读 品 筑 扬 竞争与差异 资源与团队 销售与推广 目录 论点与思维 读 地块分析 定位观点 “最宽的罗马之路，蓝海思维” 定位观点 地块分析 外向型的社区商业面积与住宅面积之比在6％—11％之间，本案商住比为10%，即依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要周边环境提供足够的人流与良好的商业氛围，对本案商业定位提出挑战 一、地块分析 规划指标对本案商业定位提出挑战 经济指标/本体分析 生态景观、资源占有，是本案给我们的第一印象 定位观点 地块分析 经济指标/本体分析 区位：地处汤逊湖西的门户位置 交通：临主干道，通达性强、昭示性好 配套：生活配套趋向饱和，商业基础差，人流聚集与商业氛围短期难实现 景观：东、北临湖使湖景价值难最大化 环境：周边为中档住区，生活环境一般 其他：世茂强势品牌、学院风园林规划 本地块核心竞争力——区位交通、内外景观、世茂品牌 品牌开发、交通通达，是本案给我们的第二印象 定位观点 地块分析 他山之石 借鉴万科、保利的定位之道！ 二、定位观点 市场比重/定位观点 第一阶段：郊区布局（2002-2005年） 四季花城、城市花园、西半岛 第二阶段：市中心开发为主（2006-2009年） 香港路8号、万科润园、万科魅力之城、金色家园、高尔夫城市花园、万科圆方、万科金域华府 第三阶段：多元化发展（2010-2013年） 万科城、红郡、金色城市、金域蓝湾、汉阳国际等多个项目 万科布局——进驻武汉12年，共开发15个项目。早期布局郊区，以开发大规模中价位项目站稳武汉市场，后期开发逐渐向市中心扩张，产品层次逐步多元化 市场比重/定位观点 部分在售项目产品线分析：以精装中档住宅开发为主，商业与写字楼产品基本未涉足 五大核心竞争力：品牌价值、总价控制、精装修、面积赠送、物业管理 市场比重/定位观点 保利地产2002年进入武汉市场，成功开发了保利花园、保利海寓、保利十二橡树庄园、保利心语、保利圆梦城、保利海上五月花、保利拉菲、保利中央公馆、保利香槟国际及保利公园九里。2012年，保利地产在武汉形成多盘齐发之势，使保利品牌插旗武汉各次核心区域，实现战略布局 保利布局——进驻武汉11年，共开发10个项目。首先进驻光谷，随后深耕南湖，近两年开始向硚口扩张 市场比重/定位观点 保利产品线：初期以首置首改类产品撬开市场；随后档次拔高，以高低配产品最为常见 市场比重/定位观点 万保成功利基点——把握政策走向、迎合刚需市场 万科：以“农村包围城市”实现遍地开花节节攀高 保利：以“地方霸主身份”实现二级版块步步为营 而由世茂在武汉的项目布局，我们认为世茂采取了 把握“大武汉与武汉人根本文化”的突围战略 一湖一水一方情结 市场比重/定位观点 武汉世茂布局——江湖资源扩揽，滨水战略多元发展 本案——地段傍大款，品牌远景为产品注入差异化灵魂 2005年拿地汉阳滨江，进军武汉——锦绣长江——都市品质系——地标化 2011年试水蔡甸，首个旅游地产——世茂龙湾——近郊低密系——复合化 2013落户汤逊湖，刷新区域价值—— 本案——近郊文化系——差异化 本案定位突破点： 品 宏观背景 区域市场 “态度将互动演深传承” 目标客户 项目定位 宏观背景 目标客户 区域市场 项目定位 2004年起武汉GDP增速持续高于全国水平，城市圈的建立使武汉经济得以飞速发展。2012年实现产值8004亿元，位列中部省会城市首位，且GDP增速明显快于一线城市 武汉经济飞速发展，前景向好预示房产市场升级步入快车道 表：2012年武汉与中部/一线城市经济实力比较 1、经济——城市发展/消费能力/市场容量 武汉经济的飞速发展极大提升了城市整体形象，为地产欧亿·体育（中国）有限公司提供了更大的发展空间。随着城市定位的配套建设逐步实现，武汉的核心地位不断凸显，将会吸引更多开发商进行投资建设，市场升级步入快车道 一、宏观背景