开封南区楼盘市场调查报告
个案分析一：越宫·京园
一、楼盘具体概况
案名
越宫·京园
楼栋数
22栋
开发商
开封市越中房地产有限公司
销售均价
4200元/㎡
物业位置
五福路30号（原电业局）
销售进度
一期9月10日开始排号
建筑类型
多层、小高层
层数
5层、11层
占地面积
63亩
建筑面积
9.06万㎡
主力户型
三房
主力面积
99-136㎡
二、目前销售情况
1、最新信息：9月10日VIP会员招募，一期全面启动
2、优惠政策：一万抵两万
3、公布价格：均价4200元/㎡（5层电梯洋房），一房一价；内部价3800元/㎡
4、排号情况：截止到9月15日，已经排至约130号
5、主力户型：107-123㎡三房
6、推售房源：一期7#、9#、11#、12#四栋楼，均为5层电梯洋房
三、户型分析
1、户型面积：99㎡两房、107-123㎡三房、136㎡四房
2、户型特点：
（1）优点：一梯两户，户型南北通透，明厨明卫；
（2）缺点：户型面积偏大，部分户型的过道占据较大空间，造成面积浪费，增加了总房价；
3、户型图
89㎡两房两厅一卫
102㎡三房两厅一卫
136㎡四房两厅两卫
四、小区配套
（1）市政供水（2）有线电视（3）停车位。
五、项目优劣势分析
1、优势：
（1）项目位于地下道以北，不会受地下道积水的影响，价格也因此拉高；
（2）郑开城铁起点处，出行便利；
（3）规划中的魏都路向东延伸至小区南侧，小区南、北双向出入口，交通便利，生活配套齐全；
（4）5层洋房带电梯；
2、劣势：
（1）规划不太合理，小区最南端一栋小高层，会遮挡它北侧的多层洋房的阳光，降低居住舒适度；
（2）临近轻轨站，会受到噪音的困扰；
（3）小区景观一般，缺乏亮点。
个案分析二：金色铭郡
一、楼盘具体概况
案名
金色铭郡
楼栋数
3栋
开发商
河南康采恩房地产开发有限公司
销售均价
3960元/㎡
物业位置
魏都路与五一路交叉口
销售进度
五证不全，在售
建筑类型
电梯多层
层数
6层
占地面积
建筑面积
3.6万㎡
主力户型
三房、四房
主力面积
108-134㎡
二、目前销售情况
1、最新信息：2010年已经开盘，现正在销售，可以交首付，但五证不全
2、优惠政策：首付30%无优惠，首付50%优惠2个点
3、公布价格：2-5层均价3960元/㎡，一房一价；一楼带花园4100元/㎡；6楼送阁楼，4200元/㎡；
4、销售情况：各户型都有房源
5、主力户型：108-134㎡三房
6、工程进展：未开工，预计年底开工，2013年交房
三、户型分析
1、户型面积：108㎡三房、118㎡三房、134㎡三房
2、户型特点：
（1）优点：户型方正，一梯两户，户型南北通透，明厨明卫；
（2）缺点：户型面积偏大，总房价高；户型面积虽大，但由于设计不够大气，不能给人一种敞阔感。
3、户型图
三房两厅
三房两厅
三房两厅
四、小区配套
（1）双水社区
五、项目优劣势分析
1、优势：
（1）价格3960元/㎡，相对于地下道以北的其他项目，价位偏低；
（2）毗邻规划中的魏都路；
（3）楼间距较宽，23-28米；
2、劣势：
（1）项目体量小，而且五证不全就开始销售，客户有一定的抗性；
（2）项目至今还未动工，预计年底才能动工；
（3）小区规划缺乏特色，景观一般。
项目沙盘：
个案分析三：宏达·紫云台
一、楼盘具体概况
案名
宏达紫云台
楼栋数
11栋
开发商
开封宏达置业有限公司
销售均价
约4400元/㎡
物业位置
开封市滨河路与五一路交叉口西南角
销售进度
一期售罄
10#、11#楼在售
建筑类型
多层、小高层
层数
11层
占地面积
43亩
建筑面积
6万㎡
主力户型
两房、小三房
主力面积
85-110㎡
二、目前销售情况
1、最新信息：VIP排号进行中，计划房展会之后开盘，开盘日期随房展会的推迟向后顺延
2、优惠政策：排号交1000抵3000
3、公布价格：均价约4400元/㎡，一房一价
4、排号情况：售楼处人气比较好，客户量未知
5、主力户型：97-110㎡紧凑三房（空中花园赠送半面积，可改造成一个房间）
6、推售房源：一期1、2、3、4、5号楼已经售罄，6、7、8、9即将售罄，本次推售房源为10#、11#楼，为11层的小高层
三、户型分析
1、户型面积：85㎡两房、97㎡三房、110㎡三房
2、户型特点：
（1）优点：空中花园不封闭，赠送半面积，约5㎡；南北双阳台，多重赠送空间；户型紧凑，设计合理，避免了过道对空间的浪费，小面积，低总价；一梯两户，公摊少；
（2）缺点： 赠送面积较小，尤其是储藏间，业主改造难度大，这部分空间使用起来很不方便，容易造成装修成本或者空间的浪费；
3、户型图
两房两厅一卫加储藏间
两房两厅一卫加空中花园
三房两厅一卫加空中花园
三房两厅一卫加超大阳台
三房两厅一卫加储藏间
四、小区配套
（1）双气双水；（2）南北小区入口；（3）停车场、停车位。
五、项目优劣势分析
1、优势：
（1）较多赠送面积，户型比较紧凑，面积偏小，总价不高；
（2）毗邻滨河路，位置相对较好，临近西站、包公湖，生活配套齐全；
（3）小区北侧是护城河和城墙，休闲环境较好；
2、劣势：
（1）项目价位偏高；
（2）小区北侧出口有多家物流公司，大型货车经常停留路边或者从小区门前经过，给生活便利性和老人、小孩的安全带来隐患；
（3）楼间距小，小区建筑拥挤，居住舒适度低，同时小高层会遮挡多层的阳光。
个案分析四：烟厂项目
楼盘具体概况
1、位置：机场北路，名润·名家向东约3000米
2、面积：占地面积100亩左右
3、进展：地块四周已经建起了围墙，售房部在建中，没有广告宣传
4、配套：蔬菜批发市场，南郊医院，成熟的小市场，三十一中，生活极其便利
注：由于该项目距离名润·名家较近，但是位置比较偏，预计价格可能比较低，一旦启动会对我们的项目构成一定的威胁，后期需要密切关注。
个案分析五：大河柳苑B区（经济适用房）
一、楼盘具体概况
案名
大河柳苑B区
项目属性
经济适用房
开发商
开封松森房地产开发有限公司
物业位置
五一路机场北路交叉口向东约1000米
占地面积
145亩
建筑面积
17.8万㎡
容积率
1.69
绿化率
32.3%
建筑类型
多层
楼栋数
35栋
户数
1884户
销售均价
未知
二、规划图：
注：经济适用房由于其性质的特殊性，预计不会给我们的项目带来威胁。
个案分析六：龙成置业五一路新项目
楼盘具体概况
1、位置：五一路五福路交汇处向北100米路西
2、面积：占地面积80亩左右
3、进展：地块四周竖起了围墙，未见广告宣传和售房部
4、开发企业：开封市龙成置业有限公司
5、配套：临五一路，生活配套齐全，交通便利
注：由于该项目距离名润·名家较近，启动可能会对我们的项目造成一定的影响，后期会密切关注。