谨呈：山东科润房地产有限公司
20万都市原生社区，打造潍坊生态第一城 ——潍坊科润项目投标书
项目区域竞争环境分析
项目区域竞争环境分析
项目竞争区域界定： 西至腾飞路，东至友爱路，南至东风西街，北至卧龙西街 从项目总建筑面积20万的体量来看，这一区域界定过小，至少应将 整体潍城市区的竞争市场都算作我项目的竞争区域。但我司认为， 单就今年推出的项目一期的建筑体量及所在位置将其预计主要消化 区域设定为这一区域就足够了。

项目区域竞争环境分析
鸢都新城位于潍坊市潍城区北宫街与友爱路相接处，西南朝向89医院、潍坊长途西站，南向正对清平花园，东北角朝向潍坊幼教特教师范。占地面积210000平方米，规划建筑面积为410000平方米，一期总共34栋多层，1000余套。

项目简介

（位置图示）
户型配比及销售情况
项目于2007年9月26日开盘，目前一期剩余10%-15%左右，从销售状况来看，90--100平方米左右的中间单元销售速度较慢，平均在10套/月左右，120左右较大户型目前剩余较多，据估计约在80套左右，项目一期部分被一职专和房管局团购。

【鸢都新城】
竞争楼盘调研
项目区域竞争环境分析
配套分析
小区内部配套有会所、超市、健身广场、幼儿园、小学、社区医院、400米商业步行街等。周围有八九医院、康复医院、市立医院、脑科医院等公共医疗配套。

客户构成
客户多为项目周边区域人群，其中年轻人多为一次置业，企事业单位客户有很多为改善居住环境为目的的二次置业。在项目客户中，团购客户占有一定比例，据了解二期尚未开盘已有部分被潍城工商局团购。

营销诉求点
40万平方米超大人文社区领衔西城生活品质新境界，“新潍坊、新区划、新中心”，突出项目区位升值潜力，便捷交通优势，以及以人为本的设计理念与现代建筑的完美融合。

优势1：项目规模大，户型面积区间范围也较大，扩大了项目整体客户群体。 优势2：在潍坊外围大盘中，拥有相对便利的区位优势。 优势3：超前的规划理念，统一规划统一设计，规模化效益显著，居住成本节省。 优势4：周边的配套在区域市场中算是最好的 劣势1：建筑产品方面鲜见创新与亮点，单从产品方面在潍坊市场不具备竞争力。 劣势2：周围没有小学，而项目自身小学正在审批中，结果未知。 劣势3：美誉度低。逾期交房超一年、现房出现质量问题等。

优劣势分析
小结
项目邻近市体育中心，周边三条道路（友爱路、清平路、卧龙西街）已列入2008年城建改造规划，具有一定升值潜力。项目为潍坊大型人文社区，从设计、配套上均略领先与市场，楼盘的宣传也重点突出 “大”。在产品设计方面，无突出的亮点与特色。项目通过团购方式解决部分销售问题，有效缓解了销售压力。

【鸢都新城】
竞争楼盘调研
项目区域竞争环境分析
【鲁发名城】
销售情况 ： 一期24栋多层2008年5月份开盘，销售90%。二期一期团推售13栋多层，2008年10月开盘，销售率为75%。现正在推售的是二期第2批房源 客户分析 ： 从置业目的来看，80%的客户为一次置业，大部分为周边区域客户，部分客户为拆迁。另外由于价格原因，购置本楼盘的刚工作的年轻人也较多。 建筑规模 100万平米 物业类型 多层为主 主力户型 80—90㎡两室、100㎡小三室、 115—130㎡三室 面积区间 80—147平米 均价 2800元/平米 主打概念 超大盘、名校、奥体板块、三千平米公馆、5万㎡主题商业街、百亩人工湖等
竞争楼盘调研
项目区域竞争环境分析
客户策略
产品策略
开发策略
以区域人群为主力客户，职业特征不明显，通过多面积因拆迁需要购买房屋客户。 80%客户为一次置业，以满足居住需求，改善原有居住环境为主。

项目为潍坊首席千亩大盘，一期产品户型以市场热销的80-140平方米为主，在开盘当天就达到了80%的销售率。 通过网络推介的形式，就客户对项目关注的问题进行一一解答。做为潍坊首次网络房产推介，受到了业内人士和网友的密切关注，采取网络互动的形式提升了项目在市场上的认知度。

追求产品品质，充分考虑市场现状，用高品质产品来满足越来越精明与理性的客户。 一期内部泳池、会所、幼儿园、超市等各类配套设施齐全。 住宅外墙保温处理，并采用中空玻璃，地热采暖等技术。 项目一期强势开盘，延续开发企业产品优良品质，树立千亩大盘整体形象。

总结项目开发的KPI体系得出
竞争项目分析
【鲁发名城】
项目区域竞争环境分析
通过鲁发名城的分析得出如下结论：
立足城市刚性购房需求，走中低价位路线 项目位于西部潍城区未来的中央居住区，属于巨力片区控规中的“三片”之一，现为潍坊体量最大的楼盘，项目开发商鲁发置业也担负着建设潍坊最适宜居住小区的任务。项目主打概念为“中国潍坊首席千亩示范生态城”。目前项目一期配有恒温游泳池、会所、双语幼儿园、大型超市等配套设施，周边学校及其他公共设施配套也较为完善。开发商曾在潍坊成功开发鸿禧花园项目，本项目是其从项目品牌向企业品牌迈进的一个重要转折点。 鲁发名城项目和我项目规划体量几乎相同，都是近百万平米的大盘。而距离上又几乎是在同一区域，车程距离约五六分钟，可以说我项目投入市场后面对的最大最主要竞争对手，其销售状况及各种配置的市场反应又是我项目最为直接的市场参照对象。该项目面市以来项目一期销售火爆，二期一组团销售约过半时，遭遇了08年下半年的全国性调整，销量下降明显。09年开春后的市场回暖，使该项目的活力迅速恢复。现项目二期一组团已消化过8成，正在推售的二期第2批房源均价已提升至2800元/㎡，较项目一年前一期刚面市时的2500元/㎡，价格已上涨了12%左右。 最近优惠政策：VIP认筹卡交一万抵二万。即总房款优惠一万元。

竞争项目分析总结
【鲁发名城】