房地产开发全程危机化解与规避
2012-08
房地产之红线外风险规避
红线外不利因素提示及设施维护
一条红线
一个古老的传说
据说，自古罗马时代以来,就习惯于将婚戒戴在无名指上,相传此指与心脏相连，最适合发表神圣的誓言。通过心脏的血脉是在无名指上，用戒指套住了所爱的人的无名指，就可以留住他(她)的心了。
真正的爱,粘在一起后,是永生永世也分不开的.
·董事长向业主发一封公开信，全面阐明立场；
·在法律上没有问题，但没有做到让客户满意，我们需要
改进和检讨；
·将投入300万元治理垃圾场，减轻其影响；
·尚未交付的二三期业主可以与公司协商解除合同；
·继续与业主一起反对建设转运站。
让步并承担一定责任
最终解决方案
6月19日：少数业主小区悬挂多幅标语，当晚被摘除；
6月20日：少数业主冲击会所，与职员发生肢体冲突；
6月21日：少数业主冲击销售大厅，打伤我保安员；
随即冲入公司办公地，围攻总经理长达一天；
6月22日：退房最后期限，二三期退房95套；
6月24日：少数业主到垃圾场堵车。
6月29日：周末小区恢复祥和气氛，标志着群诉平息。
群诉平息
最终效果
不利因素提示目的：
行走江湖,光明磊落
诚信
知情权
免责
----尊重客户,也保护自己
红线外不利因素-知情权
中华人民共和国《消费者权益保护法》
第八条 消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。
消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务,或者服务的内容、规格、费用等有关情况。
范围 →扩大
红线外不利因素-知情权
中华人民共和国《消费者权益保护法》
第十九条 经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。
经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问，应当作为真实、明确的答复。
被动 →主动
红线外不利因素-定义
指规划建设范围(用地红线)以外，对商品房买受人的利益有负面影响的客观存在.
（通常情况下，它不足以影响使居住目的实现，也不致于对人身产生危害，否则，就不是如何公示的问题，而是能不能建商品房的问题了）
红线外不利因素-公示的可能影响
不利于销售---最大的顾虑
积极效果是主要的，明显的
对销售产生消极影响，也不是公示本身造成的，而是不利因素这个客观存在对客户的影响
红线外不利因素-种类
按实际损害的有无:可以分为客观损害类的与精神禁忌类的。前者如噪音、气味、烟尘等可以实际感受到损害后果的不利因素；后者指墓地、监狱等并不能具体感受到损害，但给人造成精神上的困扰的不利因素。
红线外不利因素-种类
按其影响的范围:可以分为全局性的不利因素的与局部性的不利因素。武汉的垃圾场影响小区的全体业主，属于前者；而深圳某小区的铁路则属于后者，它影响的只是临路的业主。
红线外不利因素-种类
对一些人有利而对一些人不利的因素: 如一座学校，既有业主子女就近上学的便利，又对邻近的业主产生喧闹的不利影响。医院、市场、影剧院等都具有这种性质。
红线外不利因素-必须公示项目
噪声
机场
铁路
公路
立交桥
工厂
集市
学校
车站
货场
北京某家园噪音案例
关键词:红线外市政道路交通噪音
投诉时间:A年联名上书,B日网上集中投诉
投诉方式:联合书面要求 网络
处理方式:安装临时隔音屏与政府沟通限高
教训:事先未公示 销售有误导
红线外不利因素-必须公示项目
恶臭
垃圾场
污水河/塘
屠宰场
皮革厂
养禽/畜场
动物园
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红线外不利因素-必须公示项目
污染
造纸厂
化工厂
橡胶厂
废品站
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