达、宝龙、银泰、深圳茂业城、南京金鹰、江苏雨润、鹏润等 表1-6.国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）早期综合体商场面积在5-10万㎡左右；中期部分项目超过20万㎡；近期主流面积集中在10万㎡左右。 表1-7.国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）总体经营楼层集中在7-8层，部分项目经营楼层可达11-13层；单层面积集中在10,000-20,000 ㎡。影响综合体型购物中心的规模的主要因素： A.建筑结构因素： 1）占地面积：早期单一塔楼（占地面积小）的商场面积在5万㎡左右，双子楼或三塔楼的商场 面积一般在10万㎡以上； 2）楼层分布： 5万㎡左右一般在5层左右，地下一层；10万㎡可地下2层，地面在6层以上。 B.商业经营因素： 3）主力商家组合：单一百货店或超市店面积在5万㎡，多专业店组合规模在8-12万㎡，多个 大型主力店组合在15万㎡以上； 4）业态配比因素：5万㎡左右的餐饮、娱乐业态比重在20%以内，8-12万㎡一般比重超过40%。综合体型购物中心发展趋势： A.规模： 1）面积：趋于中等化，集中在10-15万㎡ ； 2）楼层：趋于高层化，常规为：地下一层，地上6层；非常规可实现：地下2层，地上10层。 B.业态： 3）商家组合：零售业中，中型专业店取代大型百货主力店商家，精品超市取代大卖场；餐饮、 娱乐等商家在主力商家的比重越来越大； 4）业态：零售业比重减少到60%以内，餐饮比重在20-30%之间，适当增加娱乐业形态（娱乐与 零售混合型），其他服务（生活服务）比重日益增加。上海来福士广场 上海港汇广场南京国际广场 无锡恒隆广场 沈阳万象城天津水游城沈阳恒隆市府广场贰、标准化思路（5-8层）具体案例：上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城南京水游城 上海港汇广场 天津大悦城 1）地下3-4层，地上5-6层，合计经营楼层为6-7个楼层； 2）零售业态约占4-5个楼层，集中分布于B1-L4层；餐饮、娱乐约占1个楼层。 表2-1.参考购物中心楼层业态布局情况 2-1-楼层布局表2-2.业态配比（按营业面积） 备注：其他主要包括生活服务（如美容美发等） 1)业态组合：零售、餐饮、娱乐的黄金比例为52：30：18 ；但从实际项目情况来看，餐饮业比例在下降，娱乐及其他比例在增加，形成55：20：20：5组合。2-2-业态组合 表2-3.天津大悦城小业态组合 1)在新一代大悦城中（天津大悦城）：对零售进行细分，并提出时尚集成店的概念；并丰富娱乐业态，以达到集聚人气的效果。 2-2-业态组合通过在各零售楼层布局休闲、特色餐饮，达到聚集人气的效果。 2-2-业态组合 图2-1.天津大悦城各楼层餐饮布局表2-4.北京新光天地各楼层业态分布 以百货（台北新光三越）为主导的新光天地购物中心在垂直业态布局中采取了类似大悦城的策略：在各零售楼层适当布置餐饮或生活服务业态。 2-2-业态组合表2-5.主力商家比例（按面积） 由于中型专业店替代百货主力店，精品超市取代大卖场，使得主力商家占总体面积的比重控制在30%以内。2-3-商家组合 备注：天津大悦城5大主力商家：泰国中央百货、广州金逸影视、全明星冰场、华润Ole’超市、宝贝当家。 （备注：原主力店为富安百货，15,000㎡，分布于F2-F4三个楼层） 港汇广场业态调整策略：将原先的KTV等大众娱乐商家全部替换成更高利润的数码馆。随后，该广场中一楼品牌店也逐步进行提升，引入了国际化品牌，还会有一些世界一线化妆品品牌入驻港汇。引入一个几千平方米的儿童专卖区。此外家居用品也较为看好。表2-6.港汇广场主力商家