第一章总论
第一节概述
一、项目概况：
1、项目名称：
淄博商厦齐鲁汽车贸易城
2、项目建设单位
淄博商厦股份有限公司
3、建设单位法人代表姓名及职务
姓名：王亮方
职务：董事长、总经理
4、注册地址及联系电话
注册地址：淄博市张店区中心路125号
联系电话：0533-2182790
5、项目性质
新建
6、建设期
建设期3年
7、项目投资规模和资金来源
投规模：项目总投资万元，其中固定资产投资万元，建设期利息万元，铺底流动资金600万元。

资金来源：银行贷款 万元，剩余由建设单位自筹。

8、项目经济效益
年营业收入30600万元
投资利润率25.96%
投资利税率46.36%
财务内部收益率19.94%
盈亏平衡点57.92%
投资回收期5.98
二、项目建设单位概况
淄博商厦股份有限公司于1995年12月30日开业，是国家认定的大型商贸企业，省政府重点扶持的骨干企业，也是我省规模最大的民营企业之一，资产规模5.49亿元，净资产1.83亿元。拥有淄博商厦、吉星装饰材料城、齐宝斋艺术发展有限责任公司、铝城购物中心、服饰广场、周村购物广场、北京齐宝斋艺术研究院、国际业务部、鹏辉大酒店等十余个子公司，经营业务涉及百货零售、酒店业、文化传播、外经外贸、物业管理、农业生态等领域，已初步形成了多元化、集团化、国际化的发展格局。

淄博商厦股份有限公司是1995年12月30号开业的大型零售业，七年来坚持“诚信经营、奉献社会”的企业核心理念，以前瞻的眼光为公司制订了品牌经营、资本运作、品牌输出等三步走的发展战略。公司以淄博商厦作为公司的创业之本，赋予其品牌经营的重要使命。开业伊始，即提出了“质量立厦”的经营宗旨，引入无形资产的重要概念，大力实施了形象带动战略，提出了“高品味，低价位”；“购物无风险，退换更方便”的社会承诺，以过硬的商品质量，全新的经营理念，深入人心的营销策略，日臻完善的服务和不断创新精神，赢得了消费者和社会各界的认可。五年间，淄博商厦凭借300万元资本金和1.3亿银行贷款起步，开业第一年即实现销售额4.6亿元、利润1200万元，并成功进入全国零售业百强的序列。经过几年的发展，2000年，实现销售额9.2亿元、利润2339万元。还先后荣获“全国百城万店无假货活动示范店”、“全国内贸系统先进集体”、“中国消费者协会争创诚信单位先进单位”、“全国青年文明号”等荣誉称号，2002年，被中国商业联合会认定为中国商业名牌企业，标志着公司初步完成了品牌经营的重大使命。

1998年，面对世界经济一体化的浪潮，公司冷静提出：扩张是企业面临的机遇，稳健是理性扩张的前提，人才是实现扩张的关键。大型商业企业要理性扩张，必须进一步强化市场观念、品牌观念和资本运营观念，明晰集团化、多地化、国际化的发展方向，摒弃传统企业以单纯资本投入为主的扩张模式，充分借鉴国际跨国公司以资本为纽带、以输出无形资产、经营理念和管理模式为主的扩张经验，以智慧投入实现低成本的理性扩张。2001年，公司依照“多元化、集团化、国际化”的发展战略，开始步入资本运营的新阶段。在短短的两年中，我们抓住部分企业经营亏损而导致房地产闲置的契机，利用多年的积累资金，陆续收购了南定百货、淄博第二百货商店、张店物资总公司、张店文化宫、中国机电大厦、吉星装饰材料城等多家合科企业发展方向，具有很大增潜力的中小企业。我们对这些企业因地制宜地进行了适当改造，把盈利前景好的企业自主经营，暂时回报率低的采取租赁经营的形式，不但为今后的发展积累了雄厚的资金，也积累了多种业态并举、集团化发展的丰富管理经验。截至2002年末，公司各项业务总收入15.69亿元、利润4588万元，彰显了资本运营的巨大成果。

三、可行性研究报告编制单位
编制单位：淄博市工程咨询院
单位负责人：高传禄
资质等级：甲级，工咨甲9501024
发证机关：中华人民共和国国家发展计划委员会
第二节可行性研究的依据
一、可行性研究的依据
(一)淄博新绿都置业发展有限公司与淄博市工程咨询院就编制本项目可行性研究报告签订的合同文本
(二)《中华人民共和国建筑法》
(三)《中华人民共和国城市房地产管理法》
(四)《城市房地产开发经营管理条例》
(五)《民用建筑设计规范》
(六)《淄博市城市总体规划》
(七)淄博市规划局2003-03-05字第28号关于《淄博新绿都主题或购物公园建设项目选址意见书》
(八)淄博市规划局2003-03-05-25号关于《淄博市新绿都主题或购物公园建设用地规划许可证》
(九)《山东省城市房屋拆迁管理条例》
(十)《淄博市城市房屋拆迁管理办法》
(十一)省、市建设工程收费依据和收费标准
(十二)淄博新绿都置业发展有限公司提供的经济技术欧亿·体育（中国）有限公司
(十三)其它有关国家政策及信息欧亿·体育（中国）有限公司
二、可行性研究的范围
(一)项目背景和建设的必要性
(二)市场分析及建设规模
(三)建设条件及场址选择
(四)技术方案和建设方案
(五)环境保护和节能
(六)实施进度安排
(七)管理机构
(八)投资估算及效益分析
(九)研究结论和建议
三、可行性研究的原则
(一)以创造二十一世纪文明的商场、居住环境为主导，以推进商场现代化，不断提高商住区综合开发建设水平和综合功能质量为目标，以满足不同层次的社会需求，实现社会、环境、经济效益的统一为基本目标。

(二)充分体现“以人为本”的思想，面向二十一世纪针对居民经济水平提高和生活方式的更新，以满足居民及顾客的生理、心理上的各种需求，努力创造富有特色的城市景观和富有吸引力的购物、娱乐、旅游、餐饮、生活居住环境。

(三)坚持节地、节能和统一规划，合理布局，因地制宜综合开发配套建设相结合的原则，以“拆迁一处，造福一片，稳定一方”为基本目的，在拆建中根据实际情况，顾及长远，做到设计新颖、布局舒展、环境优美、配套齐全、具有超前性、先导性、示范性的原则,达到高起点、高标准。

(四)根据城市规模的标准，本着舒适、经济、安全、美观的原则考虑设计方案，突出舒适性、生态性、信息性、文化性、智能化的原则。

(五)坚持科技进步、择优选择设计方案，采用“新材料、新工艺、新技术、新设备”四新技术，节约投资、减少成本，降低能耗，推进主题购物公园及居住区建设水平的提高，满足商场的先导性及住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性,注重物业管理和安全保卫,提高住宅的科技含量,以获取尽可能高的经济效益和社会效益的原则。

(六)坚持环境生态化的原则，在满足日光，通风基础上，着重进行环境和绿地系统的设计建设，最大程度使顾客和居民接受自然，享受自然，同时按照可持续发展的原则，建立人与自然有机和谐的统一。

(七)充分利用土地及其它资源，面向消费市场,坚持“社会效益、经济效益、环境效益”相结合原则，实现社会、经济、自然、生态在高水平上协调发展。

第三节 主要经济技术指标
详见主要技术经济指标一览表
主要经济技术指标表
指标名称
单位
指 标
备注

工作制度
每年生产天数
每班工作小时
耗水
耗电
设计定员总计
占地面积
建筑面积
项目总投资
年营业收入
年总成本

财务内部收益率
投资利税率
投资利润率
投资回收期
班次
天
小时
万吨/年
万吨/年
人
平方米
平方米
万元
万元
万元

%
%
%
年36010
200
900
4010
20516
5630
30600
27826

19.94%
46.36%
25.96%
5.98

第二章项目提出的背景及建设的必要性
第一节项目提出的背景
一、淄博市概况
(一)城市概况
淄博市位于山东省中部，是国务院批准的山东半岛经济开放区城市和“较大的市”。全市总面积5938平方公里，辖张店、博山、淄川、周村、临淄5个区和桓台、沂源、高青3个县，总人口412万人，其中市区人口271万人。

淄博历史悠久，文物古迹众多，是齐文化的发祥地。又是山东省重要的交通枢纽城市。市内铁路总长558公里，公路通车里程3177.7公里，其中高级、次高级公路里程达2744.9公里，有15条公路干线通往全国各地，济青高速公路横贯全市东西。淄博是鲁中邮件处理中心和电信中枢，全市电话交换机装机总容量达到130万门，电话普及率达到22.31%，移动电话和无线寻呼系统配套成网。淄博是山东省重要的工业城市，具备较好的工业基础。主要工业门类有石油化工、医药、纺织、丝绸、陶瓷、机电、电力等35个欧亿·体育（中国）有限公司。陶瓷、琉璃、丝绸久负盛名，是我国五大瓷都之一。

第二节项目建设的必要性
一、符合国家产业政策和地区发展规划
本项目属旅游大产业的配套项目，符合《中华人民共和国国民经济和社会发展“十五”计划》中“积极开发和充分利用旅游资源，加快国际旅游业和国内旅游业的发展”的要求。

今后一时期，我国第三产业发展有两个主要方向：一是大力发展就业容量大的第三产业，为产业结构调整和优化创造更多的就业岗位；二是积极开拓潜力大，预期效益好的第三产业，为整个国民经济发展提供新的经济增长点。商品零售业同时符合这两个方向。

二、项目建设必将促进区域经济快速发展
汽车贸易发展可以带动许多相关产业的发展，可以改善投资环境，提高人们的生活质量，提高淄博市居民文化生活水平，可以促进淄博地区旅游业的快速发展。该项目的建设，必将形成一批新的经济增长点，从而带动区域经济的快速发展。

三、项目建设是完善城市功能的需要
商业贸易是一个城市的组成部分和不可缺少的重要功能，起着为人民提供物质需求，丰富人民群众文明、健康生活和促进社会主义精神文明建设的作用。随着我国加入WTO，人民生活水平的日益提高和可支配时间的增多，人们汽车市场提出了新的要求，人们的品牌消费观念在增强，但是，目前，我市没有一家能运用综合实力与国际抗衡的汽贸企业，没有一家商家能为人民提供国际水准的服务，且一般商家都面积小，经营项目不全，档次低，极不适应形势发展的要求。因此，本