—献给懂这座城市的人！ 2014年蓝海嘉居营销策略报告 2014年6月——尚美佳·中国 从市场找关键 从区域看客户 从客户找思路 从营销找通路 第一部分：市场环境背景 第二部分：竞品对比分析 第三部分：客户与占位 第四部分：项目定位及概念落位 第五部分：推售策略 第六部分：营销策略 第七部分：项目推广 HOW 如何实现？ 壹。市场环境背景 全国楼市扫描 全国宏观大势扫描 政府方面： 2014年房地产市场宏观面与成交火热的2013年并无太大差别，自两会以来房地产欧亿·体育（中国）有限公司积极的论调也逐渐被人们接受，不论是从中央层面还是从地方层面都已经释放了要稳定发展的信号，整体的欧亿·体育（中国）有限公司环境趋于平稳，房地产的支柱性地位也更加显现。 在2013年提出“政府淡出，市场主导”的方针。 在2014年，在“二会”期间也明确提出根据各地市场情况制定不同的调控政策，未来调控更多以市场调控为主。 全国宏观大势扫描 金融政策： ①、银行对于开发贷款、个贷房款“钱紧'，房企融资成本增加，资金链紧张，引发降价可能 。 ②、银行收紧房款政策，首套房贷款利率上浮、贷款审核严格、公积金停贷、二套房首付增加7成等等，大幅削弱刚需、改善购房者的购房热情。 金融政策： 银行对于开发贷款、个贷房款“钱紧“，房企融资成本增加，资金链紧张，引发降价可能 。 银行收紧房款政策，首套房贷款利率上浮、贷款审核严格、公积金停贷、二套房首付增加7成等等，大幅削弱刚需、改善购房者的购房热情。 楼市层面：持续低迷，客户观望情绪加重，品牌开发商以价换量 全国市场持续低迷，3 月份，全国30 个典型城市成交面积同比下跌减少 37.1%。 楼市呈现了弱势“小阳春”格调。保利地产位于广州的三个楼盘同时推出1成首付优惠活动，就在保利分期首付促销的同时，杭州降价潮持续蔓延，全国各地多个楼盘出现大幅降价潮。 全国宏观大势扫描 南昌市场情况 南昌政府从2013年11月起陆续出台调控手段，抑制外地购房客户导致客户量降低、加强开发商资金监管进一步加剧开发商资金链紧张，市场雪上加霜。 限购政策升级: 2013年11月，南昌出台《关于进一步做好房地产市场调控工作意见的通知》，进一步提高第二套住房贷款的首付比例，调整非本市户籍居民家庭购房的条件，即提供缴纳个人所得税或社会保险缴纳证明的年限，由连续1年调整为2年。严禁未成年人购买住房。 加强开发商资金监管：2014年3月1日起，南昌将正式施行《南昌市新建商品房预售资金监管办法》。该《办法》规定，客户购房款统一由指定银行和房管局进行管理。其中30%为重点监管额度。必须工程达到一定进度才可使用。 南昌政府层面动态 南昌持续多年供求比维持平衡，但受2013年今年在全市房价出现爆发式增长，成交量价的出现大幅上涨，迫使政府为年初调控目标，强势出台“昌六条”限预售、限备案。 2010-2013年房地产走势 九龙湖 朝阳洲 高新等其他新区 ２013年土地市场集中爆发，成交土地达到6735亩，建筑面积达到：1005.3万M2，超过2012年（768.82M2）接近30%。从土地成交来看南昌将进入新的一轮大开发阶段，其中主要集中在九龙湖、朝阳洲、高新三个区域。 2010年－2013土地供应情况 南昌市场13年与14年2-4月成交量对比 与2013年相比，2014年2-4月份成交量均不及去年同期，成交量下滑态势明显。 2014年2月份市场表现尚可，原因在于大量春节返乡客户回乡置业，但与去年同期相比仍处于下峰。 近期南昌房产市场依旧处在冷却期，进入3月以来客户观望情绪加重，4月份成交量出现更大幅度下滑。 近期南昌市场依旧处在冷却期。 南昌市场近期表现 近期南昌市场表现普遍低迷，开盘加推成交率普遍低于50%。朝阳洲3个核心竞品项目，开盘当天成交率都低于40%，各大版块的主流项目在纷纷作出以价换量的销售策略后均未达到效果预期，4月份市场表现更加恶劣。 南昌近期开盘项目成交表现随着南昌市场同步呈现量价大幅下跌，成交主力多以70-90㎡刚需为主，改善型、投资性客户持续减少。 2014年1-3月市场走势 其它板块剩余货源及在售价格 竞争板块内各大项目库存量大，为促进余货去化大多采取了以价换量的销售策略。在无新货入市的情况下，各板块内的余货量就已给各大项目带来的巨大的销售压力。 随着市场的持续低迷，南昌各大板块度近期开盘项目普遍呈现滞销情况。 高新区个别项目更是率先降价，京东、朝阳洲都开始不同程度降价。 目前红谷滩区域内，各大竞品项目普遍滞销。 南昌各区域不同程度出现降价，由高新、朝阳洲等库存高企的板块，开始向全市扩展。 市场降声一片