综合体(complex)及商业销售模式探讨国内外主要城市综合体鉴赏城市综合体的基本特征城市综合体出现的催生因素典型城市综合体成败借鉴综合体打造--个案分析城市综合体开发要点主要商业销售模式汇总商业销售模式代表案例 目 录 国内外主要城市综合体鉴赏 “纽约心脏”——曼哈顿 纽约洛克菲勒中心 北京国贸中心 日本福冈博多运河城 日本福冈博多运河城 购物中心 剧场 最大程度借景 五星级酒店 日本东京六本木新城 保利文化广场 北京万达广场 伦敦金丝雀码头 城市综合体的基本特征 它是什么？ 酒店 商业 展览…… 公寓 写字楼 都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。 城市综合体的定义 它的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。并且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多； 城市综合体的九大特征2468高可达性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系完整性 强大的对外辐射型 升值价值 综合体的两种表现形式 在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体； 随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。 城市形态 经济形态 城市综合非常注重各建筑单体之间的联系性,主要考虑各功能板块的消费互动和可能产生的消费磨擦.是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；一般位于城市中心区域；能有效的解决城市中交通等方面的压力；向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；多种功能有机匹配，可以减少投资风险；一般规模较大，投资较高，经济风险大；对建筑设计要求较高。 综合体设计并非单一房地产开发设计,非常讲究与城市交通的联系性和互动性,以及城市性功能的设计(站台/银行/医疗等市政设施) 大型综合体设计实际很多层面是定向设计,尤其商业部分设计的复杂性不同于普通产品设计,强调设计对业态的适应性,如层高,特殊要求等. 业态组合必须考虑的全时段,昼,夜经营型业态必须考虑配比关系. 综合体与单功能物业比较 综合体主要发展模式 模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：香港太古广场、 北京东方广场、北京华贸中心 模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel 案例：广州中信广场、深圳信兴广场 模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城 模式四：以商业为核心功能的发展模式 complex =shopping (主) +hotel 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城