2013年济南房地产市场研究报告 2 / 71 本期导读 ! 政策回顾 1. 坚持市场化不动摇逐渐健全体系 2. 货币政策定向放松调控升级信贷收紧 3. 用地规范严格限制政府管控继续从严 4. 政府调控严格把关城市建设渐趋完善 ! 土地市场 1. 总供应量环比增加 全年前少后多四季度爆发 2. 住宅用地仍是市场主流商服用地占比稳步上升 3. 西客站、奥体、高新-唐冶板块为市场供求热点区域 4. 开发商理性拿地优质地块成为追逐热点 5. 底价成交仍为市场主流楼面地价小幅上涨 ! 住宅市场 1. 供应总量同比增加明显新增供应集中发力 2. 东、西、南部供求突出其余板块相对均衡 3. 市场成交一路飘红整体成交量同比环比大幅增加 4. 刚需大盘支撑市场成交整体价格稳中有升 ! 公寓市场 整体供应表处于高位，新增供应集中爆发；成交市场不温不火，价格走势较为平稳 ! 别墅市场 单盘带动总体成交，整体均价创历史新低 2013年济南房地产市场研究报告 3 / 71 目录 一、 政策回顾 .... 4 二、济南板块划分标准 . 11 三、 土地市场分析 ....... 12 1、土地供应 .. 12 2、土地成交 .. 14 3、小结 ........... 19 四、住宅市场 .. 22 1、市场供应 .. 22 2、市场成交 .. 26 3、小结 ........... 32 五、公寓市场 .. 33 1、市场供应 .. 33 2、市场成交 .. 34 3、小结 ........... 35 六、 别墅市场 . 37 1、整体供求 .. 37 2、市场小结 .. 38 七、 后市预测 . 39 1、政策走向 .. 39 2、普宅市场 .. 40 3、别墅市场 .. 41 2013年济南房地产市场研究报告 4 / 71 一、 政策回顾 1.欧亿·体育（中国）有限公司政策——坚持市场化不动摇逐渐健全调控体系 1月2日，住建部：2013年继续实行限购措施，抑制投资性购房需求。 1月5日，住建部：放松调控致房价快速上涨城市将约谈问责。 1月7日，国土部发布《国家级开发区土地集约利用评价情况(2012年度)》提出， 将研究制定差别化政策，支持战略性新兴产业发展。 1月11日，住建部：入住率或纳入保障房考核标准，申请门槛将降低。 1月16日，全国主要城市地价监测成果发布会上，中国土地勘测规划院地价所所 长表示，2013年要持续关注货币环境对经济的综合影响，谨防流动性宽松对房地 产市场调控力度的削弱。 2月20日，国务院常务会议召开，部署房地产调控五大措施“国五条”。 3月17日，住建部首肯取消经适房，郑州三房合一首获肯定。 3月30日，北京市政府出台国五条细则：京籍单身人士禁买二套房。 3月31日，济南版国五条先行细则出台，六大方面巩固楼市调控成果。 4月1日，国土部：应以用地极限控城镇化规模。 4月22日，国土资源部发布《保发展保红线工程2013年行动方案》，部署落实 633万套保障性安居工程建设用地，严格目标责任考核。 4月25日，中国社会科学院发布《房地产蓝皮书No.10》，指出2013年房地产调 控难度进一步增大，部分城市房价可能出现较大幅度的攀升。 5月2日，社科院：坚持调控不放松加速推进房地产制度改革。 5月22日，房产税试点有望扩容，新增试点城市执行方案与标准将因地制宜，主 要针对增量征收。 6月8日，国土部：年内个人不动产登记信息有望联网查询。 6月17日，国土部：将探索改革重大专项资金管理，下放国土资源专项资金支出 2013年济南房地产市场研究报告 5 / 71 权限。 6月27日，国务院发布《关于城镇化建设工作情况告报》，今后城镇化仍要牢牢守 住18亿亩耕地红线，确保国家粮食安全。 6月27日，国务院报告：全面放开小城镇和小城市落户限制。 7月7日，国务院发布《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，提 出10条意见支持经济结构调整，积极满足首套房信贷需求。 7月8日，住建部：住建部严查10类房产中介违规行为，规范房产市场。 8月22日，城乡建设委员会：城镇化规划目标初步明确，2020年城镇化率60% 左右。 9月16日，公积金管理中心发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提 出“以房养老”明年全国推广。 10月16日，发改委发布《全国物流园区发展规划》，公布全国物流园规划，规划 期为2013-2020年。 11月11日，住建部：住建部下放一级房地产估价机构核准权。 11月22日，国土部、住建部：严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严 格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。 11月26日，住建部公布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准 的通知》，规范相关二套房认定的标准。 12月8日，住建部：公租房廉租房明年起将并轨，“并轨”事宜济南仍在调研。 12月10日，国土部：日前印发《基本农田数据库建设有关事项的说明》，禁止借 基本农田划定、占耕地用于建设。 12月14日，住建部：住建部全国摸底，小产权房占用耕地或将被拆除。 12月21日，国土部部署有关司局准备起草《不动产登记管理办法》，并编制相应 技术标准，以人查房是禁区。 12月25日，住建部工作会议透露2014年楼市三大特征：更加注重分类指导，探