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四川大竹国际物流园项目定位研究报告
内容纳要内容纳要内容纳要内容纳要SYLLABUSSYLLABUSSYLLABUSSYLLABUS
第一部分第一部分第一部分第一部分市场研究与区域分析市场研究与区域分析市场研究与区域分析市场研究与区域分析
城市环境分析→充分考量城市功能和交通规划，确保项目可持续性发展；
欧亿·体育（中国）有限公司市场分析→充分了解目前城市整体欧亿·体育（中国）有限公司状况及发展趋势；
项目周边区县市场分析→充分了解项目周边一小时车程范围内市场情况；
区域内住宅分析→充分考量区域住宅市场整体情况；
区域内商业分析→充分考量区域商业市场整体情况；
区域内专业市场分析→充分考量区域专业市场整体情况；
消费研究分析→从需求的角度考虑项目规划定位。
第二部分第二部分第二部分第二部分定位及建议定位及建议定位及建议定位及建议
项目情况分析→对项目情况进行深度梳理；
总体定位建议→对项目整体差异化定位区分市场；
住宅定位建议→从差异化角度对住宅部分进行精准定位及户型配比建议；
商业定位建议→从差异化角度对商业部分进行精准定位及业态配比建议；
专业市场定位建议→差异化角度对专业市场部分进行精准定位；
第三部分第三部分第三部分第三部分营销策略营销策略营销策略营销策略
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目录contents
一、达州城市环境分析..........6
1、城市基本概况分析...........6
2、城市形象地位分析..........7
3、人口及行政规划...8
3.1、人口规划分析..8
3.2、人口迁移变化情况.......9
4、城市交通规划.....10
5、城市规划...........11
6、城市经济地位分析.........12
7、城市产业结构动态分析..13
8、城市人民生活水平分析..14
9、消费市场结构解析.........15
9.1、消费市场总体情况...15
9.2、消费市场欧亿·体育（中国）有限公司情况...16
9.3、消费市场消费结构...16
9.4、消费市场旅游经济...18
10、固定资产投资18
11、欧亿·体育（中国）有限公司背景........20
11.1、整体概况....20
11.2、欧亿·体育（中国）有限公司现状及发展趋势........21
11.3、专业市场案例分析——营业中市场........23
二、项目周边区域分析........35
1、渠县......35
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1.1、渠县概况......35
1.2、专业市场调研..........36
1.3、临街问卷调研分析...37
2、邻水......39
2.1、邻水概况......39
2.2、专业市场调研..........41
2.3、调研问卷分析..........42
三、项目所在区域分析......44
1、大竹概况..........44
2、经济环境..........46
2．1、GDP总值、居民可支配收入走势..........46
2．2、消费品零售总额、固定资产投资走势....47
2．3、近年人口走势........48
2．4、三次产业增加值....48
3、规划发展..........49
4、城区临街调研...50
5、专业市场调研..58
6、专业市场市场问卷调研..........59
7、住宅调研..........60
8、商业项目..........70
9、乡镇市场调研...77
第二部分项目定位与建议...83
一、区域分析综合评价..........83
1、区域综合分析.....83
2、商圈发展的现状问题及对策.......83
2.1、现状问题.........83
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2.2、解决对策.........84
二、项目地块分析..84
1、地块四至分析...84
2、项目swot分析.86
三、一期、二期开发建议87
1、规划建议..........87
四、客户属性分析90
1、招商客户群体分析......90
2、项目经营户群体分析..90
3、投资客户群体分析......90
4、客户群体分专业析......91
五、项目定位........92
1、项目定位五大原则......92
2、定位依据..........92
3、市场定位..........93
4、功能定位..........94
5、形象定位..........95
6、价值体系建立..95
7、核心价值解析..97
8、项目定位——业态规划思路100
第三部分营销建议......101
一、招商策略......101
二、销售策略......107
三、推广策略......119
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第一部分第一部分第一部分第一部分市场研究与项目分析市场研究与项目分析市场研究与项目分析市场研究与项目分析
一、达州城市环境分析一、达州城市环境分析一、达州城市环境分析一、达州城市环境分析
1111、城市基本概况分析、城市基本概况分析、城市基本概况分析、城市基本概况分析
达州历史悠久：自东汉建县至今已有1900多年的历史，历为州、郡、府、县所
在地。距今约4000年的全国重点文物保护单位宣汉罗家坝巴人文化遗址，堪称我国
古代文化瑰宝。达州也是川陕革命根据地的重要组成部分。
达州行政规模：达州行政规模：达州行政规模：达州行政规模：
现辖通川区、达县、大竹县、渠县、宣汉县、开江县，代管万
源市，市总人口638万，是四川人口大县。幅员面积1.66万平方公里。
达州区位优越：达州区位优越：达州区位优越：达州区位优越：
地处川渝鄂陕四省市结合部和长江上游成渝经济带，是四川对
外开放的“东大门”和四川重点建设的百万人口区域中心城市。是全国179个公路
运输主枢纽之一。境内水陆空立体交通体系完备，是四川通江达海的东通道，是中
国西部重要的物流枢纽城市。
达州资源丰富：达州资源丰富：达州资源丰富：达州资源丰富：
全国苎麻、商品粮、油料、生猪、肉牛、中药材、茶叶生产基
地，享有中国苎麻之乡、黄花之乡、油橄榄之都、富硒茶之都、香椿第一县的美称。
达州历史悠久、区位优越、资源丰富达州历史悠久、区位优越、资源丰富达州历史悠久、区位优越、资源丰富达州历史悠久、区位优越、资源丰富……
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2222、、、、城市形象地位分析城市形象地位分析城市形象地位分析城市形象地位分析
达州资源富集，交通便捷，旅游文化丰富，发展势头良好，开发潜力巨大，是四川省的人口大市、农业大市、工业强市，是秦巴地区交
通枢纽、商贸物流和文化旅游中心，特色农产品生产加工基地，冶金建材基地、中国西部天然气能源化工基地。且已形成的以达州为地理中
心［包括广安、南充、巴中、汉中、安康、十堰、万州、涪陵9个市（区）在内］的秦巴经济发展圈，是国家实施西部大开发战略的重点地
区，由此达州市理所当然地承担起了带动和辐射周边地区城市的重任。已达到大城市人口规模水平的达州，在自身加快城镇化进程的同时，
再加上中石油、中石化和铁路、高速公路建设大军以及今后一大批工业企业的涌入。
——犹如新疆的克拉玛依、大庆、鄂尔多斯等大城市。
目前达州经济处于跨越式阶段，由此达州的城市地位、经济地位必定提高，本项目的发展优势显著。目前达州经济处于跨越式阶段，由此达州的城市地位、经济地位必定提高，本项目的发展优势显著。目前达州经济处于跨越式阶段，由此达州的城市地位、经济地位必定提高，本项目的发展优势显著。目前达州经济处于跨越式阶段，由此达州的城市地位、经济地位必定提高，本项目的发展优势显著。
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3333、人口及行政规划、人口及行政规划、人口及行政规划、人口及行政规划
3.13.13.13.1、人口规划分析、人口规划分析、人口规划分析、人口规划分析
根据达州2008年经济公报显示，达州市现辖5县1区1市（通川区、达县、大竹县、宣汉县、开江县、渠县，代管万源市），全市幅
员面积1.66万平方公里。根据2009年版《达州城市总体规划》欧亿·体育（中国）有限公司显示：将2015年城镇化率提高到45%，2020年城镇化率提高到60%。
备注：据政府相关部门数据显示2003年底中心城区建成面积达24平方公里，城市人口约35万人，因此本次所评估的城区人口已包
含流动人口。预测的2010-2020年的相关数据均根据德众地产多年数据研究经验结合达州历年的人口增长状况以及相关规划欧亿·体育（中国）有限公司分析
而得。
达州城镇人口规模逐步扩大主要受城镇化进程的加快，由此区域内的房产需求和消费能力必定快递增长。达州城镇人口规模逐步扩大主要受城镇化进程的加快，由此区域内的房产需求和消费能力必定快递增长。达州城镇人口规模逐步扩大主要受城镇化进程的加快，由此区域内的房产需求和消费能力必定快递增长。达州城镇人口规模逐步