众鑫地产南昌项目启动区定位及物业发展建议
谨呈：江西省众鑫房地产开发有限公司
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[2007] GW-SZ-64
项目研究工作的阶段划分——目前第二、三阶段同时启动
项目定位及发展战略
当地宏观背景分析
竞争分析
类似项目案例研究
项目条件与地块解析
项目定位及发展战略
功能分区及功能比例
规划设计任务书
第一阶段
启动区定位
及物业发展建议
项目定位与发展战略回顾
启动策略
物业发展建议
启动区环境景观设计要点
启动区配套设施建议
社区服务及物业管理要点
建筑设计任务书
第二阶段
规划设计跟踪服务
设计开始前阶段
概念设计阶段
修建性详规阶段
建筑方案概念阶段
户型设计阶段
建筑单体阶段
第三阶段
营销战略和策略
具象消费者价值取向研究
房地产市场销售特征
项目卖点整合与营销SWOT分析
大盘营销案例借鉴
营销总战略形成
启动区营销策略
营销费用预算
第四阶段
现阶段工作
至今工作
2007/8/16
2007/8/21
第二阶段（终稿）
启动区定位及物业发展建议
第二阶段（中期）
启动区定位及物业发展建议
第一阶段(终稿）
规划跟进和沟通
2007/9/14
项目定位与发展战略回顾
物业发展建议（园林、单体等）
启动策略
启动区环境景观设计要点
启动区配套设施建议
社区服务及物业管理要点
规划方案评价
市场产品规划竞争层级
意向展示
报告架构
D
F
住宅建筑单体建议
配套和物管建议
启动区策略建议
E
公寓单体及商业建议
C
景观体系建议
B
A
第一阶段工作回顾
G
物业建议整体原则
战略推导——拔升项目整体价值，实现利润最大化
以住宅为主体的泛功能开发模式
拔升项目的产品价值
项目的价值如何选择？
项目的溢价如何实现？
住宅为主体
扩大商业价值
增加公寓体量
突破中高端市场竞争
拔升项目的城市价值
类似可借鉴的案例
金地.国际城案例参考
站位朝阳洲稀缺土地资源，综合开发树立都市新形象
结合客户需求和市场竞争，产品细节突破竞争
项目整体发展战略
站位朝阳洲，构建项目城市价值的新高度
塑造都市高尚综合社区的形象，全面超越竞争
产品发力，细节成就价值
微观价值
超越竞争
区域站位
客户定位：以实力强劲的大市场老板为核心客户，拉动其它重要客户需求
属性：南昌本地人，或是长期在此发展的外乡人
置业目的：需要改善居住环境的自住需求
经济状况：较好，家庭年收入在50万以上
大市场老板
属性：本地人或是外地来南昌发展的认识
置业目的：自住兼长期升值
经济状况：城市中高端收入水平
区域外客户
公寓主要客户：
从市场来看，公寓市场客户以投资客户为主，多数为生意人，和有闲钱的公务员
属性：本区域内工作的泛公务员
置业目的：自住
经济状况：城市中等以上收入水平
泛公务员群体
属性：本区域内工作生活的其他群体
置业目的：换房需求
经济状况：以城市中等以上收入水平为主
区域内原居民
客户定位
形象定位
产品定位
形象定位——创造南昌都市生活新高度，示范南昌城市未来城市价值
商业街区＋公寓＋住宅，树立南昌城市价值的新高度；
树立南昌都市生活新篇章
南昌.都市生活新纪元
Nanchang●Urban Demo District
客户定位
形象定位
产品定位
产品定位——体现都市意向的现代、多元化、复合型产品体系
国际开放街区＋酒店式公寓＋商务公寓＋住宅
客户定位
形象定位
产品定位
各种产品配比
基于市场可实现的原则选择相关的物业，考虑各物业的排布的可实现及相互呼应；
商务公寓按照政府出让限制条件（2.3万），考虑市场需求不强，不增加其规模；
商业基于地块条件，最大限度发挥其价值，规模在1.4万以上；
两栋酒店式公寓，规模在6万左右；
住宅中包括还迁房5712㎡
物业配比初步设想
物业配比说明
住宅户型定位：基于项目的站位和目前市场主力产品， 项目户型产品为适度的大户型
数据来源：世联问卷
面积区间：90以上的户型需求占到80％以上，110左右的户型面积需求最为集中
户型需求：三房及四房是主力，其中三房两厅需求最为集中
整体以90以上的户型为主，占到整体的85％以上，以满足项目高端定位；
将三房进行细分，通过不同性质三房的功能的细化满足不同消费者需求，整体占到项目的主流；
四房及以上产品作为项目的楼王产品，树立价值标竿，适当控制面积
户型配比不考虑回迁房
本项目公寓户型定位
整体以一房一厅作为主体，占到整体的50％；
同时考虑一定的两房需求及少量单房需求，占到整体的50％左右
面积区间：60以下的小面积需求占67％，60以上的需求约为33％；
户型需求：一房带厅的户型需求是主体
现有的2个规划方案主要在商业配置上有所不同，开发商倾向于方案A
通过与政府方面的协调，两套方案得商业建筑面积差值近12000㎡，以此产生的经济利益的差距就是两个方案的核心差别
众鑫已将方案A报批，如有问题再考虑方案B
报告架构
D
F
住宅建筑单体建议
配套和物管建议
启动区策略建议
E
公寓单体及商业建议
C
景观体系建议
G
B
A
第一阶段工作回顾
物业建议整体原则
物业建议的策略和原则
基本原则：
基于CVA，即“竞争的价值增加”
(Competition Value Added)
给出能形成价值点和竞争力的因素
解决从市场到产品对接的问题
发展策略
产品全面落实都市高档名盘形象
保障品质形象的同时，适度控制成本
物业建议所需解决的问题，结合客户需求、市场竞争、发展趋势来分析
客户需求
——基本出发点
物业建议所需解决的问题——如何落实项目的战略定位和规划思路，实现项目价值的拔升！
通过细节点增强项目对客户吸引力，建立产品与客户需求的对接！
市场竞争
——主要参考点
先决条件
——重要机会点
考虑现有市场的竞争层级，结合客户需求的要点，突破市场竞争！
本项目自身的特性、所在区域、地块的价值意味着什么，本项目的机会何在？