中海（飞跃路）法式洋房（大平层）项目定位梳理
2014年04月16日
谨呈：中海房地产开发有限责任公司
——本次汇报内容—— 项目本体分析 目标市场机会 项目定位选择
Part1 项目本体分析
项目位于南环城路内、长春高新区（南区），紧邻长春南部新城。作为长春未来城市中心——南部新城，对高新区、尤其是高新南区价值提升将发挥积极的牵引作用。本案势必成为绝对受益者之一。

长春高新区（南区）
长春南部新城
高新南区，有八一水库、富强水库，以及永春河、富裕河两个天然水系，是长春市生态环境最好的区域之一，自然资源得天独厚。

高新北区，处于长春市的母亲河伊通河下游，拥有东北地区最大的城市湿地公园——长东北城市生态湿地公园。是高新北区颇具特色的自然与人文交相辉映的美好环境。

南部新城，北部为市级行政中心，南部为市级金融文化中心和市级商业中心，三个中心共同构筑长春市未来的城市“中心”。南部新城定位，是服务长春市、全省乃至全东北、东北亚的现代服务业中心区。

1、项目本体——区域潜力
以本项目为圆心，3公里辐射半径（出行距离小于5公里）内，文化、教育、卫生等诸多生活资源配套，堪称一应俱全，由此可见本案成熟条件之优越。

高校林立 区域内有吉林大学南校区等14家高等院校；
家庭购物 世界最大的零售商沃尔玛连锁店；国内规模最大的一站式现代化商贸购物中心欧亚卖场；
3公里
中、小学 省二实验等11所基础教育学校，市政府第二幼儿园等10所托幼机构及民办学校；
医疗服务 硅谷医院等47家医疗服务机构。

2、项目本体——区域资源
6分钟车程进入人民大街；2分钟车程至南环； 3分钟车程到达南四环；7分钟车程抵达绕城高速；
4分钟车程进入快速交通；
“两横两纵”快速路系统总长约64.8公里，投资超百亿。 全线设立17座立交桥，通行能力提高两倍，设计车速60-80公里/小时。

6分钟——民大街
2分钟车程——南环；
7分钟——绕城高速；
3分钟——南四环
项目紧邻城市干道，通达性好，距市中心车行时间短，周边BUS、轨道公共交通充足。

3、项目本体——交通条件
项目经济技术指标
永春河把基地分为南北两地块； 四至：南至荷园路、北接飞跃路； 西临光谷大街、东连远期规划的城市公园； 用地范围内无其它建、构筑物；
宗地
永春河
4、项目本体——经济指标
本体资源条件评价
项目总建面14万平米,属于中等规模项目，体量适中、规模优势明显。

永春河道现状有待改善，景观资源现状不强势。

规模因素
自然资源
交通条件
与南环、南四环、人民大街等主干线,车行交通快捷。

强势条件
弱势条件
项目总体容积率≯1.18，有绝对低密度优势。

密度因素
项目属性——高新中心、低等密度、中等规模住宅项目
位于高新区传统高尚居住版块，区域中心、地段价值优势显著。

区域认知
激励条件——若沟通得当，学校(幼儿园）资源、教育优势可能成为强化项目品牌和销售的增值卖点。

5、项目本体——资源评价
结合项目本体， 针对别墅、大平层、洋房三类产品、 面对长春地产市场环境，选择那一个品类 作为本项目的核心产品线？
当前，我们首要解决的是选择问题：
Part2 目标市场机会
长春别墅市场环境
长春平墅市场环境
长春洋房市场环境
2012年度长春市别墅成交均价前10
净月版块，统领全长春别墅江湖。

新贵 － 远洋戛纳小镇 ／ 益田瓦萨小镇
老牌 － 万科兰乔圣非 ／ 融创上城
主流 － 和黄御翠园 ／ 中信城
个性 － 万科惠斯勒
1、长春别墅项目根本格局
Ⅲ级别墅：远洋戛纳小镇、益田瓦萨小镇
Ⅳ级别墅：华业玫瑰谷
Ⅱ级别墅：万科惠斯勒小镇、国信美邑
Ⅰ级别墅：和黄御翠园、中信城
和黄御翠园／中信城
远洋戛纳小镇／益田瓦萨小镇
万科惠斯勒／国信美邑
华业玫瑰谷
别墅项目，比较的不单是产品自身， 更多的是企业品牌、项目品质、业主圈层文化等系统资源。

1、长春别墅项目根本格局
版块⑤ “潜力区，高密” 净月西，未来净月发展方向。 密度高，高层为主 代表：万科城 产品：高层
净月区，作为长春休闲居住区，占据得天独厚的净月潭自然资源。 在净月，中海、万科、和黄、远洋等跨域区域型发展商云集，项目之间比拼的不单纯是产品力、自然资源等因素；除此外还有不容忽视的，是企业自身的实力与品牌影响力。 在净月，越是靠近净月潭的项目，密度较低，品质、定位越是趋向高端，以联排、独栋、洋房三产品为主。

2、长春别墅项目集中区
在长春，以别墅为主的高端项目聚集区域非净月莫属，堪称长春别墅的标杆地带。

3、长春别墅典范案例
中信城 占地108万㎡，容1.1，两条绿轴和穿插的水系，一脊多系景观链。

首期独栋+双拼+联排，后期洋房+小高层；
和黄·御翠园 占地82万㎡，容0.5；充分利用地势优势及品牌优势。

独栋、 联排产品、洋房，
远洋·戛纳小镇 占地86万㎡，容1.1，商业24万㎡，卖点为商业+教育+自然资源。

别墅、洋房、小高层、高层、商业
益田·瓦萨小镇 占地34万㎡，容1.1，建筑风格以北欧风格为原型进行改良。

联排别墅 洋房产品
源山墅 占地38万平米，建筑面积约41万平米，容积率为1.1，三面环山。

联排 别墅
近几年，在中国（包括别墅在内的）高端住宅项目建筑风格，以法式风情尤为盛行，加之早期的简欧、北欧等等，足见欧罗巴文明对国人的影响之深。

3-1和黄·御翠园项目别墅产品配比
3、长春别墅典范案例