请阅读最后一页信息披露和重要声明 行 业 研 究 行 业 点 评 报 告 [Table_MainInfo] [Table_Author] 证券研究报告 房地产 分析师 刘建刚 S0190511030007 研究助理 李龑 liyansh@xyzq [Table_Industry] 推荐 （维持） 短期成交量不确定性大， 中长期震荡向上趋势确立 ——2014年1-7月全国房地产运行数据点评 2014年8月13日 2014年8月13日，国家统计局公布了2014年1-7月全国房地产市场运行的有关数据。 点评： 销售情况：7月全国单月销售面积同比大幅下降16%，当之前市场出现六月份基本面同比数据见底的声 音时，我们坚定提出成交量不能轻言见底的论断，除了流动性因素之外，开发商降价意愿直接影响到成 交量，而降价意愿并不明朗，地产成交量短期不确定性较大，事实数据证明了我们判断的权威性：2014 年1-7月全国商品房销售面积5.6亿平米，同比下降7.6%，在上月降幅较异常的收窄后，本月同比降幅 较1-6月扩大1.6个百分点，降幅接近1-5月累计同比下降7.8%的水平。7月当月商品房销售面积0.81 亿平米，同比下降16%，较上月降幅扩大16.1个百分点，也高于5月10.7%的降幅。从城市情况来看， 统计的21个主要城市2014年1-7月累计住宅销售面积同比下滑23%,与1-6月的降幅基本持平，7月当 月环比上升16%，同比下滑13%。我们之前曾指出，除了流动性因素之外，短期内开发商降价意愿对于 成交量影响很大，本轮调整与过去两轮调整的不同点是现在降价会带来成交量的加速释放，而经过上半 年冲量后，很多开发商在下半年的开始阶段并不倾向持续降价走量，我们草根调研发现部分开发商缩窄 了降价幅度，导致成交量受到影响。由于很多大中型开发商财务报表比较健康，同时地方政府土地出让 底价没有明显的调整，短期内开发商降价意愿并不明朗，短期成交量不确定性较强。 银行对按揭贷的支持在增强，新增居民中长期贷款占新增贷款比重高达47%，大幅高于6月的18%，处 于历史高位，中长期地产基本面向上趋势确定。尽管本月整体信贷数据低于预期，新增贷款仅3852亿 元，同比下降45%。但是以房地产按揭贷为主要组成部分的新增居民中长期贷款并未出现大幅下滑，占 比迅速提升至47%。7月新增居民中长期贷款1803亿元，同比仅小幅下降7%。兴业宏观银行观点认为贷 款量下降有银行风险偏好下降的因素。我们地产组由此推断这将使得未来银行对于按揭贷的支持力度持 续上升。无论是从信贷数据还是从当前地方政府对于按揭贷款的支持（主要体现在成都对于按揭贷的补 贴和绍兴等地区对于二套房“认房不认贷”的放松），都可能正在印证我们之前提及的，银行对于地产 的信贷可能逐步宽松，由于货币因素对于房地产基本面中长期走势是决定性的，我们认为中长期地产基 本面向上趋势确定。 投资增速仍然处在下行通道，但单月新开工同比今年来首次转正。由于房地产投资相对于土地投资的滞 后性，我们判断未来一段时间房地产开发投资仍将处于下降趋势。2014年1-7月全国商品房开发累计投 资额5.0万亿，同比增长13.7%，增速较1-6月下降0.4个百分点。1-7月全国商品房新开工面积9.8 亿平米，同比下降12.8%，降幅较1-6月收窄3.6个百分点，累计新开工同比降幅持续收窄。7月当月 新开工面积1.8亿平米，同比上升8.2%，这是今年以来新开工单月同比增速首次出现上升。 当前地产板块估值PE为11.7倍，接近2012年以来的均值PE水平。我们认为当前欧亿·体育（中国）有限公司基本面层面短期 内不确定性比较大，中长期震荡向上趋势确立，同时政策面仍然在不断的释放利好，尤其是当前信贷层 面的的放松，使得地产板块的震荡向上趋势的可持续性明显增强。个股的选择我们坚持两条主线：1） 龙头地产：招商地产、华夏幸福和保利地产。2）转型地产：建议关注绵世股份和国兴地产。 风险提示：1）中小开发商现金流风险；2）房价大幅下跌。 请阅读最后一页信息披露和重要声明- 2 - 欧亿·体育（中国）有限公司点评报告 1、 销售情况：地产成交短期的不确定性较强 2014年1-7月全国商品房销售面积5.6亿平米，同比下降7.6%，在上月降幅较异常的收窄后，本月同比降 幅较1-6月扩大1.6个百分点，降幅接近1-5月累计同比下降7.8%的水平。累计销售额3.6万亿，同比下降 8.2%，同比降幅扩大1.5个百分点，降幅接近1-5月累计同比下降8.5%的水平。其中，2014年1-7月住宅 销售面积4.96亿平米，同比下降9.4%，累计销售额2.98万亿，累计销售额同比下降10.5%，降幅均有明显 扩大。从区域上看，东部地区1-7月销售面积同比下降14.8%，降幅扩大1.5个百分点。西部地区累计同比 下降0.5%（1-6月同比上升1.4%）。中部地区销售面积累计同比依然维持上升，但升幅大幅收窄至0.2%。7 月当月商品房销售面积0.81亿平米，同比下降16%，较上月降幅扩大16.1个百分点，也高于5月10.7%的 降幅。7月单月商品房销售金额0.52万亿，同比下降16%，较上月降幅扩大15.3个百分点，也高于5月10.8% 的降幅。 图1、房地产销售面积当月同比 图2、全国各区域销售面积累计增速 数据来数据来源：中国指数研究院、CEIC、兴业证券研究所 从城市情况来看，统计的21个主要城市2014年1-7月累计住宅销售面积同比下滑23%,与1-6月的降幅基本 持平，7月当月环比上升16%，同比下滑13%。一线城市7月销售同比下降3.6%，降幅较之前两月明显收窄， 除了今年7月成交有明显上升外，也受到去年7月低基数的影响。二线城市7月同比下降13%，降幅较前上 月收窄9个百分点。从全国的数据大致测算， 7月三、四线城市整体的销售同比下降17%（6月三四线城市 销售面积同比上升2.1%。7月统计的多数城市库存有所上升。二手房成交方面，7月统计的四个城市二手房 成交环比小幅变化，其中南京成交环比小幅下降7%，其他三个城市成交环比均有所上升。同比方面，仅天津 成交同比小幅上升，其他三个城市二手房成交同比均有较大幅下滑。 当之前市场出现六月份基本面同比数据见底的声音时，我们坚定提出成交量不能轻言见底的论断，除了流动 性因素之外，开发商降价意愿直接影响到成交量，而降价意愿并不明朗，地产成交量短期不确定性较大，事 实数据证明了我们判断的权威性。我们之前曾指出，除了流动性因素之外，短期内开发商降价意愿对于成交 量影响很大，本轮调整与过去两轮调整的不同点是现在降价会带来成交量的加速释放，而经过上半年冲量后， 很多开发商在下半年的开始阶段并不倾向持续降价走量，我们草根调研发现部分开发商缩窄了降价幅度，导 致成交量受到影响。由于很多大中型开发商财务报表比较健康，同时地方政府土地出让底价没有明显的调整， 短期内开发商降价意愿并不明朗，短期成交量不确定性较强。 请阅读最后一页信息披露和重要声明- 3 - 欧亿·体育（中国）有限公司点评报告 图3、重点城市7月新房销量同比 图4、重点城市库存情况 数据来数据来源：中国指数研究院、CEIC、兴业证券研究所 2、 写字楼与商业营用房累计成交面积和金额同比降幅均有所扩大 2014年1-7月写字楼销售面积累计同比下降4.8%，写字楼销售金额累计同比下降14%，累计销售面积和销售 金额同比降幅分别扩大2个和1.9个百分点，也基本接近1-5月的降幅。而商业营用房销售面积和销售金额 累计同比分别上升7.4%和8.6%，同比升幅分别下降0.3个和1.2个百分点。新开工面积累计增速方面，办 公楼同比上升7.3%，升幅较上月扩大4.1个百分点，而商业营用房新开工面积累计同比下滑4.7%，较1-6 月的降幅收窄4.2个百分点。 图5、办公楼数据累计同比 图6、商业营业用房数据累计同比 数据来数据来源：中国指数研究院、CEIC、兴业证券研究所 请阅读最后一页信息披露和重要声明- 4 - 欧亿·体育（中国）有限公司点评报告 3、 新开工与投资：投资增速仍然处于下行通道 1-7月全国商品房新开工面积9.8亿平米，同比下降12.8%，降幅较1-6月收窄3.6个百分点，累计新开工 同比降幅持续收窄。7月当月新开工面积1.8亿平米，同比上升8.2%，这是今年以来新开工单月同比增速首 次出现上升。从2014年1-7月300城市住宅土地成交数据上看，土地成交面积累计同比下滑25%，7月单月 成交住宅土地面积同比下降52%。从跟踪的重点公司来看，拿地的热情仍然尚未恢复。 2014年1-7月全国商品房累计施工面积63.2亿平米，同比增长11%，同比升幅与1-6月持平。今年以来施 工面积累计同比增速一直处于下降通道，而本月增幅持平，施工面积增速是否企稳仍待观察。 投资额增速方面仍然处于下降通道，2014年1-7月全国商品房开发累计投资额5.0万亿，同比增长13.7%， 增速较1-6月下降0.4个百分点。 图7、商品房销售、投资与新开工同比（单月） 图8、全国销售、投资与新开工单月环比（季调后） 数据来数据来源：中国指数研究院、CEIC、兴业证券研究所 图9、全国各区域投资额累计增速 图10、商品房投资与施工面积累计同比 数据来源：数据来源：CEIC，兴业证券研究所 数据来源： 请阅读最后一页信息披露和重要声明- 5 - 欧亿·体育（中国）有限公司点评报告 4、 银行对于地产的信贷可能正在逐步宽松 2014年1-7月房地产开发企业资金来源6.9万亿，累计同比增速3.2%，较1-6月继续扩大0.2个百分点， 但仍明显低于此前各月水平。以销售回款为主要来源的其他资金来源累计同比下降8.1%，降幅较1-6月扩大 了0.9个百分点。贷款资金累计同比增速为14.7%，较1-6月上升0.6个百分点； 2014年1-7自筹资金累 计增速为11.6%，较1-6月的增速小幅上升1.5个百分点。 图11、房地产资金来源（累计值） 图12、主要资金来源变动情况（累计同比） 数据来源：数据来源：CEIC，兴业证券研究所 数据来源： 银行对按揭贷的支持在增强，新增居民中长期贷款占新增贷款比重高达47%，大幅高于6月的18%，处于历 史高位，中长期地产基本面向上趋势确定。尽管本月整体信贷数据低于预期，新增贷款仅3852亿元，同比 下降45%。但是以房地产按揭贷为