绿城房产品后期管理与使用中问题反馈绿城物业服务集团有限公司目 录一、序言三、建筑篇四、设备篇五、景观篇二、规划篇六、精装修篇七、结束语一、序言序言今年，我们组织物业服务集团旗下的各个区域和分子公司，对2004年以后交付的50个绿城项目，通过对业主在日常生活中反馈的问题、我们物业服务人员在工作中发现问题的梳理和总结，汇总成以下内容。希望能起抛砖引玉之功效，为集团营造更合乎人使用要求的产品出一份绵薄之力。当然，限于专业的问题，我们仅从物业管理和业主使用的角度去提出问题，可能不够全面和客观，请各位专家指正、海涵！序言我们这次共收集了物业服务集团各区域/分子公司提供的问题建议计1922条，经归类、梳理、核实、修改后，形成了规划篇、建筑篇、设备篇、景观篇和精装修篇这五个篇章。二、规划篇规划篇一、出入口现在，随着绿城房产品的不断更新升级，我们对于出入口的研究，已不再是停留于岗亭、访客车道等设置与否的问题，而是开始着手考虑如何设置将更为合理，对业主而言更为便利，同时有效地控制我们的管理成本。1、出入口数量一般来说业主进入园区可分为三种方式：机动车、非机动车、步行。现在的二代高层公寓做设计时，设置了绝对的人车分流，做到人行、自行车及汽车三者的分流，人们在园区里看不到机动车，甚至也看不到非机动车。除了有人行主出入口、地下车库入口等车行入口外，在最接近城市的方向一般也会设置两个直接与市政道路相接的自行车出入口。规划篇现以西溪诚园知敬苑为例对出入口数量进行分析：规划篇该地块有39个地下车位位于地下车库，意味着访客车辆需要进入地库。规划篇理想状态下：需要设固定岗的入口为2个，每班人员可为3人(1-3号岗位），相对较为合理。但是，非理想状态下，需要设固定岗的入口将高达6个，每班需要人员为7人（1-7号岗位），按照本项目交付时的秩序维护队员年费用为5万元、四班三运转计算，仅出入口一项，物业公司需要承担的费用支出为140万元，占本项目年度物业服务费总收入的42%，显然极不合理，是人力成本的极大浪费！建议出入口在规划设计时能尽量合并，以便提高实际的管理效果和节约后期管理的人力成本！2、访客车道设置访客车辆进入项目，因为需要进行身份的确认，所以其行车的轨迹和业主的车辆应该是不同的。建议能够在规划设计阶段考虑单独的访客车道。现在的别墅项目一般都考虑设置了单独的访客车道，但实际使用过程中还是会有些问题。规划篇规划篇主入口大门主入口大门.JPG仪式感大门仪式感大门.JPG青山湖玫瑰园规划篇青山湖玫瑰园大门设计目前实际的问题是：1、关于仪式感大门：额外配置的设备相应增加了物业的设备维护保养成本。目前项目交付已近一年半时间，该大门因种种原因，形同虚设，目前基本处于全敞开状态。规划篇2、关于主入口大门：四车道的设计，为双进双出形式，但是由于道闸感应设备设置位置的原因，导致业主车道设置在两侧、访客车道设置在中间，引致业主投诉和不满。人行通道和车道共用，无单独通道和门，对外来人员仍旧依靠秩序维护队员“人认人、人管人”。液压升降式挡车器为进口设备（据了解一根柱子5万元），目前故障率较高，后期维护时配件难寻。