1 繁昌项目设计优化建议方案 合富辉煌房地产（安徽） 2009年12月 谨呈中辰集团 项目初判 繁昌县有史以来的“地王”项目； 繁昌县有史以来最大规模的房地产项目。 项目地处老城区向新城区过渡的中心地段，区位交通优势明显。 中辰集团在芜湖繁昌县的第一个项目，承载着快速树立品牌知名度的使命。 市场层面——引领 项目层面——赢利 社会层面——影响力本案解决的核心问题揭示 怎么样搭配物业类型才能使项目在突破区域市场、引领市场的前提下，获得最大化的利润。 怎么样配比户型才能够得到整体市场的接受，促进项目快速销售。 核心问题 怎么样确定首期启动区才能保证首期开发的一举成名，形成广泛的市场关注，为后期的成功推售奠定良好的基础。本案的思维导图 城市经济及规划 城市房地产概况 本地典型个案分析 外地典型个案分析 本项目 物业发展建议繁昌县基本概况：省内十强县位列第二，经济基础好，人均收入高，购房承接力强。 繁昌县位于安徽省省东南部，芜湖市境西南部，全县辖6个镇：繁阳镇、荻港镇、孙村镇、平铺镇、新港镇、峨山镇，人口约32万。 2008年工业化率已达51.3%，居安徽省县域首位，人均GDP、人均财政收入位居全省第二，农民人均纯收入全省第三。 繁昌县经济发展水平居安徽前列，07、08年在“安徽省综合实力十强县”中排名第二。同时繁昌也是“安徽省文明县城创建先进县” 。 繁昌县交通便利，万吨级“黄金水道”，沪铜铁路、沿江高速公路，将繁昌同长三角和广大内陆腹地连接起来。 铜陵 合肥 南京 马鞍山 繁昌 芜湖 上海 长江县委、县政府明确提出了“发展要大招商、城市要大建设、项目要大推进”三大重点任务，集中精力开展了城市大建设行动，围绕城市“北进东扩”，实现“一年一变样、三年大变样”的奋斗目标推进，以完善城市功能，提升城市形象。 2009年在城区新建、续建8条市政道路，进一步完善城市路网体系，拉开城市发展框架。 本项目位于北进主干道的最前沿，区位优势明显。 城市规划：“东扩北进”的城市扩张，凸显了项目的区位优势。 老城区 城北新区 城东新区 东扩 城北新区 城北新区 城北新区 城北新区 城北新区 城北新区 城北新区 城北新区 北进城市经济及规划小结 经济发展：省内十强县位列第二，经济基础好，人均收入高，购房承接力强。 城市规划：“东扩北进”的城市扩张，凸显了项目的区位优势。 城市形象：“一年小变样，三年大变样”的奋斗目标，加速了城市形象的提升。本案的思维导图 城市经济及规划 城市房地产概况 本地典型个案分析 外地典型个案分析 本项目 物业发展建议本项目 香格里拉御景园 佳和富鑫园 新城区板块 老城区板块 满庭芳 城市房地产开发主要集中在新城板块，并成为整个市场的热点区域。 物业类型：小高层、多层层住宅为主 主力户型：90-120㎡ 平均价格：3300-3700元/㎡ 购房客户：老城区居民及所辖乡镇 后续供应：新区相对充足、老城区供应缺乏； 由于县政府和镇政府及相关事业单位办公大楼北迁新城区，政务氛围带动居住、商业氛围渐浓，板块价值逐渐升温。 天瑞城市花园 繁瑞星城 好而优购物中心 定位为老城区旧城改造项目，凸显在区域的稀缺性。 10 满庭芳 繁瑞星城 天瑞城市花园 富鑫园 香格里拉御景园 好而优购物中心 重瑞城市花园 阳光花园 区域楼盘较多，认可度较高。 区域大部分楼盘销售接近尾声，2010年仅有香格里拉-御景园、满庭芳货量供应。 作为新城区发展的最前沿，局部楼盘集中，市场、竞争逐渐升温。 区域楼市分析区域认可度高，市场、竞争趋热。 11 城市房地产概况小结 城市房地产：房地产开发主要集中在新城板块，并成为整个市场的热点区域。 区域房地产：项目所在区域市场认可度高，市场、竞争逐渐激烈。 12 本案的思维导图 城市经济及规划 城市房地产概况 本地典型个案分析 外地典型个案分析 本项目 物业发展建议区域市场主要项目简析：香格里拉.御景园 “修身、齐家、御天下”。 香格里拉-御景园紧邻本地块，目前一期项目在建，基本封顶。 后期地块目前正在拆迁，预计年后推出，具体时间待定。 芜繁路、纬六路沿街规划商业，目前尚未对外公开销售。 沿街商铺区域市场主要项目简析：香格里拉.御景园 兵营式建筑布局，物业类型单一、景观营造较为简单。 小区总建面积约5万平米，兵营式建筑布局。 共11栋，5栋多层，5栋小高层，1栋高层，住宅400户左右。沿芜繁路、纬六路为商业。 目前在售一期，一期开盘时间为2010年1月中旬。包括1、2、3栋楼，价格在3300—3500元/平米。 主力户型90-130平米，105平米户型去化速度最快。315 区域市场主要项目简析：佳和-富鑫园 纬五路 纬六路 芜繁路 本地块 芜湖铁路水电段繁昌配电所 沿街商业 回迁楼 富鑫园与本地块隔芜繁路相望。 小区主次道路出入口与城区主干道相连，出行高效便捷。 小区内路网设计有层次感、便捷、安全、美观，合理设计人流、车流及停车位。 项目推广形式一般，地块围墙包装比较传统，无新意。 90-110平米住宅 110平米以上住宅 90平米以下住宅区域市场主要项目简析 佳和-富鑫园-未来城区的中心地段 富鑫园位于繁芜路北侧，与贵司项目隔路相望。 富鑫园占地面积3.7万㎡，建筑面积5.6万平米，兵营式建筑布局。 项目共18栋商住楼，其中15栋“5+1F”、1栋“6+1F”多层，和2栋“10+1F”小高层，住宅约430户。 目前所有房源全部在售，一房一价，价格区间在33003700元/平米。 17 区域市场主要项目简析 佳和-富鑫园 户型面积以90--110㎡户型为主，方正实用但缺少附加值，多层产品受追捧。 D 户型 111 ㎡ A 户型 82、88、90 ㎡ C 户型 101、102 ㎡ F 户型 130 ㎡ B 户型 95、96 ㎡ E 户型 122 ㎡