深圳市中原地產顧問有限公司 惠州分公司营销A组 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦3FTEL：0755-82212222 FAX：0755-8221108 page: 2 星河惠阳项目市场研究报告 皇牌代信心標置 報告評審監製：深圳市中原地產品控中心 專案全權負責：鐘志斌銷總監 專案報告主撰：徐智勇策劃經 報告技術負責：徐智勇策劃經 燊策劃經 策劃與成員：何卷華 高級策劃師 正文 策劃師 邱貞標 策劃師 張 勇 策劃師 吳策劃師 報告文字處：黃 張英華 顯新 本報告的技術成果專屬深圳市星河地產開發有限公司所有；深圳市中原物業 顧問有限公司惠陽分公司擁有本報告的策劃思、分析方法、報告格式的技術版 權，未經許可，得轉讓或翻載。 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦3FTEL：0755-82212222 FAX：0755-8221108 page: 3 星河惠阳项目市场研究报告 前 言 PREFACE 承蒙贵公司的信任，我司按照贵公司策划要点结合我司对市场研究逻辑分析方法，针贵司项目之特点，从大的宏观因素入手，针 对珠三角及深惠楼市作出重点分析，为了对本项目更具有参考价值，为项目的定位具有较强的指引性，我们对中国大盘的典型楼盘、 外市场、豪宅市场进行了定量分析， 为对项目面临的市场进行针对性的调查研究分析。以客观、全面、深入、有效为原则，通过文献调查、实地考察、多方走访， 问卷定量调查、客户访谈、专家研讨、市场比较、数据分析、中原网络资源利用，从宏观和微观的角度把握以深惠为重点、项目 周边等地区房地产市场；以及针对目标区域物业市场的产品供需状况展开系统调查研究，全面了解地产发展现状，分析其供需平 衡关系，描述目标客户群特征及需求；为产品定位及营销推广提供策略性建议并最终形成分析成果，旨在为本项目的定位论证、 投资论证、营销推广提供决策参考依据。 我司对客户问卷、客户意见、专家观点，运用先进的、科学的分析方法对数据进行综合整理和分析，成本报告。 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦3FTEL：0755-82212222 FAX：0755-8221108 page: 4 星河惠阳项目市场研究报告 目录 第一部分 宏观调控下的中国房地产市场........9 1.2006年我国的经济运行情况.......9 1.1.2006年我国经济的基本状况.......9 1.2.2006年人民币汇率走势.15 1.3.中国宏观经济市场小结..16 2.深圳市房地产宏观调控政策的背景......17 2.1.深圳市经济增长快速，各项利好加大住房需求..........17 2.2.资源的短缺与需求上升的矛盾促使房价上涨..19 3.2006年房地产市场宏观调控政策回顾.21 3.1.各项政策的解读..21 3.2.政策对房地产市场的影响..........31 4.2007年房地产市场发展预测.....39 第二部分珠三角城市格局及地产现状研究..41 1.珠三角概述.........41 1.2.珠三角区域范围概述......41 2.珠三角经济迅速发展因素分析..42 2.1.改革开放政策对经济发展至关重要......42 2.2.人力资源是地区经济发展的源泉..........43 2.3.粤港的经济互动加速珠江三角洲的经济发展..43 3.珠三角各城市定位及经济发展现状..........43 3.1.珠三角各城市发展方向..43 3.2.珠三角各城市经济发展现状......45 3.3.惠州在珠三角的经济地位及未来展望..50 4.珠三角房地产发展情况概述......53 4.1.2006年珠三角房地产开发情况.53 4.2.珠三角房地产市场发展概述......56 4.3.珠三角重要城市房地产发展特点..........57 4.4.惠州在珠三角房地产市场的地位及未来展望..60 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦3FTEL：0755-82212222 FAX：0755-8221108 page: 5 星河惠阳项目市场研究报告 第三部分惠州历史机遇与地产现状分析......62 1.惠州市总体社会与经济发展分析..........62 1.1.惠州市社会发展现状......62 1.2.惠州市经济发展现状......65 1.3.惠州市产业环境分析......70 1.4.惠州经济发展趋势及预测..........72 2.惠州市城市整体规划（2006-2020年）（部分）.........73 2.1.经济发展目标与策略......73 2.2.人口规模及建设用地规模..........73 2.3.重大基础设施衔接与共享..........73 2.4.重要地区发展指引..........74 2.5.惠澳、惠淡大道沿线地区：建成城市综合发展走廊..74 3.惠州房地产市场研究......75 3.1.惠州房地产市场总体发展概况..75 3.2.房地产一级市场分析......76 3.3.房地产二级市场分析......79 3.4.房地产三级市场分析......87 3.5.惠州近年房地产投资分析..........88 3.6.惠州房地产市场发展特点分析..90 3.7.惠州房地产前景展望......92 第四部分快速发展中的惠阳—大亚湾板块经济......94 1.惠阳—大亚湾经济发展现状......94 1.1.惠阳经济发展现状..........94 1.2.大亚湾经济发展现状......96 2.惠阳—大亚湾产业经济发展现状........103 2.1.惠阳经济产业发展现状103 2.2.大亚湾产业经济发展现状........105 3.惠阳—大亚湾城市定位及发展规划研究........109 3.1.惠阳城市发展定位........109 3.2.惠阳城市发展规划........111 3.3.大亚湾城市定位及发展研究....128 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦3FTEL：0755-82212222 FAX：0755-8221108 page: 6 星河惠阳项目市场研究报告 3.4.大亚湾城市发展研究总结：....134 3.5.大亚湾交通规划135 3.6.人口发展趋势分析........143 第五部分区域地产现状判研及发展趋势....151 1.区域房地产市场分析....151 1.1.区域房地产供应分析....151 1.2.区域房地产需求分析....156 1.3.本地消化力分析158 2.区域房地产比较分析....160 2.1.物业类型160 2.2.建设规模161 2.3.交付时间162 2.4.户型比例163 2.5.产品品质、特色166 2.6.立面设计168 2.7.销售状况169 2.8.营销策略170 2.9.价格策略171 2.10.客户分析..........172 3.惠阳区商业特征及趋势分析....173 4.惠阳区写字楼市场供应及特征分析....174 5.惠阳酒店市场供应及特征........174 6.惠阳房地产市场发展特点........175 7.区域房地产市场小结及前景展望........176 7.1.区域房地产市场小结....176 7.2.区域房地产市场前景展望........177 第六部分大亚湾地产现状判研及发展趋势178 1.房地产市场发展概述....178 2.大亚湾市场现状分析....178 2.1.住宅市场..179 2.2.商业市场..181 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦3FTEL：0755-82212222 FAX：0755-8221108 page: 7 星河惠阳项目市场研究报告 3.未来住宅供应区域和规模分析182 3.1.未来住宅供应规模和区域..........182 3.2.房地产企业大宗土地储备情况..183 4.大亚湾项目分析185 4.1.各楼盘客户来源分析......185 4.2.各楼盘客户购房目的分析..........186 4.3.价格分析187 5.大亚湾各细分市场购房人口的特点....187 第七部分中国典型大盘的开发分析190 1.大盘时代概述...190 1.1.大盘出现的原因190 1.2.中国大盘的发展191 2.典型大盘分析...193 2.1.碧桂园凤凰城....193 2.2.万科城...198 2.3.惠阳—半岛1号花园....205 2.4.熊猫国际新城....211 2.大盘开发的启示215 第八部分深惠外销市场分析218 1.深圳外销市场分析........218 1.1.深圳外销市场的发展....218 1.2.深圳外销市场的特点....220 1.3.政策对深圳外销市场的影响....225 1.4.深圳外销市场的启示....231 2.惠阳外销市场分析........232 2.1.惠阳外销市场的发展....232 2.2.惠阳外销市场的特点....233 2.3.对本项目的市场启示....240