世联地产工业园区发展研究报告 深圳工商事业部 [关键字]： 工业园区、类型、发展模式、转型升级 [简介]： 通过研究工业园区的缘起、类型、发展历程，对工业园区做一个全面的概述；列举国内外的一些工业园区的开发模式的成功或失败的经验，随着时代科技的发展、城市的更新，工业园区的开发模式也发生着转变，原有的一些以粗矿的加工制造业为主的工业园区已无法适应时代的需求，必须通过功能演变寻求新的发展道路 [适用范围]： 研究工业园区的发展方向以及一些通过功能演变实现工业园区转型的案例研究 整体框架 工业园区研究 工业园区综述 工业园区发展模式 工业园区升级转型 工业园区综述 工业园区综述 工业园区定义 工业园区发展历程 工业园区类型 1、工业园区源起 最早的工业园 可追溯至18世纪，当时工业园是一个国的概念。英国最早完成工业革命（从手工工场到大机器工厂的飞跃），成为当时最大的资本主义工业园。当然这个工业园的名号是后人安上去的，但却无形中给工业园下了个定义：工厂集中地 工业园区是二战以来各国通过制定各种工业区域开发政策建立起来的特殊环境。在日本称为 “工业团地”，在香港称为“工业村”，在英国称为“企业区”，在大陆称为“工业园区”，主要设立在衰退的内城地区 2、工业园区定义 工业园是指建立在一块固定地域上的由制造企业和服务企业形成的企业社区。在该社区内，各成员单位通过共同管理环境事宜和经济事宜来获取更大的环境效益、经济效益和社会效益 工业园区综述 工业园区定义 工业园区发展历程 工业园区类型 中国工业园区发展历程 城市化与技术革命是园区转型升级的两大推手 工业园区综述 工业园区定义 工业园区发展历程 工业园区类型 我国大陆地区的工业园区分为两类：一类是各级地方政府为了吸引投资，发展本地区经济而人为设立的各级经济技术开发区，我们不妨称之为开发区；另一类是在当地工业发展到一定程度，为了更好的满足当地中小企业发展需求而设立的工业园区，我们称之为特色工业园区 工业园区的类型多种多样，其中包括免税区、出口加工区、自由贸易区、企业区、保税区、工业园区（包括生态工业园区）、工业村、工业团地、科学园区、技术园区、研究园区、技术城等各种形态 工业园区发展模式 工业园区发展模式 初始模式为传统工业园区，随着技术的发展带来产业革命，产生了生态工业园、高新技术科技园、电子产业园、IT产业园、创意产业园等，产业集群的效应带来了产业新城的时代 传统工业园区 生态工业园区 高新技术科技园 电子产业园 IT产业园 创意产业园 产业新城 创意产业园案例——厦门留学生创业园 关键要点： 非盈利的科技产业化服务机构 研发办公楼、厂房、综合楼 厦门国家留学人员创业园成立于1996年，建面8.8万平方米，交通便利，属于不盈利的科技产业化服务机构 湖里区 火炬创业园 厦门国家留学生创业园 厦门地图 厦门创业园是由火炬高新区管委会投资1.8亿兴建的，在向政府申请政策支持、基金支持和租金补贴支持的同时，负责创业园日常运作的管理并收取租金收益 厦门市政府 火炬高新区管委会 厦门留学生创业园 低地价批地，具体价格不详 投资1.8亿兴建 申请优惠政策 上缴税收 租金 无偿启动基金和税收优惠政策 厦门创业园物管会 下属国有企业 日常物业管理 补贴租金 厦门创业园盈利模式小结： 火炬高新区管委会： 资金流出： 向政府以较低价格取地 投资兴建创业园 资金流入：享有租金收益 厦门市政府： 支出： 提供无偿启动资金、 税收优惠政策 租金补贴 收入： 享有税收收益 促进区域经济发展，提升区域影响力 在创业园区发展中，政府提供政策支持和资金扶持；创业园物管会作为平台；吸引具有高成长性企业入园孵化，促使200余家企业成功转产，最终达到促进区域发展的目的 政府 火炬高新区管委会 孵化企业 角色： 提供优惠政策 提供孵化企业可申请报批的启动、运营资金 以活动、视察的方式提升园区知名度和影响力 角色： 建造创业园 提供配套服务：住宿、餐饮、娱乐 为孵化企业享受政府优惠政策提供平台 作为孵化企业与外界沟通的窗口 角色： 携带高成长性项目入园 利用创业园区的优势环境孵化项目，并转产创造效益 为区域经济发展做出贡献（孵化成功企业200余家） 桥梁和纽带 办公楼主力户型为140-170平米，多数企业认为200平米左右面积将更为适合创业型企业 创业园物业组成：由1栋研发楼，3栋标准厂房，1栋综合楼构成，研发办公楼为7层，出租率近乎100%， 创业园 综合楼 厂房 研发楼 创业园内含有标准厂房3栋，每栋6层，最受欢迎的户型是500平米左右 厂房 创业园 综合楼 厂房 研发楼 综合楼为六层，1层为生活配套，2-6层为129套单身公寓，空置率为6.2%，入住企业对于高档饮食配套具有强烈的改善性需求 创业园 厂房 综合楼 研发楼 创业园客户主要关注租金上的优惠，首期无偿启动金金额；办公室、厂房的面积，公寓是否带精装修，绿化环境，安静程度，高档的酒店，此外对休闲的会所也有所提及 客户咨询过程中主要询问问题 “租金有什么优惠呀？” “首期无偿启动资金能申请多少呀？” “有哪些税收优惠呀？” “办公室户型面积有没有200平米左右的？” “公寓有没有高档些的，带不带精装修呀？” “吃饭除了食堂有没有高档的酒店呀” “创业园绿化好不好呀，吵不吵呀” “创业园有没有会议室呀？我们开会时会用到的” “要是再有一些商务配套，比如会所什么的就好了…” 入园企业欧亿·体育（中国）有限公司全部为高科技企业，其中IT/光电子、软件和生物，三者合计超过60% 入园企业构成