前言杭州同策为上海同策咨询最大子公司，2010年杭州市场销售额突破60亿元。所服务项目金地自在城，保利东湾排名杭州市场销售面积销售套数前两名！全公司当前员工团队200名，是浙江规模最大，团队最齐全的营销代理公司。我们服务保利、金地、万科、中航地产、升华、银亿、广厦、莱蒙等国内一流地产开发集团。所服务项目均创造区域内销售服务标杆。2011年力争实现销售120亿元。杭州同策累积积累成熟置业客户8万余名，客户重复购买意愿达30%。2009年同策在全国着手建立五星级销售服务案场，在人员设置、策划配合、接待服务、流程监督等做到全程标杆。更重要的是，我们认为我们可以在本案服务中做到人员快速进场，最快进行客户储备，用最短的时间做到可以开盘状态。作为一家专业代理公司，我们始终坚持团队制胜、渠道制胜、服务制胜、效率制胜四大原则。同策将在服务天御花园项目的过程中配置足够的人员，与开发商一道，统一思想，精耕市场，卖好，卖快，卖贵。【永成·天御花园】营销策略汇报针对贵司天御花园项目，我司专案小组多次对本案及周边市场进行了实地考察和重点项目走访，并就本案提出了初步的营销策略探讨。提报三个板块第一部分：项目研究、市场研究、客群研究、 项目定位；第二部分：产品建议、推案策略、推广策略；第三部分：天御花园项目专属团队与服务内容。第一部分：项目研究、市场研究、客群研究、 项目定位；绍兴宏观经济与环境分析区域房地产市场概况竞争个案分析市场定位客群定位形象定位创作表现战略目标地理位置：项目位于镜湖新区，周边有丰富的水域景观资源；未来发展：承接“城市向北”的大绍兴规划发展前景，项目未来价值更具期待；生活配套：周边基本是新建楼盘，整体商业配套、生活配套等公建配套较为缺乏；地块示意图项目基础分析环境审视交通示意图配套示意图交通配套：104国道、解放大道、凤林西路、中兴北路，交通路线通达;教育配套：凤林西路南面为校区，集小学、中学、大学、教育中学为一体，人气较旺。项目基础分析环境审视地理位置优越本项目位处新城中心，距离行政中心、湿地公园、学校、规划中的商务商业中心都较近，是未来发展的重点地带。自然景观优势相对突出地块北面临水，西面为绿化带及湖泊，水域景观资源丰富，是本案的有力支撑点。良好的规划发展契机政府大力打造镜湖新城，是未来绍兴的城市中心，同时市政府将迁至镜湖北，发展潜力无限。区域高端形象已树立周边已有三个大型商品房项目待开盘，板块名声在外，极易推广。板块内已有项目客群相近，且更具成本优势周边楼盘定位相似，客源层相近，必将形成激烈的竞争。本项目地价高于其他项目，未来的价格压力更大，因此精品打造策略显得尤为重要。柯桥等市场的兴起形成竞争压力柯桥、城东等其他组团也致力于高端产品的开发，对客源将形成争夺。生活配套比较欠缺项目周边目前人气不足，生活配套还比较滞后。公共交通不便由于片区是城市新兴板块，公共交通系统不甚发达，且项目距离公交站较远。湖景位于地块西侧，与当地购买习惯相左出于风水等因素考虑，绍兴人更倾向于购买东端套，本项目景观资源位于西侧，其资源优势发挥受限。项目基础分析项目SWOT分析核心目标一：项目价值，打造绍兴豪宅标杆核心目标二：利润价值，追求利润最大化核心目标三：品牌价值，建立项目品牌及企业品牌未来城市中心豪宅标准造就地段价值产品价值项目基础分析核心战略目标市场研究——城市环境分析宏观政策：落实国家新政，回避限购政策，细则内容偏向形式化，对房地产影响微弱；——GDP 10年1973.41（亿元），同比增长：11.50%保持良好的发展态势——经济结构房地产业成为目前拉动绍兴经济增长的新引擎——人均支配09年可支配收入突破2.6万元，达到26874员 改善型消费增多——投资环境 房地产投资同比增大近50% 房地产欧亿·体育（中国）有限公司前景看好——供应趋势 房地产新开面积近三年逐年下降未来两年供应略显不足宏观经济宏观环境——绍兴市概况地缘优势明显的长三角城市——城市结构城市新区建设将主要放在镜湖绿心内——镜湖新区交通概况未来绍兴城市发展中心位置——镜湖新区规划发展行政中心、商务区、绍兴中央居住区——镜湖新区定位生态调节、休闲娱乐、水上旅游观光和行政管理中心——镜湖新区资源优势有山有水有湿地——镜湖新区产业发展产业丰富，经济基础好市场研究绍兴宏观经济与环境