本次汇报分为五大部分 前言 第一部分、市场背景综述 第二部分、2010年度工作回顾 第三部分、2011年度营销节点 第四部分、2011年度营销策略 第五部分、2011年度工作安排及SP活动 前言 2010年, 通过共同努力，对产品、形象有了较为清晰的定位和认识，确定了较为精细的客群定位和营销思路。2011年希望能在大众先行、活动及体验营销的媒体调度原则基础上，进一步提升项目形象，在展示厅开放、项目开工、开盘等节点上通过现场活动的氛围塑造，多渠道挖掘、口碑带动知名度和美誉度的传达，使传播效力实现最大化，项目美誉度和客户认可度实现进一步深华。 第一部分、市场背景综述 政策层面 2010年新政解读 4月14日 新国十四条 9月29日 限贷 限购 国五条 政策频出，大小调控N次，是历年房地产调控中力度最大、 策略最多、持续性最长的一年。 十月初，绍兴新政的出台，是对前期陆续出台并且已经执行 的相关政策的进一步“明确”前期政策。 对于二三线城市绍兴来讲，调控影响并没有像一线城市那么明显。 预售金监管 地方新政 11月 土地成交层面—2010年土地成交量持续上升 注：袍江新区2007-2010土地出让总数分析图 单位：块 土地成交层面—2010年土地成交量持续上升 注：袍江新区2007-2010土地出让面积分析图单位：平米 绍兴市国土资源局统计数据显示，2010年袍江总体成交土地41宗较2009年涨了41.38%，其中商住地块成交8宗，较2009年涨了60%，工业用途地块33宗，较09年涨了37.5%；总成交面积共1709633㎡，其中商住地块共510377㎡，占总成交面积的29.85%；总体成交金额达182369万元， 其中商住地块成交金额达141000万元，占总成交金额的77.32%。 土地成交层面—2010年土地成交量持续上升 袍江新区土地成交量逐渐增加，预计未来两年总体开发面积达50万㎡以上。 销售层面 2010年度绍兴市商品房成交分析 2010年1—12月份，绍兴市区不含袍江镜湖共成交一手房3478套，均价为10864元/㎡。 二手房共成交了5165套，成交均价：5102元/㎡。 第一季度，袍江新区共成交住宅近400套，第二季度，即使受国家房产新政的影响，成交数量仍有所增长，成交近600套左右套，同比增长57.3%；第三季度，商品房预计共成家400套左右。第四季度成交房源1000余套，全年度共成交房源超过2300套。（这主要受暑期高温影响，但从第四季度楼盘开盘热销来看，成交量回升比较明显。 销售层面 2010年度袍江新区商品房成交分析 销售分析： 1、2010年上半年，4月份新政前夕成交量达到最高点，下半年，继10月、11月成交逐步走高之后，2010年度收官之战12月成交数据依旧延续着利好态势，成交套数与成交均价上均稳步上扬。 2、中高档楼盘销售集中增加，凸显了绍兴楼市的购买力，改善型需求与刚性需求的增量正在逐步上升。据绍兴市房地产信息网统计数据显示，2010年12月绍兴市区商品房成交910套，成交均价14685元/㎡。 销售层面 2010年度绍兴市商品房成交分析 量价走高，宣告2010年度重度调控的一个梦幻结尾！ 竞争层面—袍江年底多楼盘新推房源，以多层产品为主。 普通住宅——竞争性楼盘在售楼销售现状： 竞争层面—各区块高端楼盘代表性竞争楼盘动态分析 绍兴高端板块量价走势分析 走势分析： 1、绍兴柯南、城东、鉴湖板块高端市场活跃，镇级市场逐渐升温。 2、镇级市场价格优势和发展中的区位优势也越来越受到重视。 3、结合分析，像袍江具有较为明显的“价格洼地”， 高端市场可以说尚未起步，具有一个显著的发展空间。 从土地成交以及在售价格走势分析： 1、袍江将成为整个绍兴楼市的供应和 销售主体； 2、袍江未来1—2年将普通住宅预计量价齐增。 3、袍江高端市场较之其它区块存在一个比较明显的“价格洼地”，增长空间较大。 袍江未来两年量价走势分析 第二部分、 2010年度工作回顾 绍兴： “越台名仕之乡”话古韵 1、河姆渡文化——文明起源； 2、“筑城立郭，分设里闾”——2500年繁华建城； 3、水中有城，城中有水，“三山万户巷盘曲，百桥千街水纵横”。 1、围绕深层次解读项目和形象建立展开 —— 解读历史、解读土地、解读现今建设 绍兴北——袍江：水乡泽园里的惊鸿一瞥 史源：系“袍谷”和“三江”的合称，春秋时期时储存战袍和粮谷的仓库 建筑人文：斗门老街和三江古闸——“袍江”浓彩重墨的文化符号 自然人文：“三山万户巷盘曲，百桥千街水纵横”历史地位：粮仓之地，福泽宝地 今昔袍江 ——十年生聚 玉汝于成 2010年，袍江新区正式升级为国家级经济技术开发区。随着将来曹娥江袍江大桥的全线通车，袍江不再远眺钱江新城和浦东，与金三角无缝对接。 中心大道连接绍兴主城区，329国道、群贤路连接柯桥、镜湖新区等。袍江作为“绍兴的后花园”，地理位置日渐重要，区域发展日益迅捷。 1、围绕深层次解读项目和形象建立展开 ——看到了土地价值和前景价值，结合项目建筑品质，提炼项目价值。 价值一：千年古韵繁华如初 福泽之地名仕寓居卜筑 4000多年文化积淀和近2500年建城史； “稽山多高士、镜水出贤才”； 丰腴的土地储备粮仓之地； 明朝知府汤绍恩兴建三江闸； 近至明代名人俞大纯养居“同兴里头”等。