免责声明免责声明免责声明免责声明
就我们所知，我们在研究过程中所依据的欧亿·体育（中国）有限公司和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我
们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：
鐰新的政府法令
鐰公司政策的变化
鐰对杭州房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等
我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题
这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的
全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流
我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为
是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素
非常敏感的变量，我们在此提请贵方注意，所有估计均基于二零零九年第四季度市场信息，任何改变都可能极大地影响
该报告的结果
该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、
质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括
上述这些因素
因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让
或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。2
项目研究团队成员项目研究团队成员项目研究团队成员项目研究团队成员
学历学历学历学历
券美国康乃尔大学房地产硕士
券上海同济大学工程学士
经验经验经验经验
券19年房地产工作经验
券8年深圳房地产开发
券3年仲量联行香港顾问
券1年仲量联行伦敦顾问
券中国商业地产联盟专家委员
券清华大学商业房地产总裁高级
研修班教授
李李李李杰杰杰杰
学历学历学历学历
券美国康乃尔大学
房地产硕士
券台湾政治大学学
士
经验经验经验经验
券4年房地产研究及
顾问
曾盟尹曾盟尹曾盟尹曾盟尹
学历学历学历学历
券清华大
学学士
经验经验经验经验
券3年房地
产研究
及顾问
顾春燕顾春燕顾春燕顾春燕
学历学历学历学历
券同济大
学硕士
经验经验经验经验
券2年房地
产研究
及顾问
吴麟莉吴麟莉吴麟莉吴麟莉
学历学历学历学历
券复旦大
学学士
经验经验经验经验
券3年房地
产研究
及顾问
王达王达王达王达
学历学历学历学历
券英国卡迪
夫大学规
划学硕士
券同济大学
学士
经验经验经验经验
券1年房地产
研究及顾
问
张策张策张策张策3
本阶段研究进展本阶段研究进展本阶段研究进展本阶段研究进展（（（（1）：）：）：）：工作进度工作进度工作进度工作进度
前期组建及准备前期组建及准备前期组建及准备前期组建及准备
经济及人口研究经济及人口研究经济及人口研究经济及人口研究
物业市场分析物业市场分析物业市场分析物业市场分析
财务分析财务分析财务分析财务分析
开发结论和建议开发结论和建议开发结论和建议开发结论和建议
研究总结研究总结研究总结研究总结
场地分析场地分析场地分析场地分析
国内外综合案例分析国内外综合案例分析国内外综合案例分析国内外综合案例分析
办公楼办公楼办公楼办公楼酒店市场酒店市场酒店市场酒店市场宏观研究宏观研究宏观研究宏观研究零售零售零售零售住宅住宅住宅住宅商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓
前期组建及准备前期组建及准备前期组建及准备前期组建及准备
经济及人口研究经济及人口研究经济及人口研究经济及人口研究
物业市场分析物业市场分析物业市场分析物业市场分析
财务分析财务分析财务分析财务分析
开发结论和建议开发结论和建议开发结论和建议开发结论和建议
研究总结研究总结研究总结研究总结
场地分析场地分析场地分析场地分析
国内外综合案例分析国内外综合案例分析国内外综合案例分析国内外综合案例分析
办公楼办公楼办公楼办公楼酒店市场酒店市场酒店市场酒店市场宏观研究宏观研究宏观研究宏观研究零售零售零售零售住宅住宅住宅住宅商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓
下一步下一步下一步下一步
工作将工作将工作将工作将
补交市补交市补交市补交市
场研究场研究场研究场研究
部分部分部分部分
目前已完目前已完目前已完目前已完
成工作成工作成工作成工作
目前已完目前已完目前已完目前已完
成工作成工作成工作成工作4
本阶段研究进展本阶段研究进展本阶段研究进展本阶段研究进展（（（（2））））：：：：杭州市场实地考察杭州市场实地考察杭州市场实地考察杭州市场实地考察
政府访谈政府访谈政府访谈政府访谈考察个数考察个数考察个数考察个数代表性项目代表性项目代表性项目代表性项目备注备注备注备注（（（（访谈等访谈等访谈等访谈等））））杭州市旅游委员会
杭州市贸易局
滨江区对外贸易经济合作局
滨江区统计局
滨江区规划局
滨江区国土资源局
了解杭州市及滨江区的产业
发展、城市规划以及相关物
业市场的现状与未来规划
大型零售大型零售大型零售大型零售
市场研究市场研究市场研究市场研究19
进行213份杭州消费者问卷调
查，了解杭州市及滨江区消费
者的需求与对本项目的看法
访谈零售运营商与政府商业部
门，了解杭州市未来商圈的规
划与零售商的发展计划
百货、购物中心等在内的19
个项目，杭州大厦、银泰百
货、湖滨名品街、万象城等
优质写字楼优质写字楼优质写字楼优质写字楼
市场研究市场研究市场研究市场研究61
滨江优质写字楼：东冠恒鑫、
盾安发展中心、海越大厦、
苏泊尔大厦
杭州市区优质写字楼：嘉华、
欧美中心、坤和、公元大厦
对杭州写字楼18个租户或者
代理人进行了访谈，了解租
户需求5
本阶段研究进展本阶段研究进展本阶段研究进展本阶段研究进展（（（（3））））：：：：杭州市场实地考察杭州市场实地考察杭州市场实地考察杭州市场实地考察
住宅住宅住宅住宅
市场研究市场研究市场研究市场研究考察个数考察个数考察个数考察个数代表性项目代表性项目代表性项目代表性项目备注备注备注备注（（（（访谈等访谈等访谈等访谈等））））实地调查16个目前在售项
目，代表项目包括东方郡、
贺田尚城、彩虹豪庭等
甄别未来供应项目21个
了解滨江区目前住宅发
展的现状及需求来源
进行158份杭州消费者
问卷调查，了解杭州市
及滨江区潜在购房者的
看法
酒店酒店酒店酒店
市场研究市场研究市场研究市场研究
6了解滨江区的酒店发展
现状及需求来源
实地调查5个酒店项目，包
括华美达大酒店、龙禧福朋
喜来登等
商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓
市场研究市场研究市场研究市场研究12
调查12个项目，从中甄别视
界之窗、新世界.柏悦轩、江
南星座、星光国际公馆、金
龙.钱江MOHO等5个竞争及可
比性项目
了解杭州滨江区目前商
务公寓的现状及需求
深访73个终端用户6
目目目目录录录录
一一一一、、、、场地分析场地分析场地分析场地分析…7
二二二二、、、、国内外综合案例分析国内外综合案例分析国内外综合案例分析国内外综合案例分析……..…….…..15
三三三三、、、、办公楼开发建议办公楼开发建议办公楼开发建议办公楼开发建议32
四四四四、、、、零售开发建议零售开发建议零售开发建议零售开发建议…….……74
五五五五、、、、住宅开发建议住宅开发建议住宅开发建议住宅开发建议……..…113
六六六六、、、、商务公寓开发建议商务公寓开发建议商务公寓开发建议商务公寓开发建议……..…..162
七七七七、、、、酒店开发建议酒店开发建议酒店开发建议酒店开发建议……..…201
八八八八、、、、项目整体开发建议项目整体开发建议项目整体开发建议项目整体开发建议……..…..234
九九九九、、、、财务分析财务分析财务分析财务分析248一一一一、、、、场地分析场地分析场地分析场地分析8
滨江滨江滨江滨江（（（（高新高新高新高新））））区概况区概况区概况区概况
隠滨江区位于钱塘江南岸。区域总规划面积85.64平方公里。其中江（钱塘江）北区块11.4平方公里，是高新技术的
创新源和中小科技企业的孵化器。江南区块73平方公里，沿钱塘江而建，与西湖隔江相望，是杭州未来的城市副杭州未来的城市副杭州未来的城市副杭州未来的城市副
中心和科技城中心和科技城中心和科技城中心和科技城
隠滨江（高新）区高新产业集聚、创新能力强，是高等院校、科研单位及智力资源的密集区域，被称为“天堂硅谷、
滨江新城”
隠人口：目前全区人口约25万人
天堂硅谷天堂硅谷天堂硅谷天堂硅谷
滨江新城滨江新城滨江新城滨江新城
1990年年年年
1991年年年年
2002年年年年
杭州高新技术产杭州高新技术产杭州高新技术产杭州高新技术产
业开发区成立业开发区成立业开发区成立业开发区成立
国务院批准为国务院批准为国务院批准为国务院批准为
国家级高新区国家级高新区国家级高新区国家级高新区
1996年年年年
滨江区成立滨江区成立滨江区成立滨江区成立
高新区和滨江区高新区和滨江区高新区和滨江区高新区和滨江区
合并合并合并合并