第一篇、杭城地产 高端时代（宏观市场分析）第二篇、城市坐标 焦点价值（市场价值点分析）第三篇、城市领地 群雄逐鹿（竞品项目分析）第四篇、中央坐标 高端领地（市场定位）第五篇、城市中央 创造梦想（产品定位）第六篇、都市新贵 现代绅士（客群分析）第七篇、极致英伦 光彩四射（价值元素梳理）第八篇、创“士”纪 （形象定位、策略及执行）第九篇、绅“视”界（创意及视觉表现）（1）逆市开盘 群雄纷争关键词（需求旺盛，主城区供应量不可忽视）2007年上半年，杭州市七区(不包括萧山区)商品住宅供求(面积)比为0.53：1，杭州市六区(不包括余杭区、萧山区)商品住宅供求(面积)比为0.58:1。购房需求量略大于供应量，杭州楼市出现普遍回暖现象。从07年未来推盘量分析，滨江由于整体开发周期长、在售规模大的特性，仍然成为杭州供应主角。其次是位于主城的上城、下城、西湖三区，总体供应也将达到69.66万㎡，可见激烈的市场竞争不仅仅在滨江区，随着今年大幅度的土地放量，包括主城区在内的各区域竞争激烈程度可能加剧。第一篇、杭城地产 高端时代（宏观市场分析）（2）主城市场 需求稳定 关键词（楼市销售量上升、主城区实力买家仍然集中）从07年1-7月各区销售情况分析，基本与06年全年销售量持平。主城区总体销量分析，虽然有价格高昂的特征，但销售体量也呈上升状，充分说明主城区的实力买家仍然最为集中。第一篇、杭城地产 高端时代（宏观市场分析）（3）城区价格 居高不下关键词（主城区高端物业聚集、土地稀缺、地价走高导致成交均价占据高点）从07年7月各区成交均价数据显示,主城区的土地稀缺价值及新盘定位高端，带动整个市场形象上行，加之地价的飙升使得成交均价占据高点位置。第一篇、杭城地产 高端时代（宏观市场分析）（4）豪宅辈出高端时代关键词（楼市销售量上升，主城区实力买家仍然集中）依托主城绝版地段，高价楼盘价格不断刷新，豪宅物业逐渐走入人们视野，杭州正进入一个城市的高端物业集中上市的历史时期。第一篇、杭城地产 高端时代（宏观市场分析）分 析杭州主城区三面环山、一面临江，可供开发的面积不过百余平方公里，相对而言严重不足，而在未来的主城物业中，受到地价飙升的烘托，城市住宅建筑成本的大幅提高，将造成城市商品房价格的必然走高，而形成高端物业高度聚集主城区的格局。而从以上分析中得出，财富人群对主城区高端物业的需求仍然高度聚集，而成为主城区价格走高的有利支撑。财富人群对产品的品级以及居住模式的更替，对发展商打造高端产品、营造高端生活模式提供必然的市场开发空间。第一篇、杭城地产 高端时代（宏观市场分析）（1）竞争升级 地王频现第一篇、杭城地产 高端时代（宏观市场分析）2007年上半年杭州市国土资源局总共挂牌59宗地块，总占地面积3367亩，可供建筑面积457万㎡，略高于2006年全年3672亩的土地出让总量；仅半年来，杭州土地市场就频频刷新记录，标王接连出现。■ 土地饥渴效应的集中体现部分发展商的项目都处于尾盘期，急需拿地。而同时操作多个项目的发展商，加速了土地储备的步伐，从而掀起了土地市场的新一轮的拿地热潮。■ 从封闭式内向市场转向开放式国际资本角逐市场的竞争局面因此，从过去十年的欧亿·体育（中国）有限公司环境分析，杭州是一个浙商为主导的开发企业和营造模式占据主动地位的封闭型市场。从近两年开始，不断的外部品牌发展商（例如：中海、万科、凯德、世贸、中海、华润、新鸿基）着陆杭城。想要在杭州布点的他们，几乎出现在每次土地拍卖会现场，资金实力雄厚的外来地产商，碰上同样实力不小又谋求更高发展层面的浙江民企，自然免不了一场争夺，正式引发了杭州竞争格局的质变，促使竞争平台由内向型转向开放式的角逐。■ 城市品级提升的“后上海效应”我们肯定地说，杭州的城市品级和竞争格局已经大大提升，除开发规模和个案绝对价值与上海还有很大差距，但是在一些典型区块和价值分布情况而言，已经有越来越明显的趋同现象存在，这就是我们所说的“后上海效应”。豪宅项目将成为另外一种高度同质化竞争的主流产品。第一篇、杭城地产 高端时代（宏观市场分析）（2）地价暴涨 成本高昂2003年至2007年，从项目及文教区域的楼面地价长势分析，07年成交的两宗土地楼面价达到平均1.39万元，是06年的将近一倍之多。一方面反映城市土地的稀缺价值，另一方面反映市场对本案所在城市住宅区块的预期值高于其他板块。高昂的楼面价告诉我们，只有站在更高的视角整合城市资源、土地价值及稀缺价值等一系列关键因素。提升产品综合价值才能不被成本劣势困扰而淹没在豪宅旗帜下的同质化竞争。第一篇、杭城地产 高端时代（宏观市场分析）