中国地产营销实战军团！ 先驰投资 谨呈：湖南广恒房地产开发有限公司滨江花苑项目部 [2011] CS-XC-09 汇富尚都营销思路构想 总体营销思路 报告提纲 项目分析 区域市场分析 项目定位 第二部分 第三部分 第一部分 第四部分 第一部分项目分析 PART 1 纲要 项目认知 产品分析 总价区间判定 户型分析 经济技术指标 地块面积不大，较为规整 项目认知 地理位置 滨江花园位于中联大道以西，巴山西路 以北，街坊路以东。临百合车站，交通 便捷 沅江门户，交通要塞！ 项目认知 户型数据 总户数为318户，主力户型为三室两厅两卫，占比64﹪ 注：现项目规划正在修改，总户数与面积可能发生变化 项目认知 产品分析 从住宅的角度来讲，项目容积率偏大，建筑 密度偏高，住宅的舒适度很难保证。从商业 的角度来讲，项目周边商业氛围不浓，配套 不完善。这两点对项目的销售形成了一定的 影响 滨江花苑地处中联大道与巴山西路交汇处， 三栋小高层、一栋高层与临街商业围合而成 商业临中联大道与巴山西路为三层，街坊路 为两层商业。容积率较大，建筑密度较高 户型分析小结 户型产品线较为多样，覆盖了市场主流需求，配比 合理。户型局部上实用性不强，影响销售进度 总价分析 总价区间在30万至40万之间，符合市场主流需求。建议以此为标准，主力销售 总价区位集中在35万以下，面积120平左右三室两厅在五成左右 第二部分区域市场分析 PART 2 纲要 地块在城市的地位 地块发展展望 西城供应量与竞争楼盘分析 地块在城市中的地位 沅江门户交通要塞 中心城区 项目处于中联大道与巴山路交 汇处，雄据沅江唯一对外经济 干线，扼守沅江经济咽喉，战 略地位十分重要 地块发展展望 西城领袖 商业重地 中心城区 地块属沅江市西城区，属沅江 规划西城中央居住区板块。做 为西城板块上的排头兵，又处 主干交通十字路口，地块承接 起西城居住区与中心城区的城 市功能转换角色，又能享受城 际交通人流，是西城商业重地， 商业价值潜力无限 西城居区住 西城供有量分析 西城领袖 商业重地 如图所示，西城板块有大量 住宅与商业推出。其中最大 的为碧桂园的1000亩商住用 地。从上市时间上推断，市 场供有量巨大对项目现阶段 威胁不大，但对西城板块商 业氛围的形成有一定好处 本项目的地理位置是双咽喉 位置，商业价值与未来升值 潜力无限 西城居区住 盛世嘉园 地址：沅江大道北侧 占地面积：151.5亩 总建筑面积：17万㎡ 建筑规划：7层多层12-15层小高层 户型：二房、三房、四方 总户数：1200户左右 价格：起价 1900元/ ㎡ 最高价 3290元/ ㎡ 均价 2300元/ ㎡ 层差价:30元/层50元/层 80元/层 交房标准：毛坯 建筑风格：现代简约 售率：98% 智能化设施：周边防越报警系统、闭路电视监控系统、 可视对讲系统、车辆管理智能卡系统 楼盘要点： 处沅江行政中心板块，升值潜力不可估量 目前规模最大、周边及小区内生活配套最全的小区 客户产品选择面大，能满足各个层面不同群体， 竞争项目分析 天成新天地 地址：沅江大道与桔城大道交汇处 占地面积：约20亩 总建筑面积：5.2万㎡ 建筑规划：17层小高层 19层酒店 户型：一房、两方、三房 总户数：住宅60套酒店200套 价格：起价 2300元/ ㎡最高价 2900元/ ㎡ 均价2600元/ ㎡ 层差价:30元/层 50元/层 80元/层 交房标准：毛坯 建筑风格：现代简约 销售率：99% 智能化：可视对讲系统、智能监控系统 楼盘要点： 位于沅江行政中心板块，升值潜力不可估量 业态规划为五星级酒店、大型百货商场、名品一条街及高端公寓，比邻美世界商业广场、福润家超市，生活配套齐全 超大入户花园，户型南北通透 竞争项目分析 金域蓝湾 地址：巴山西路百合汽车站旁 占地面积：56亩 总建筑面积：约16万㎡ 容积率：约2.6 总户数：600 建筑规划：多层、小高层 户型：三房、四房、五房 均价：2700元∕㎡ 交房标准：毛坯 建筑风格：西班牙风格 楼盘要点： 目前正处在前期推广阶段并致力打造成沅江首席城市综合体项目 依靠益阳一级公路实现30分钟快速市级转换，依托百合车站，出行各地的便捷 西班牙建筑风格打造的低调、奢华 竞争项目分析 鑫源世纪城 地址：中联大道西侧 容积率：2.44 总建筑面积：118000 ㎡ 总户数：800 建筑规划：高层、小高层 户型：两房、三房、四房 价格：均价 2300元/ ㎡最高2700元/ ㎡ 销售率：80% 楼盘要点： 南接百合汽车站，西连白沙大桥，位处交通枢纽之地 西临浩江湖，东临小叶湖公园，北靠廖叶湖，三面环水，稀缺湖景景观房 户型设计南北通透，通风采光及佳 竞争项目分析