序近来有消息称，在上海周浦商业中心地段能定制80多万元的叠加别墅，算下来单价只有6000多元，比周边一些公寓楼盘的单价还要低。代理定制购房的组织者表示，将通过企业网站广泛接受会员的定制需求，然后代表购房者寻找相关房产公司进行洽谈，前期活动全部免费，仅对部分特殊需求的高端购房者收取少量的投资咨询费。 “定制住宅”的点子可谓迎合了消费者想买到又好又便宜住宅的念头。中间机构与一家房产公司签订合同，规划建造之前先征询购房者的具体需求，开发商按照购房者的要求对房子进行规划设计，目的是使住宅的功能和样式更加符合购房者的需求。 先不论此策划最终是否能够成功，“定制”这一常见于高端产品或奢侈品中的词语，如今却以“经济型”为卖点，着实吸引了不少眼球，但回归到定制一词的本质上，它终是高级产物的伴随者。由于别墅项目相比普通公寓而言，就要高出一个档次，因此在此篇章，我们将以别墅物业为聚焦，对“定制”之于别墅做深入研究。 1.1 定制概念阐述住宅的定制并不仅仅是富人的专利，从简陋的农民住宅到高档的商品别墅，从200平方米的经济型别墅到上千平方米的豪宅别墅，原则上讲，都可以进行定制。 一、何为住宅定制住宅定制（Custom Home）又称定制化住宅，这一概念最早由美国提出，是一种面向高端人群的主流高端住宅产品，经过几十年的发展已形成一个成熟的住宅市场，并已拥有相当数量的专做定制住宅的建造商。 美国住房建造商协会(NAHB)对定制住宅所下的定义是：在客户自己的土地上并按客户的要求建造住宅；定制住宅是为一个特定的客户量身定制的、独一无二的住宅；一些定制住宅开发商可以同时提供设计和建造服务。 二、何为别墅定制别墅定制，顾名思义，就是有针对性地设计、建造具有相当个人色彩的别墅类型物业，这种产品具有极强的不可复制或难以复制的特点。 别墅定制的另外一种解释是，为居住者量身定制独一无二、经济节能、生态环保、美观宜居的新型住宅。 三、别墅定制的意义何在由于定制的住宅是按照业主所想、量身定做的身心栖居之所，它个性突出，能反映居住者的个人风格和追求，是唯一的、自我的，每一所住宅都“独一无二”，代表了主人的品位。 因此，“定制住宅”是个人意志的物化体现，它在精神深处满足了人的“限量情结”。 住宅定制的意义在于生产出更个人化、更人性化的房子，也为中国房地产业提供更符合未来需求的商来模式，然而定制业务目前还远未到普及期。 直观表现个性定制的基本目标就是实现产品的个性化。对于“有天有地”、独立程度最高的别墅产品而言，毫无疑问，定制模式是实现个性化的最佳方式。 定制生活方式每个人对生活方式都有不同的理解和偏好，如果在别墅设计建造过程中，真正地表达了个人的生活方式的不同，那么最终别墅产品的个性化也就自然有所体现。 定制一种适合自己的生活方式，从某种意义上说也是定制模式最主要且最务实的发展方向。 豪华、舒适、个性兼顾别墅的定制方式又有其一定的特殊性。对别墅而言，豪华度、舒适度、个性化三者必须兼顾。 1.2 别墅定制模式研究目前，对于别墅项目的开发模式，国内通常是由开发商统一将别墅区建造完毕后向市场发售，购房者只能根据建成实物进行选择。而国外则不论项目大小，新建项目要么完全采用定制方式，即购房者在建造前有充分的机会在相对广的范围内对建筑形式、面积、立面风格等做出个性化的选择。要么是部分定制，而且往往定制的比例更大。 因此，从对国外别墅项目开发的借鉴中可见，定制化必将成为高档别墅的重要开发模式。 一、别墅定制模式的三种形式1) 原创式规划出每户独立的占地面积和建筑面积，由主人在圈定的地块内，自行设计、确定材料工艺、施工、建设；但应特别注意的是外立面需要与整个社区统一和谐。 2) 订单式a) 选制式由消费者在开发商提供的方案中挑选最喜欢的外立面设计和户型设计及预算后，提出修改意见，交由开发商建造，施工建造，建好后收取总造价10%至15％的服务费。 b) 全程服务式为客户提供专业的全方位建房服务，从遴选风水宝地、房屋结构的个性化设计、到雕琢房型平面、投资测算、生产施工、安装、内装修和房屋建好后的不动产经营服务、远程管理服务等。 开发商与别墅服务商合作，根据客户的需求引进国内外的集成式住宅，尤其是新设计、新材料、新工艺、新技术和新设备。 3) 先订单后原创规划出每户独立的占地面积和建筑面积，客户可以从种类繁多的标准产品中直接挑选符合他个人或家庭需求的别墅，客户可以选择中意的户型，客户如果在这些户型中没有选出满意的户型，可以自己提供图纸，由开发商来协助建造。 二、各定制模式的适用性纯原创式的别墅定制模式又可称作全定制模式。全定制模式的整个过程完全由客户自己主导和整合，因此需要客户拥有极强的专业能力。 不论是订单式、还是先订单后原创的定制模式，都是一种半定制的模式。从某种意义上讲，半定制模式对客户的专业性要求更低。 在中国，由于土地政策的限制，实现完全的定制别墅基本是不可能的，因此更多采用的是半定制模式。同时，定制别墅的发展受到政策、市场、开发商等因素的影响，即使个人拥有足够的资金，能享受别墅定制服务的机会也少之又少。 三、如何在别墅定制模式中扬长避短别墅的定制在别墅区开发模式中，有其相当的优势。它既能满足业主个性化的需求，又可避免别墅区建筑风格的千篇一律，形成丰富多变的社区外部环境，在别墅大盘中尤其明显。 但定制模式也有其局限，如果规划不当、宏观控制不足，则容易出现小区杂乱无章的现象。且由于业主之间审美水平、文化品味等方面的差异，建成后的别墅难免出现良莠不齐。特别是由于国内别墅用地往往比较紧张，在每栋别墅占地不大的情况下，也容易在邻居之间产生矛盾。 因此，定制别墅并不是没有原则、没有限制的完全自由发挥，同样要遵守一些共同的准则，比如规划间距、立面整体风格、外墙材料、颜色等等，并要本着外观从严、内部从宽的处理方式，尽量避免对左邻右舍的视觉和心理影响，从而最大化地发挥定制优势，做到扬长避短。 1.3 别墅定制的三个层面与普通公寓相比，别墅不仅仅是建筑和庭院面积更大、功能更复杂、内外装更豪华，而且在许多细节处理方面均有不同的设计理念和表现形式。 定制的基本目标就是实现产品的个性化，然而个性化的表达却可以通过不同的手段形式以及满足业主不同层面的需求予以体现。简而言之，定制主要针对以下三个层面：实体层面、生活方式层面和概念层面。 一、实体层面对于实体层面的定制，最能直观地表现别墅产品的个性化特色。实体层面既包括产品的立面、造型、材料、色彩、空间、体量等外部因素，也包括设备，结构等内在技术因素。 国内的上海紫园1号别墅、国外的比尔盖兹私宅，都是别墅定制实体层面的体现。 又如德国著名结构工程师索贝克教授亲自设计的位于法兰克福的私宅，外型采用极简主义风格的玻璃方盒子，内部却运用了代表目前世界最高水平的生态环保、智能化设备系统，是世界首栋零污染、零能耗、零排放的先锋住宅，融现代、时尚、高科技、生态环保于一体，1：上海紫园1号别墅，以其独特的花瓣状造型而成为国内豪宅的标志性作品2、3：位于西雅图华盛顿湖畔的比尔盖茨私人豪宅，则以令人吃惊的、总长度达52英里的电缆，打造出一个智能家居的典范。 12 3 成为推动住宅设计及建造革命的经典案例。 二、生活方式层面每个人对生活方式都有不同的理解、认识和偏好，如果在别墅设计建造过程中，真正地表达了个人的生活方式的不同，那么最终别墅产品的个性化也就自然有所体现。也可以说，别墅外部形象的个性化可以是不直观的、隐性的，而通过功能、空间、室内、室外环境的设计，营造一种个性化的生活场景才是核心出发点。它更强调主人及预想的使用人群的可参与性和可融入性，是一种更加以人为本的定制。 所以，定制别墅所要研究的生活方式，既不是一成不变的，也不一定是对生活居住场所的理想化需求的全面表达；它更可能是对某人在特定时间和特定环境下的瞬时生存状态的反映。因此，才会出现既有第一居所别墅，也有第二居所别墅；既有度假别墅，也有商务别墅；既有城市中的私家“官邸”、“公馆”，也有郊外占地广阔的庄园豪宅。 只有当我们对生活方式有了客观理性的认识之后，才不会在定制别墅的设计中贪大求全、面面俱到，定制的价值才能更充分、更集中地体现。定制一种适合自己的生活方式，从某种意义上说也是定制模式最主要且最务实的发展方向。 三、概念层面在形形色色的定制别墅项目中，近年来出现了一批以概念营造为基本出发点的案例。在这种定制思路指导下，极端的时候，别墅摆脱了其作为普通居住空间或场所的限制，无论在功能空间、建筑造型，还是建筑材料，甚至建造技术手段等方面，都颠覆了常规，试图表达一些诸如建筑美学、生活哲学等更虚无飘渺的概念，甚至是极端的个人意志的宣泄。 这种把居住建筑作为个性化的精神意志表现载体的做法，本身在建筑学领域早已有之。 最初是由于建筑师出于展示自身设计理念，甚至建筑哲学思想而为。最直接的原因是独立的小型居住建筑无论在项目数量或规模方面，都具有其它公共建筑物无可比拟的优势：数量众 印尼 优美稻田边度假别墅国外庄园豪宅 多，造价低廉，且设计建造周期短。 日本建筑大师安藤忠雄，凭借其成名作“住吉的长屋”一栋小住宅，获得了日本建筑文化大奖，并从此在建筑界崭露头角。“住吉的长屋”，客观来说并不是一栋宜居的住宅，其设计特色之一在于将传统的室内楼梯外臵，营造一种与风云雨雪亲切交流的居住空间体验，也可以说其成功之处就是一种关于居住行为的概念创新。 右图：住吉的长屋设计图下图：住吉的长屋设计与实景对比图 国内的一些定制别墅项目无论是北京的“长城脚下的公社”、通州“运河岸上的院子”，还是宁夏银川的“贺兰山房”，由于其主体是房地产商的商业行为，带有炒作成份，很多作品并不是由建筑师设计，而是由一些艺术家亲自