嘉定新城D8地块市场定位报告
项目分析
项目概况与开发目标
Project
Analyzing
周边氛围不成熟
占地面积：40937M2
容积率：3.0
总建面积：12万M2
地块面积以及容积率决定项目难以建成具有区域规模影响力的大型综合项目，且发展单一物业类型的市场条件不具备
初步定位：新城区 综合性项目
轨道交通11号线
嘉定新城核心地段
项目区位条件分析
Analyst on Location
位置
交通
规模
现状
项目竞争态势分析
Analyst on Competition
项目竞争条件分析
Analysis of S.W.O.T
项目开发目标分析
Analyst on Target
案例借鉴
相似区域综合体案例开发思路借鉴
References
Analyzing
绿洲中环中心
Case Study
借鉴点：
非传统商务中心写字楼、商业的定位
基本技术经济指标
项目地址：普陀区金沙江路1688号/中环线
交通状况：轨道交通2号线、规划中13号线\15号线、中环线、沪宁高速
占地面积：7.72公顷
建筑面积：30万平方米
停车位：1300个
绿洲中环中心
Case Study
上海青年城
Case Study
借鉴点：
同为近郊轨交站项目--9号线开通,项目近九亭站
客户必须拓展--七成客户为邻区导入
近郊综合项目--30万方体量住宅、商务、商业和酒店等多种物业形态的组合
项目技术经济指标:
总建面：30万平方米
二期开盘时间：07年12月
物业规划：集合了时尚住宅、商务、商业、酒店及酒店式公寓等诸多业态
目前开发物业类型：酒店式公寓
主力户型面积：30--50 ㎡
报价：14000元/㎡(含装修1500元/ ㎡)
主力卖点：精装、时尚青年社区、品牌价值、
4.8米层高
上海青年城
Case Study
梅龙镇新都会
Case Study
项目参考点:
近郊大型商业、写字楼、酒店综合体
以商业、写字楼为项目牵引力
项目技术经济指标:
地点：莲花南路、银都路
总建面：近80万平方米，其中商业8.9万平方米
物业规划：商业、写字楼、酒店
商业状态：已开业
商业售价:50000元/㎡（1F）；30000元/ ㎡ （2F）；20000元/ ㎡ （3/4F）
主力商户：JACKJONE、ONLY、LEVI｀S、屈臣士、一茶一座等
招商合作伙伴：淮海商业集团、雷曼实业公司
酒店：快捷假日酒店
写字楼：准甲级租金：2.5元/㎡/天 售价：18000元/平米
梅陇镇新都会
Case Study
选址：远郊和市郊结合部
规模：控制10万平方米内
定位：现代服务业集聚区
经营团队：绿地集团+淮海商业集团/雷曼实业公司
经营核心：中高档定位的主题商业中心， 依托区域居民消费，支撑商务办公和国际酒店
拓展计划：除梅陇镇新都会项目外，绿地和淮海商业集团还计划在奉贤和南汇分别建设Max-mall，其中奉贤商场建筑面积1万平方米，南汇项目商场建筑面积6万平方米
Max-mall的模式与本案规模和物业组成具有一定相似度和契合度，引入中高档主题商业并结合多类物业混搭，注重各物业类型以主题商业为核心的内部关联性，对本案具有重要的启示作用；但嘉定新城区目前的消费习惯和有效消费人群数量对本案仍具有一定限制
钢领（钢铁服务中心）
项目技术经济指标:
地点：宝山西城区友谊路/铁山路
总建面：32万平方米
物业规划：商业、写字楼、酒店、酒店式公寓、会议中心
分期：一期：11万平方米写字楼，1.2万平方米商业配套、8400平方米钢铁交易中心、信息服务中心、金融服务中心、物流分拨中心
二期：3万平方米酒店和酒店式公寓、会议中心、钢铁展览馆等
外部合作：与美国WSD、英国BBS、德国MEPS等建立数据互联及分析关系
办公售价：10000-11000元/㎡
商业租金：2.0元/ ㎡ /天(2F)
Cases Study
项目参考点:
搭建并依托产业平台，促进商业、办公、酒店等多种物业价值的提升
钢领（钢铁服务中心）
Cases Study
钢领（钢铁服务中心）
Cases Study
钢领（钢铁服务中心）
Cases Study
钢领（钢铁服务中心）
Cases Study
印象钢谷·罗森堡商务中心