万科金色海蓉2010年营销策略 量价关系:继续企稳或自然增长 1. 客户端：刚需为主,投资投机客户受遏制，改善型受一定影响 2. 政策调控: 遏制投资投机行为信号释放 3. 从09年的购房需求来看，刚需是主力，改善型下半年开始有所放量，但随着楼市的疯狂和房价高涨，对投资投机性干预的可能加大，改善性和投资性客户受政策影响大 由于市场的持续上行,政策调整风险加大,明年可能出台降温政策,市场面临骤变可能； 投资性需求成为重点打压目标，二套房政策收紧已成必然 现阶段受经济回升、供应不足\通胀预期、优惠政策即将结束影响，价格和销售量持续走高. 随着明年供应量充足，且优惠政策逐步收紧，必然造成冲击. 由于目前开发商的资金雄厚和信心度决定了明年房价的依然坚挺,故量价也将继续维持在高位水平或呈自然增长趋势. 政策端： 保持宏观经济政策连续性、稳定性(下半年可能发生变化) . 供应端： 09年下半年开工增加，年内短期的供应不足现象将被明年充足的供应量取代 开发商： 由于09年的“丰收”，2010年基本无资金压力. 预测基础 2010年宏观市场预期：楼市环境 项目的营销目标 1、2010年10月完成二期住宅销售（880套） 2、提高项目品质形象，引领区域价值提升 3、作为公司价值最高项目，提升品牌形象 思考基础 项目本体 客户分析 竞争市场研究 项目本体 基础经济指标 项目规划 二期4栋户型配比 二期典型户型 二期地块相对规则方正，相比一期，规模较大，容积率较低，且有四亩规划绿地 基础经济指标 项目整体经济指标 总占地面积：84136.33㎡ 净用地：54969.6㎡ 代征地：29439.73㎡（道路代征地为主） 容积率：4.03 住宅建筑面积：148762㎡ 商业建筑面积：68500㎡ 建筑密度：20.47% 绿地率：38.22% 项目规划配套：社区卫生服务中心、幼儿园、游憩集会广场 项目二期经济指标 净用地：21969.53 ㎡ 建筑面积：82385.74㎡（住65908.59㎡） 总容积率：3.75 住宅容积率：3.00 绿地：30.27% 项目四至——四至优于一期，临路受噪音影响，观景受到阻挡 西藏政法住宅小区 住宅安置小区 新广国际（军区住宅） 较新的矮房子 金色海蓉一、三期 规划路 锦江 芙蓉风情饭店、高攀商务酒店及高攀农贸市场 二期周围均临规划路，受到一定噪音影响；从四至看，周边以新建住宅为主，整体环境优于一期；景观方面（东湖、锦江）受一、三期的阻挡 项目规划——点式围合布局，中庭完整，绿化面积大 二期呈点式围合布局，存在较大体量商业配套，规划绿地及中庭景观保证了二期整体绿化面积和景观 一期 三期 东湖 64变87㎡套二 74变101㎡小套三 88变117㎡大套三 421 户型配比——中小户型为主，附加值高，设计偏经济实用 二期产品从一期单一的套二产品，调整为套二和小套三为主，同时，大套三的比例也超过20%，产品依然是可变空间较大，产品设计偏经济实用； [本项目二期产品配比] S1户型——63变84平米套二 优点： 该户型方正，动静分区合理，尺寸合理； 厨房通过阳台采光，餐厅可通阳台； 各个功能房间全采光，通风良好； 主卧带衣帽间，舒适度高；次卧尺寸舒适； 缺点： 卫生间洗漱台位于次卧过道，干湿分区不理想； 进门即见卧房区，有一定的私密性影响 套二产品为一期畅销A2户型优化版，经济实用，客户接受度高，竞争力较强 M1户型——74变102平米套三 优点： 该户型方正，动静分区合理； 厨房通过阳台采光，餐厅可通阳台； 各个功能房间全采光，通风良好； 各房间尺寸合理，利用度高； 缺点： 无飘窗及景观阳台设计； 户型设计经济实用，功能空间尺寸合理、舒适度高，具有明显竞争优势 M2户型——93变96平米套三 户型设计经济实用，横厅大气，功能空间尺寸合理，具有明显竞争优势 优点： 横厅设计，大气舒适； 该户型方正，通风采光较好； 餐厅可通阳台； 各房间尺寸合理，利用度高； 缺点： 无飘窗及景观阳台设计；