长沙金外滩项目整体定位与发展战略报告
谨呈：湖南大韵置业投资有限公司
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：[2005]GW54
2005. 12.7
项目研究工作阶段划分
工作
最终
成果
长沙市宏观经济背景研究
长沙市房地产市场调查与分析
长沙市消费者市场调研
项目的优劣势分析和地块价值挖掘
城市新中心案例研究与借鉴
综合体案例研究
滨江豪宅案例研究
项目经济测算
至今工作
2005/11/14
2005/12/07
第三阶段
项目营销战略与策略
第二阶段
启动区定位与物业发展建议
第一阶段（中期）
项目整体定位与发展战略
长沙房地产市场调查分析结果
项目的市场定位与发展战略 （终稿）
项目解析与问题界定
客户目标
项目约束条件
项目属性界定
此类项目的一般解决方案
现实市场情况
矛盾
发现问题
解决问题的思考方向
本报告要解决的关键问题
本项目的解决思路
项目约束条件：高昂的地价意味着金外滩项目不能走常规的发展道路，项目成功的关键在于解决以下三个问题
3.26亿元
10亿元
地价
拆迁成本
2843元/M2
2274元/M2
楼面地价
5628元/M2
总建筑面积
+
开发成本
4584元/M2
目前长沙市场上滨江住宅最高卖到4500元/平米
本项目高昂的地价成本使得每平米开发成本达到4500元以上
如何突破区域价格是项目成功的关键
如何提高容积率，加大开发强度是项目成功的关键
住宅利润空间较小，如何挖掘潜在的商业价值是项目成功的关键
项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾（一）
项目开发周期≤ 5年
年销售量约10万平米
矛盾一：项目年销售量约是周边楼盘的3倍
市场上江景楼盘的年销售速度
目标
现实情况
项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾（二、三）
矛盾二：住宅均价超出周边楼盘约50%，商业均价超出周边约30%
矛盾三：本项目10万平米以上的商业量与常规城市项目商业体量的矛盾
市场上江景楼盘和周边商业实现均价
目标
现实情况
税后开发利润：8~10亿
住宅类均价达到5500元/平米
商业类物业均价达到25000元/平米
2005年华盛新外滩项目江景住宅均价3700元/ m2
2005年项目周边商业均价19000元/ m2
商业量
远远大于常规城市项目的商业体量，经营和销售都将面临较大的市场压力
商业类物业面积要达到10万平米以上
金外滩项目不能走常规发展道路，不能跟随市场，不能成为老商业中心的补充者而是必须突破区域，创造一个新的市场
项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾意味着：
项目解析与问题界定
客户目标
项目约束条件
项目属性界定
此类项目的一般解决方案
现实市场情况
矛盾
发现问题
本报告要解决的关键问题
解决问题的思考方向
本项目的解决思路
项目属性界定：城市中心、景观资源丰富的大规模城市更新改造项目
我们对国内外城市中心区旧城更新改造案例进行了广泛研究，并着重分析了其中的六个案例
英国伯明翰市布林德利地区中心
上海新天地
柳州谷埠路国际商城
英国诺维奇市河畔区
美国巴尔的摩市内港区
深圳岗厦河园片区
通过对城市中心区旧城更新改造案例的研究，发现此类项目开发的关键是：
重新定义区域价值，重新定义人们对区域的认知
通过区域增值带动土地价值的持续增加
复合功能体系，聚集能量和人气
创造新的市场，最大化挖掘潜在的商业价值
跳出原有区域范畴，走主动 “中心化”道路，成为城市新中心，形成城市生活新的一极
项目解析与问题界定
客户目标
项目约束条件
项目属性界定
此类项目的一般解决方案
现实市场情况
矛盾
发现问题
本报告要解决的关键问题
解决问题的思考方向
本项目的解决思路