2目录
一、上半年东莞房地产市场总结 ........ 5
1、欧亿·体育（中国）有限公司投资环境全面好转，上半年市场迎来难得的发展机遇期。 ......... 5
2、房地产开发投资大幅回升，房屋新开工面积创下新高。 ........ 6
3、土地市场火爆，流拍现象减少，高溢价成交现象明显增多。 . 7
4、住宅成交量价创下历史新高，市场总规模迅速扩大。8
5、新增供应不足，东莞库存连续多个月低位运行。 ....... 9
6、供应偏紧、需求旺盛、库存走低，上半年房价涨势明显。 ... 10
7、临深片区楼市供销两旺，东莞开发商对深圳客的开拓更加深入。 .... 11
8、楼市供应偏紧，发达镇街购买力外溢现象明显增多。 .......... 11
9、临深、松山湖、滨海、水乡片区为上半年热点开发区域。 ... 12
10、首臵产品成交比例上升，首改、投资产品略有下降，高端产品有所上升。 ........... 13
11、上半年别墅供应大幅放量，后市消化压力明显增大。 ........ 14
12、商业市场逐渐回归理性，小面积、低总价的商铺物业更受投资客青睐。 ... 14
13、楼盘销售金额TOP10门槛大幅提高，08年以来销冠首次花落刚需盘。 ... 15
14、东莞开发商数量大增，房企市场集中度趋于稳定。16
15、扩张势头迅猛，一线品牌开发商市场份额大幅上涨。 ........ 17
16、碧桂园强势追赶，东莞房企“一超多强”的格局开始转变。 ......... 17
17、低价跑量还是提升利润？恒大在东莞市场转型艰难。 ........ 18
18、保利在东莞试水旅游地产，东莞房地产业态趋于多元化。 . 19
二、后市展望 .......... 20
1、欧亿·体育（中国）有限公司基本面 .... 20
2、下半年东莞楼市展望 . 22
3、盛“市”危言：全球股市下跌、银行闹“钱荒”背景下的楼市预警23前言
时光荏苒，2013年上半年飞逝而过，上半年东莞房地产市场延续去年的回暖走势，欧亿·体育（中国）有限公司投
资环境全面好转。上半年，东莞楼市成交创下历史记录，住宅成交面积343万㎡，同比大
幅增长51%；成交均价8699元/㎡，同比上涨5%。上半年东莞住宅成交量价双双创下历史
新高，呈现出量价齐升的局面。从市场规模来看，上半年东莞商品房成交金额353亿元，
同比去年上半年大幅增长56%，同样创下历史最高纪录。与去年的596亿元相比，今年前6
个月已经相当于去年全年的59%。
大好形势下，不少项目上半年销售业绩喜人，上半年楼盘单盘成交金额最高的项目达到
16.61亿元，为东莞历史上新高。与此同时，楼盘销售金额TOP10的入门门槛也达到了5.84
亿元，比去年同期的3.82亿元大幅提高。与此相对应的是，房地产开发企业在上半年纷纷
取得了骄人的业绩，万科、碧桂园、万达、保利等龙头企业业绩均出现了较大幅度的增长。
就在东莞楼市遍地欣欣向荣的时候，6月以来，楼市外围环境已经出现若干微妙的变化。先
是6月13日全球股市暴跌，金融市场迎黑色星期一。紧接着，7天后的6月20日，银行
发生了“钱荒”。接下来在6月24日，地产板块大跌超过7%，是银行股以外，受“钱荒”
波及最严重的板块。全球股市暴跌、钱荒来袭，也使得后市走向增加了几分变数。一、上半年东莞房地产市场总结
1、欧亿·体育（中国）有限公司投资环境全面好转，上半年市场迎来难得的发展机遇期。
时光荏苒，2013年上半年飞逝而过，上半年东莞房地产市场延续去年的回暖走势，欧亿·体育（中国）有限公司投
资环境全面好转，市场迎来近几年来甚为难得的发展机遇期：
经济环境：东莞经济恢复性增长势头明显，上半年GDP有希望“冲10”。
从全国宏观经济来看，各项数据显示我国的当前经济增速仍然在下滑：一季度7.7%，低于
去年四季度的7.9%和去年全年的7.8%。尽管一季度全国经济开局不甚理想，但在地方层面，
东莞经济表现良好。随着东莞近年来推进产业转型升级战略渐见成效，在重大项目的拉动下，
一季度，东莞经济延续去年企稳回升的良好势头，经济恢复性增长步伐明显加快。一季度全
市GDP为1107.72亿元，同比增长8.6%，增速比去年一季度提高7.3个百分点，分别比
全省和全国高出0.1和0.9个百分点，首季经济增长实现开门红。
从一些核心指标来看，前5月，东莞经济依然表现较好。前5月，全市实现规模以上工业
增加值800.38亿元，同比增长11.6%，增速比1—4月提高1.6个百分点，快于全省平均水
平2.5个百分点。前5月，固定资产投资409.67亿元，同比增长17.8%，增速比去年同期
提高12.8个百分点。前5月，外贸进出口580亿美元，同比增长7.5%；其中出口338.6
亿美元，同比增长8.7%。前5月，社会消费品零售总额602.70亿元，同比增长9.1%，增
速与1-4月持平。
针对东莞今年经济发展形势，市委书记徐建华表示，今年以来巩固发展了一季度向好的积极
态势，从1~5月经济快报看，上半年东莞GDP有希望“冲10”。
政策环境：“国五条”调控全面遇冷，政策对东莞市场影响微乎其微。
国务院办公厅3月1日晚发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，“国五条”细
则落地，在房价上涨预期强烈的当下，欲借助“限价”、“限购”、税收、信贷、土地等政策
手段及时扭转市场预期。调控升级来势汹汹，但落地后却陷入了少人响应的尴尬。
其一，“限购加强”响应者寥寥无几。全城限购仅沈阳一地落实；关于“已限购城市进一步
从严”，仅在北京细则中有所体现；而“未限购的三四线城市酌情加入限购行列”，在地方层
面上也没有得到任何响应。其二，二套房贷未立即落实。仅北京等极个别城市将二套房贷首
付提升至7成，而在全国范围内仍未达成共识，甚至在一线城市中也未有更多效仿者。其
三，存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估。个税20%征收也唯有北京一地落实，
其他一线城市大多处于宣而不行的状态中，而在三四线城市层面上，由于住房信息体系建设
的相对滞后，对于该条新政原本就不具备基本的执行基础。
从东莞本地政策来看，2月8日，东莞市发布了一则《关于调整我市住房公积金贷款部分政
策的通知》，通知内容共九条，内容规定了申请住房公积金贷款的前提、要求、贷款月供上
限，购买“双拼房”、“多拼房”的贷款处理办法，限制贷款或不予贷款的范围、购买二手房
的贷款年限等。相比以往东莞出台的公积金政策，这次的细则相对严厉。但由于东莞用公积
金购房的群体本就不多，购房者在公积金购房门槛提高后，便转向商业贷款，影响无非就是
月供成本略有提高而已，这些都在购房者能够承担的范围以内。综合来看，上半年调控政策对东莞市场的影响可谓是微乎其微。
资金环境：货币信贷和社会融资总量增长较快，金融市场流动性相当充裕。

2012年以来，央行在“稳增长”的目标下对货币政策进行一系列宽松化的微调，从而使得
中国经济始终处于一种流动性充裕的状态下。宽裕的信贷环境，对2012年5月以来中国楼
市的大幅回暖，起到了极大的促进作用。2013年上半年，从金融市场的形势来看，国内金
融市场流动性依然显得十分充裕：一是今年1-5月份社会融资总额达到9.11万亿元，比上
年同期多3.12万亿元，创历史新高；二是今年1-5月份的银行新增贷款达到4.21万亿元，
其增长速度远超过10%以上。如果按照今年上半年信贷增长速度，今年国内银行信贷增长
也会创历史记录。新增信贷量仍然高企，人民币存款余额也已经逼近百万亿元的大关；三是
5月份，M2(广义货币供应量)的同比增速高达15.8%，今年前5个月M2增长为15.2%至
16.1%不等，全部高出中央定下的2013年M2增长13%的调控目标2个百分点以上。
另外据央行发布的报告显示，前5个月，货币信贷和社会融资总量增长较快，5月末金融机
构备付率为1.7%，截至6月21日，全部金融机构备付金约为1.5万亿元。通常情况下，全
部金融机构备付金保持在六七千亿元左右即可满足正常的支付清算需求，若保持在1万亿
元左右则比较充足。总体来看，上半年流动性总量是相当充裕的。充裕的流动性，也为房地
产市场提供了充足的资金支持，对促成上半年楼市的火爆成交功不可没。

2、房地产开发投资大幅回升，房屋新开工面积创下新高。
随着上半年东莞房地产投资环境的全面好转，在经济恢复性增长、房地产调控政策失效、市
场流动性充裕的背景下，欧亿·体育（中国）有限公司信心逐步回升，房地产欧亿·体育（中国）有限公司开发投资力度明显加大。2013年
前5月，东莞房地产开发投资额达到163亿元，同比去年同期大幅增长25.9%，大大超过
去年全年的1.1%，是2009年以来的最高水平。随动上半年东莞房地产开发投资力度的加大，商品房新开工面积也是大幅增长。上半年东莞
商品房新开工面积达到680万㎡，同比去年上半年大幅增长23.2%，比去年全年加快11个
百分点，创下东莞历年来上半年商品房新开工面积的最高纪录。
上半年东莞房地产开发投资大幅回升，房屋新开工面积创下新高，主要有以下几个方面的原
因：第一，2013年以来，投资环境全面好转，欧亿·体育（中国）有限公司信心逐步回升，开发商投资力度加大；
第二，从资金面来看，上半年流动性充裕，为房地产开发投资提供了充足的资金支持；第三，
去年房地产开发投资增长缓慢，开工面积较少，今年更多呈现的是恢复性增长；第四，市场
供需两旺，商品房供不应求，库存连续多个月低位运行，促使开发商加大开发力度，大大促
进了房屋新开工面积的增长。

3、土地市场火爆，流拍现象减少，高溢价成交现象明显增多。
上半年东莞土地市场商品房用地成交情况：
上半年的东莞土地市场表现火爆，流拍现象大为减少，溢价成交尤其是高溢价成交现象明显
增多，不少地块竞拍轮次较多，最多的达到124轮，一些此前流拍的地块在重新挂牌后竟
然得到多家开发商的热捧，最终溢价成交，在东莞拿地不容易是不少开发商的共同感受。据
东莞中原研究部监测数据显示，上半年，东莞流拍地块占比12%，比去年上半年下降5个
百分点。同时，溢价率在100%以上的地块占比9%，同比增加9个百分点。上半年东莞土
地市场还拍出楼面地价达到6090元/㎡的“地王”，为近年来少见。上半年东