合肥住宅市场板块研究 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归合富辉煌（中国）所有，未经合富辉煌（中国）书面许可，不得擅自向其他任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分和全部内容。 中心板块、滨湖板块、蜀山区板块、经开区板块、政务区板块、高新区板块、庐阳区板块、北城板块、包河工业园板块、包河区板块、龙岗板块、瑶海板块、新站区板块 开发研究中心市场研究部 HFHHAH-2012/06-BKYJ-01 2012年6月 住宅板块 板块表现 中心板块 依托市中心配套及城市价值，实现较高溢价，但在售项目多以综合体形式出现，住宅后续供应乏力，供地限制对于市中心板块的影响已经显现，板块地位逐步减弱。 区域价值 资源：南淝河、杏花公园、逍遥津公园、包河公园 规划：立足于服务合肥现代化滨湖大城市和皖江城市带承接产业转移示范区建设，打造全国知名的商贸金融中心 配套：商业氛围浓郁，交通便利，吸引大量人气 市场特点 市中心土地后续供应量较少，影响了板块后续的持续影响力； 未来供应也多是小规模旧改项目，成本高，难以塑造大社区，且按政府要求，一环内不允许新建住宅。 产品特征 产品形式：高层住宅，且多为综合体的组成部分，后期储备土地也以商住和纯商业为主 主力户型：80-100两房 在售均价：8100-12500元/平方米 客户特征 对城市价值非常认可，追求生活便利性，具有较高的经济实力 融侨观邸 合作经济广场 合肥万达广场 东方广场 后续供应 在售项目存量约17万方 后续住宅供应量较少，约3.7万方 中心板块/后续供应 中心板块在售项目数量较少，存量房源以中大户型为主，后续供应量较少，板块在住宅市场中的地位被弱化。 中心板块/合作经济广场 滨湖新区板块 政府强势推动建设的新兴住宅片区，在学区、医疗、休闲等配套带动下，板块价值得到市民认可，后续供应量大。 区域价值 资源：巢湖、塘西河生态公园、金斗公园等 规划：05年“滨湖新区”被列入城市发展规划，总用地面积约190平方公里，政府主导发展的新区，省政府及大量事业单位筹划搬迁，大量金融单位进驻，带动20万人口。 配套：学区（一中、46中，师范附小、寿春中学等），医院，商业配套（世纪金源购物中心，G3高速时代广场等），交通配套（地铁一号线） 市场特点 后续供应量大，土地储备充足，大牌开发商云起； 在省政府搬迁、金融中心建立以及学区的带动下人气激增，自身配套体系完善，未来一段时间仍是政府发展重点。 产品特征 产品形式：高层住宅 主力户型： 在售均价：毛坯6200-7200，精装7500左右 客户特征 早期客户以投资为主，部分追求低价的自住客户，目前板块住宅价格已推升，客户置业认可学区，且看重片区发展潜力。 后续供应 在售项目存量约68万方 后续住宅供应量较少，约366万方 滨湖新区板块/后续供应 滨湖市场后续货量约366万方，高层住宅供应充足，洋房及别墅产品货量极少，后续竞争在万科、保利等品牌开发商之间展开，市场呈现“白热化”。 数据来源：合富辉煌（安徽）数据中心，截止2012年6月 保利·拉菲公馆 发展前景 学区利好 品牌实力 交通便利 价格优势 保利地产紧抓区域发展优势，结合品牌实力及客户 青睐度，打造保利地产高端系列产品。 提升品牌在合肥形象，保利地产高端系列产品之一 整个项目总建50万方，全部为高层住宅，共23栋，分四期开发，规划总户数3800左右； ARTDECO建筑风格，配有2万平米法式风情商业街。 保利·拉菲公馆 预计拉菲公馆6月9日开盘销售，首推1#、4#两栋高层住宅，面积区间为80-127平米，随后加推2、3#楼，去化良好。 产品设计方面，面积划分较为合理，户型设计较为紧凑，适应目前市场需求； 户户均有”设备阳台+阳台“进行面积赠送，但实用性一般。 蜀山区板块 依托市中心配套，区域价值明显；在售项目多以商住及综合体形式出现，住宅后续供应乏力，供地限制对于蜀山区板块的影响已经显现。 区域价值 景观资源：辖区东有环城公园、琥珀潭旅游度假风景区、西山景区等，风景秀丽，自然资源丰富； 规划：合肥市老城区，城市发展的基础区域，着重改变居住环境，打造城区宜居示范区域； 配套：商业氛围浓厚，教育资源丰富，交通便利。 市场特点 市中心土地后续供应量较少，影响了板块后续的持续影响力； 区域靠中心区域，后续供应多为中小型规模项目，后续多集中在区域西南方向； 后期区域内城中村改造项目将有所增加。 产品形式：全为高层住宅，综合体项目有所增加，纯住宅项目趋减； 主力户型：80-110㎡的两、三房； 在售均价：项目成交均价多集中在6500-8000元/㎡之间，属于高价格区域。 客户特征 对城市价值非常认可，追求生活便利性，具有较高的经济实力； 区域完善的配套成为客户的主要关注点。 住宅市场在售项目较多，竞争明显； 近中心区域项目数量有缩减趋势； 现有项目未来将提供约220万方的货量。