前言 通过此前双方就项目最新进展情况沟通，我司将结合目前珠海市场、项目具体区位的实际情况及目前珠海整体房地产市场大环境的发展趋势，针对项目就以下四点进行整合营销思考。 以什么样的定位令项目商业在市场脱颖而出？用什么样的策略使商业部分销售更为强劲？ 用什么概念来扩张项目卖点价值？如何协调商业与住宅销售关系实现商业销售价值最大化？ 第一部分珠海概况 第二部分珠海商业市场分析 第三部分项目分析 第四部分项目整体定位思考 第五部分商业部分定位推广 第六部分项目商业部分总体营销策略 第七部分招商部分策略建议 第八部分销售部分策略建议 第九部分项目收益、营销费用测算 目录 第二部分 珠海商业市场分析 1、近期房地产政策解读 2、珠海商业市场供应及销售市场分析 3、珠海主要商圈分析 4、珠海主要区域商业项目分析 5、珠海在售项目商铺投资客户分析 6、珠海商业市场总结及未来发展趋势 第三部分项目分析 1、项目经济技术指标 2、项目区位分析 3、项目用地情况分析 4、项目四至分析 5、项目区域规划分析 6、项目营销SWOT分析 7、项目商业价值区域划分 第四部分项目整体定位思考 1、项目定位理解 2、项目整体定位 第五部分商业部分定位推广 1、市场商业定位参照 2、商业部分定位思考 3、商业部分专属定位 4、项目案名建议 5、营销卖点挖掘 6、营销推广主题思路（一/二） 7、事件营销构想 第六部分项目商业部分总体营销策略 1、整体商业租售关系 2、商业部分营销策略 第七部分招商部分策略建议 1、业态分布及商业规划建议 2、招商目的及具体实施策略 3、节点位置目标商家建议 4、节点位租金价格建议 5、招商时间节点安排 第八部分销售部分策略建议 1、项目销售模式建议 2、本案销售价格初步测算 3、项目销售价格初步建议 4、商业阶段销售方式建议 5、销售推广渠道建议 6、销售主要时间节点安排 第九部分项目收益、营销费用测算 1、商业销售收益测算 2、销售部分推广费用测算 第一部分 珠海概况 1、珠海宏观经济指标分析 2、珠海城市总体规划分析 3、珠海中心城区规划分析 4、吉大片区发展规划分析 营销策略部分 市场分析部分 1、珠海宏观经济指标分析 2、珠海城市总体规划分析 3、珠海中心城区规划分析 4、吉大片区发展规划分析 第一部分 珠海概况 从2002年至2008年，珠海市国民生产总值呈现出逐年递增的趋势，且增长率均保持在15%以上，受全球金融危机影响，自2008年以来，珠海国民生产总值的增长率呈下滑趋势，增长速度有所放缓。 2008年珠海市三次产业结构比为3：55：42，其支柱产业仍以第二产业和第三产业为主，三次产业对于经济增长的贡献率分别为0.4%、52.8%和46.8%。 1.1.1、珠海GDP与三次产业结构比例构成 1.1、珠海宏观经济指标分析 2004年至2008年，珠海市固定资产投资总额逐年稳定增长，2009年1-5月，全市完成固定资产投资总额110.45亿元，同比下降23.6%； 2002年至2008年，珠海市社会消费品零售总额逐年稳定增长，2009年1-5月，全市完成社会消费品零售总额157.31亿元，同比增长11.7% 。 1.1.2、珠海固定资产投资与社会消费品零售总额 2008年末，全市常住人口148.11万人，增长1.8%。其中，户籍人口99.48万人，增长4.0%；外来暂住人口48.63万人，近年珠海市暂住人口保持在50万左右，户籍人口以稳定的速度持续增长。 2008年末，人均GDP达67591元，按平均汇率折算约合9733美元；人均可支配收入达20949元；从2002年至2008年，珠海人均可支配收入呈逐年稳定增长的趋势。 1.1.3、珠海人口及人均可支配收入 1.1.4、珠海宏观经济指标分析总结 近年各项主要经济指标稳定增长，说明珠海全市的整体经济处于上升的发展阶段，利于房地产市场发展； 珠海市固定资产投资自2004年到2008年呈现逐步增长的趋势，在2008年下半年到2009年5月受金融危机的影响， 出现一定比例下滑，可见经济危机也对房地产市场的开发形成一定的影响； 人口和人均可支配收入逐年稳定增长，人口的增量、收入的增加，利于珠海商业消费市场未来的发展。 1.2.1、城市发展总体目标 1—把珠海建设成为综合实力雄厚与社会、经济、人口、资源、环境全面协调发展的经济特区； 2—成为有较强辐射力和吸引力、经济繁荣、交通发达、秩序优良、现代化的区域性中心城市； 3—成为以信息技术为龙头的高新技术产业基地，集聚力强的产、学、研一体化创新创业基地及 高附加值的产品出口创汇基地； 4—成为亚热带海滨花园城市和具有国际影响的滨海风景旅游胜地。 1.2.2、城市性质 珠海是国家的经济特区，珠江口西岸区域性中心城市和亚热带海滨风景旅游胜地。 1.2、珠海城市总体规划分析 1.2.3、城市发展格局 形成“一个沿海拓展轴、东西两大板块、组团紧凑发展”的城市空间格局； 沿海拓展轴：积极推动珠港澳融合，共同打造“珠港澳大都市区”，围绕“海港、空港、口岸”三大节点，串联起沿海地区具有比较优势的战略性城市资源，发展产业及建设城市组团； 东部板块：建成“一主一区二组团”城市格局，为行政中心、文化中心和服务中心，是推进珠港澳区域经济一体化的主要依托，侧重发展面向港澳的现代服务业，着力打造香洲服务品牌； 西部板块：建成“一主一区四组团”城市格局，为区域制造业中心和新中心城区，加快交通等基础设施建设，促进产业跨越式发展，为辐射珠中江以至粤西的现代化新城。 珠海宾馆