Contents
项目背景
营销推广
业务执行
Part1:项目背景
项目目标
市场背景
项目概况
项目目标
项目作为软件园住宅项目的启动地块在常规的目标回笼资金之外，还承载着建立软件园整体住宅项目形象的使命。
销售回款
区域及项目价值形象
塑造
实现项目资金回流目标
销售速度
实现项目快速去化
通过首个入市住宅项目实现软件园整体项目形象的塑造
项目目标
Part1:项目背景
项目目标
市场背景
项目概况
经过近一年的宏观调控后，大量楼盘在新年伊始选择以价换量，刚需客户纷纷选择此时出手，3月市场迎来短暂杀跌性回暖；进入4月后，购房者回归理性，成交明显回落。
迎来短暂杀跌性回暖后，再度回常态
南京近六个月住宅成交走势
江宁近十五日住宅成交走势
整体市场
进入“冰河世纪”，成交惨淡
南京别墅市场逐月供销情况
1-2月，全市别墅上市量极少，与2010年、2011年同期相比，上市面积分别下降了89.02%、55.72%。持续加码的宏观调控政策对面向中高端需求的别墅物业开发企业信心冲击极大，企业预期较为悲观。
销售方面，1月延续了2011年南京限购令出台以后每月成交50套左右别墅的态势，但2月成交套数进一步下滑至40套，与商品住宅市场出现复苏迹象的表现截然不同。1-2月别墅成交面积较2010年、2011年同期亦大幅下滑，别墅销售低迷的困境尚未解除。
别墅市场
别墅产品类型不同，无直接竞争关系
板块内无别墅可售，距离本案最近板块为三山板块，该板块为别墅密集板块。
在售房源以独栋别墅为主，面积较大，与本案无直接竞争。
周边市场
在售别墅一览表
区域没有花园洋房产品，竞争压力小
板块内无住宅可售，最近的三山板块在售房源以小户型为主，没有花园洋房，项目在区域内无同类产品竞争压力，竞争压力较小。
三山板块在售别住宅一览
周边市场
项目周边无二手房销售
三山板块内，普通住宅二手房价格在10000元/㎡左右
二手房价格普遍10000元/㎡左右
三级市场
三山板块二手房在售价格
注：别墅房源多为独栋，不具备参考意义，仅针对普通住宅
市场总结
南京市场迎来短暂杀跌性回暖后，再度回归常态。
别墅市场进入“冰河世纪”，成交惨淡。
周边在售项目产品线与项目存在差异，竞争压力较小。
区域房价接受度有限，二手房市场公允价格在10000元/平米左右。
Part1:项目背景
项目目标
市场背景
项目概况
区位属性
项目位于江宁区吉山软件园。距离南京市区约22公里，距高铁南京南站约13公里，距禄口机场约19公里，距绕越高速匝道口2公里，距地铁3号线秣陵站约4.8公里。
位置偏远，交通相对不便
地铁：距离规划中的3号线秣陵站约4.8公里（需乘坐社区巴士至地铁站）
公交：周边有公交站台可乘坐安丹线直达安德门（全程需要52分钟）
自驾：开车约30分钟至市中心
项目位置
交通条件
规划配套
软件园规划图
生活配套：时尚生活中心、商业街区
教育配套：幼儿园、小学、中学
医疗配套：国际医院
其他：湿地公园、主题乐园、文化娱乐中心，体育中心、半岛度假休闲酒店
坐享前沿、高端的科技园整体配套
产品属性
项目占地23598.3平米，总建筑面积39568.3平米，其上建筑面积
25546.96平米；由2栋5层电梯平层洋房及9栋5层带电梯叠加洋房组
成。总户数150户，项目总容积率1.083，建筑密23%，绿化率40%，
建筑高度15米。
基本经济指标
花园洋房及叠墅构成的中高端产品线
SWOT分析
优势（Strength）
优质产品
高标准的规划配套
劣势（Weakness）
交通状况不佳，区域认知度不高
目前无任何配套
产品面积大，总价高
机会（Opportunity）
地铁2014年即可通车
软件园配套的逐步落实
区域同类产品稀少
威胁（Threat）
宏观政策影响
整体市场的不稳定因素
项目总结
项目位于全新区域，位置偏远，交通条件相对不便
坐享受前言、高端的科技园整体配套
项目产品线为花园洋房及叠加别墅的中高端产品
Part2:营销推广
营销策略
项目定位
客户导入
现场体验
项目定位
项目的较弱的区位属性与相对高端的产品线存在明显冲突，如何在项目定位上实现突破时吸引潜在客户？
构建附加价值，形成独特的产品价值！
问题：